Как сдать помещение в аренду

Содержание

• Что такое нежилое помещение?
• Плюсы сдачи нежилого помещения в аренду
• Какие налоги необходимо заплатить?
  • Налог на имущество
  • Налог с доходов от аренды недвижимости
  • Налог от продажи недвижимости 
    • Для физических лиц
    • Для индивидуальных предпринимателей
    • Для юридических лиц
• Виды коммерческой недвижимости
• Чем отличается сдача квартиры от сдачи нежилого помещения?
• Как подобрать помещение?
• Где искать арендаторов?
• Как определить цену?

Что такое нежилое помещение?

Стоит различать жилые и нежилые помещения. Если первые предназначены для проживания граждан, вторые — для реализации коммерческих целей. 

В нежилых объектах нельзя оформить постоянную регистрацию по месту жительства. Чаще всего нежилые помещения предусмотрены для кафе, магазинов, частных клиник и прочих форм ведения малого бизнеса.

СПРАВКА. Собственник вправе переводить жилое помещение в нежилое, а также наоборот. Условия процедуры определяет Статья 22 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Плюсы сдачи нежилого помещения в аренду

Прибыль от сдачи недвижимости интересна многим в качестве пассивного дохода. Но сдача нежилых помещений в аренду пользуется меньшей популярностью, хотя у такого бизнеса есть свои плюсы.

Главное преимущество коммерческой недвижимости по сравнению с жилой — гарантия стабильности:

• договоры аренды заключаются на более длительный срок,
• спрос меньше подвержен колебаниям, 
• в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости растет,
• владелец может инвестировать в разные виды коммерческой недвижимости и диверсифицировать активы.

В то же время у такого бизнеса есть и недостатки: востребованность помещения будет зависеть от множества факторов, главные из которых это расположение и предназначение.

Какие налоги необходимо заплатить?

При сдаче нежилых помещений в аренду необходимо платить налоги. Нагрузка зависит от статуса владельца — физическое, юридическое лицо или же индивидуальный предприниматель.

Важно правильно декларировать доходы и аккуратно платить налоги, чтобы избежать штрафов и доначислений.

Ниже — краткое руководство по расчёту налогов для различных субъектов.

Налог на имущество

Для физического лица ставка определяется стоимостью объекта:

• если доход меньше 300 тысяч рублей — 0,1%;
• от 300 до 500 тысяч рублей — от 0,1% до 0,3%;
• свыше 500 тысяч рублей — от 0,3% до 2%.

Для ИП и юридических лиц:

• Налог = Кадастровая стоимость * Ставка налога.
• Конкретная ставка зависит от регионального законодательства и может достигать 2,2%.

Налог с доходов от аренды недвижимости

• Ставка налога составляет 13% от дохода, полученного от аренды коммерческой недвижимости.

• Согласно ст. 6 Федерального закона №422 от 27.11.2018, самозанятым запрещено получать доход от сдачи в аренду нежилого помещения.

• Налог рассчитывается в зависимости от выбранной системы налогообложения (например, УСН).
• Ставка может быть исчислена от суммы арендных платежей, от прибыли или от общего годового дохода.

• Помимо налога на прибыль, может также начисляться НДС, если компания является плательщиком НДС.

ВАЖНО. Если налог не будет оплачен, арендодателю грозят соответствующие санкции — штрафы. Например, для физического лица это 20% от неуплаченного дохода. Если налоговая докажет, что налог не был уплачен умышленно, штраф возрастёт до 40%.

Читайте по теме:

Как арендовать коммерческое помещение для бизнеса

Ликвидность — что это такое простыми словами

Налог от продажи недвижимости

Доход от такой сделки также облагается налогом. Для разных категорий владельцев он будет отличаться.

Для физических лиц

Физические лица должны уплатить налог в размере 13% от суммы продажи недвижимости. Однако есть исключения, которые избавят от этой обязанности:

• Если срок владения более пяти лет,
• В особых случаях достаточно владеть недвижимостью три года — если объект получен в наследство, через приватизацию или по договору пожизненного содержания.

Для индивидуальных предпринимателей

ИП также уплачивают налог в размере 13% с суммы продажи, однако могут применять пониженную ставку в определённых случаях:

• если недвижимость использовалась для бизнеса;
• если основной вид деятельности ИП — покупка и продажа имущества.

Для юридических лиц

Юридические лица, продавая коммерческую недвижимость, уплачивают налог на прибыль, ставка которого варьируется от 6% до 20%, в зависимости от конкретных условий сделки и действующего законодательства.

Виды коммерческой недвижимости

У каждого нежилого помещения есть целевое назначение, определяющее, как можно использовать объект. Рассмотрим основные виды коммерческой недвижимости:

Офисные помещения

• Категории: от A до D, где A — это высший класс с наилучшими условиями и оборудованием, а D — наиболее доступный класс с базовыми условиями.
• Применение: используются для размещения офисов компаний, корпоративных штаб-квартир и представительств.

