Как купить недвижимость в Черногории

Нелепые постройки социалистических времен не только не испортили, но и подчеркнули исконную красоту этой маленькой чудесной страны. Годы изоляции позволили Черногории сохранить то, что сейчас повсеместно признается величайшей ценностью, — чистое море, нетронутую природу, мягкий комфортный климат. Сегодняшний экономический подъем, выраженный, в том числе и в появлении новых туристических и жилых комплексов на побережье, носит гуманистический характер: больше истории, заповедных уголков природы, максимально качества при разумном количестве.

Процедура покупки

В Черногории, проводящей политику привлечения иностранного капитала, принят закон об иностранных инвестициях, защищающий зарубежных владельцев недвижимости на территории страны. Местное законодательство позволяет беспрепятственную покупку недвижимости (как коммерческой, так и жилой) иностранцам, включая российских граждан. Средний уровень цен на объекты категории эконом-класса 1700-2500 тыс. евро/кв.м, бизнес-класса - от 2500 до 4500 тыс. евро/кв.м. Процедура оформления купли-продажи собственности стандартизирована и проста, для этого не требуется ни получения ИНН, ни открытия личного банковского счета – принимаются платежи со счетов зарубежных юридических лиц. Существуют ограничения по площади участка, приобретаемого вместе с домом. В случае, если его размеры превышают 500 кв.м, вероятнее всего потребуется регистрация черногорской фирмы. При покупке апартаментов, таунхаусов или вилл с небольшим участком приобретение совершается на физическое лицо. В случае покупки незастроенного участка земли, вне зависимости от его размера, регистрация черногорской компании необходима.

Договор купли-продажи подписывают в суде. Происходит не нотариальное, а судебное заверение сделки. При судебной регистрации производятся окончательные расчеты между продавцом и покупателем. Затем договор купли-продажи отправляется на регистрацию в кадастр. В течение месяца выдается Решение об укнижбе (присвоение кадастрого номера). Затем в течение еще нескольких недель получается собственно документ, подтверждающий собственность - Лист непокретности. Таким образом, при покупке недвижимости покупатель имеет в итоге на руках три документа: договор, зарегистрированный в суде, решение об укнижбе и лист непокретности. Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи и его регистрации в суде, юридически — с момента кадастровой регистрации. При покупке недвижимости в новостройке договору купли-продажи предшествует предварительный договор купли-продажи, который также подлежит обязательной регистрации в суде.

Единая кадастровая система регистрации собственности исключает возможность махинаций и гарантирует чистоту проведения сделок. При покупке недвижимости не существует ограничений по количеству объектов и собственников: собственность может оформляться на одного или нескольких лиц, один человек вправе владеть несколькими объектами. Приобретая дом в Черногории, нужно знать, что существуют нормы, в соответствии с которыми на определенном участке земли может быть построен объект определенного назначения, размера и этажности. Если это требование не соблюдено, строительство считается незаконным.

При покупке недвижимости нужно очень внимательно относиться к юридической чистоте сделки, которая заключается не только в наличии у продавца полномочий на продажу и прав на собственность, но и в наличии разрешения на строительство на объект. В настоящее время огромное количество недвижимости, зарегистрированной в Кадастре, имеющей Лист непокретности (аналог Титула собственности), не обладает разрешением на строительство. При пользовании объектом у собственников проблем не возникает, но с продажей этих объектов вопрос решается сложно. В период строительного бума в Черногории в 2006-2007 году такие новостройки появлялись в массовом количестве в Будве и других городах побережья. Покупатели, открывшие для себя Черногорию, имевшую низкие цены на недвижимость, не очень задумывались над последствиями. Теперь цены поднялись, а новые покупатели стали более разборчивыми. Поэтому выбор надежного агентства недвижимости, которое гарантирует юридическую чистоту сделки, является принципиально важным шагом на пути к приобретению, вне зависимости от того, рассматриваются ли варианты на вторичном рынке или новостройки. 

Для граждан России в Черногории действует безвизовый режим. Любой турист может находиться на территории страны до 30 дней, далее нужно пройти процедуру регистрации в местных органах. Покупка недвижимости дает собственнику основание на получение долгосрочной визы. Для приобретения недвижимости в Черногории необходимо только наличие загранпаспорта, возможности и желание. 

Валютный режим Черногории позволяет ввезти в страну неограниченное количество валюты, при этом сумма декларируется при ввозе. Законодательство разрешает вывоз наличной валюты из страны в размере 500 евро, если больший объем не был заявлен в декларации при въезде в страну. Расчет за недвижимость производится любым удобным способом: банковским переводом, дорожными чеками, наличными. Происхождение средств непринципиально.

Налоги на недвижимость и иные расходы

Приобретая недвижимость в Черногории, следует заплатить налог на покупку в размере 3 % от стоимости, назначенной судебным оценщиком. При оформлении собственности возникают дополнительные разовые расходы: регистрационный и гербовый сборы (от 150 до 500 евро). Если нет возможности и желания проходить регистрационную процедуру самостоятельно, ее можно доверить адвокату (гонорар — в пределах 1 % от цены покупки). 

Ежегодный налог на коммерческую и жилую недвижимость зависит от местонахождения объекта и составляет от 1 до 2,5 евро за кв. м. Коммунальные платежи невелики: при наличии кондиционера, среднем расходе воды и надлежащем вывозе мусора это около 50 евро в месяц. Установка телефона, Интернета, а также пользование мобильной связью здесь широко распространено. Качество связи хорошее, цены низкие. Стоимость ужина с вином на двоих в хорошем ресторане обходится от 10 до 20 евро. Ассортимент недорогих и качественных товаров для дома, мебели достаточно широк.

Автор - директор департамента зарубежной недвижимости корпорации "БЕСТ-Недвижимость"