Торговые помещения

• Примеры: магазины у дома, бутики в торговых центрах, крупные торговые комплексы.
• Назначение: для продажи товаров и услуг напрямую потребителям.

Фото в тексте: Gorodenkoff / Shutterstock

Складские помещения

• Категории: от A до D, где A — склады с технологичным оснащением для сложных логистических операций, а D — помещения с базовыми условиями.
• Особенности: могут оснащаться системами видеонаблюдения, климат-контролем и автоматизированными системами учета.

Производственные помещения

• Использование: для массового или мелкосерийного производства. 
• Примеры: заводы, цеха, амбары.
• Локация: обычно располагаются на территории промышленных зон или специализированных комплексов.

Медицинские помещения

• Требования: должны соответствовать строгим нормам СанПиН и другим медицинским стандартам.
• Применение: для размещения клиник, лабораторий, больниц.

Помещения без определённого назначения

• Применение: могут быть адаптированы под любой тип деятельности, не ограниченный предыдущими категориями.
• Преимущества: Предоставляют возможность настройки и модификации под конкретные бизнес-задачи.

Чем отличается сдача квартиры от сдачи нежилого помещения?

Со стороны кажется, что особой разницы здесь нет — в обоих случаях владелец объекта предоставляет его в пользование, получая плату за аренду. Однако есть нюансы, о которых арендодателю стоит знать.

Перечислим основные отличия:

1. Рынок аренды нежилого помещения регулируется куда лучше. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом. В то же время квартиры часто сдаются без договора, из-за чего сложнее решать спорные ситуации.
2. Обычно коммерческие помещения арендуются на больший срок, чем жилые.
3. В коммерческой аренде часто встречаются дополнительные расходы, такие как налоги, страховка и услуги, которые могут быть включены в арендную плату или оплачиваться дополнительно. 
4. Как правило, жилую недвижимость арендуют физические лица, а коммерческую — юридические лица, индивидуальные предприниматели или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность.
5. Стоимость аренды коммерческой недвижимости выше, чем у жилой, и определяется иными факторами. О них мы и расскажем чуть ниже.

Как подобрать помещение?

При подборе помещения стоит обратить внимание на множество факторов. Первый — проходимость. Считается, что сдать объект с высокой проходимостью будет куда легче, чем тот, что расположен в спальном районе. Поэтому при подборе стоит выбрать помещение на первой линии жилых домов.

Второй фактор — район. Новый — не значит лучший: важно, чтобы он был заселён. Кроме того, если здесь есть много аналогичных объектов, арендаторы будут меняться часто, и стабильного дохода ждать не придется.

Третий — спецификация арендатора. Не каждое помещение подойдёт каждому арендатору, поэтому стоит обратить внимание на подготовку специальных условий для будущего арендатора. 

Четвёртый — ограничения, связанные с жилыми домами. Если ресторан находится в таком доме, время его работы должно быть ограничено, чтобы не мешать жителям.

Где искать арендаторов?

Самый простой способ — опубликовать объявления на специализированных сайтах, например «ДомКлик», «Авито» и ЦИАН. На каждом из них предусмотрен специальный раздел для сдачи и аренды нежилых помещений.

ВАЖНО. Перед сдачей стоит здраво оценить потенциал объекта недвижимости, в этом вам помогут профильные сервисы и специалисты. Они подскажут, какая деятельность больше всего подходит под помещение и какую цену стоит поставить.

В процессе переговоров стоит сразу определить стоимость, ожидания по выручке от объекта и предусмотреть повышение арендной ставки в год с указанием минимальной суммы. Не забудьте обсудить штрафы и пени в случае неуплаты, а также условия расторжения договора.

Читайте по теме:

Аналитики перечислили топ-7 идей для бизнеса

Как работает франшиза в бизнесе

Перед тем, как сдать в аренду нежилое помещение, полезно проверить потенциального арендатора с использованием следующих сервисов: «Прозрачный бизнес» от ФНС и «Проверка контрагентов» от Сбербанка. Программы помогут без особых сложностей выяснить сведения о компании, были ли у неё проблемы с законом, всю базовую информацию об учредителях и другие данные.

Исходя из полученной информации и можно принимать решение: сдавать нежилое помещение в аренду или нет.

Как определить цену?

Главный фактор, влияющий на цену, — это местоположение. Помимо этого, арендатор обратит внимание на этаж офиса, какого класса здание, есть ли лестница на входе и многие другие тонкости, важные для него. 

Чтобы определить цену, нужно ориентироваться на арендные ставки ваших соседей. А для поиска цен конкурентов можно воспользоваться специализированными сервисами. 

Есть и другой вариант — обратиться к риелтору, который сможет оценить помещение и порекомендовать цену. И стоит не забывать следить за рынком и за тем, как меняются цены в дальнейшем при сдаче.

Фото на обложке: Gorodenkoff / Shutterstock