Как обезопасить себя от рисков при покупке квартиры в кризис?


Покупка квартиры - в принципе дело не рядовое и требующее тщательной подготовки. А в кризис необходимо быть особенно внимательным. Как избежать проблем при выборе застройщика - и максимально обезопасить себя?


Фото: Fotoimedia

Сейчас на рынке недвижимости ситуация - по понятным причинам - не самая простая. Спрос на квартиры падает: частично падение вызвано высокой кредитной ставкой и высоким процентом отказов по ипотеке в банках, частично - из-за того, что некоторые покупатели надеются, выждав некоторое время, купить квартиру по существенно более выгодной цене. В последнем случае, как показывает опыт прошлых кризисов, ожидания покупателей вряд ли оправдаются.

Экономическая и геополитическая ситуация действительно в некотором роде напоминает события шестилетней давности, то есть кризиса 2008-2009 года. Тогда Россию тоже обвиняли в агрессии по отношению к суверенному государству (напомним, тогда Россия вступилась за интересы Южной Осетии), и рубль, в том числе, на этом фоне стал падать, правда, не так стремительно, как в декабре прошлого года. В разгар кризиса, к 2009 году, доллар достиг отметки 36-37 рублей. Рынок недвижимости в полной мере ощутил кризисные проявления уже в ноябре 2008 года. Стоимость недвижимости в Москве достигла исторического максимума к концу лета 2008 года, а с наступлением октября стала снижаться. К концу 2009 года глубина падения долларового индекса стоимости жилья составила 34%. Возможно, некоторые надеются, что сценарий повторится и сейчас, и надеются небезосновательно. Действительно, считают эксперты IRN.ru, вполне возможно проседание долларовых цен на жилье на 30-35%. Но падение рублевых цен ощутимым не будет - в этот кризис рубль куда слабее, чем шесть лет назад. Следовательно, если есть необходимость (и возможность) купить квартиру, стоит сделать это в ближайшее время. Разумеется, соблюдая осторожность и учитывая ряд нюансов именно этого кризиса.

По мнению ряда экспертов, нынешний кризис может привести к появлению некоторого количества обманутых дольщиков, и ими могут стать клиенты застройщиков - представителей устойчивого "среднего" сегмента, а не фирм-однодневок (прошлый кризис таких застройщиков как раз отсеял). Поэтому самый лучший вариант - оценить, как шли дела у интересующего застройщика хотя бы в период с 2008 по 2009 год. Как следствие, напрашивается простой вывод: лучше приобретать квартиры у крупных надежных застройщиков, имеющих стабильную позицию на рынке и хорошие "запасы прочности".

Такие застройщики, как, например, "Абсолют Недвижимость", ГК "МИЦ", ГК "Мортон" и ГК "ПИК", на рынке не менее 15 лет, и за это время справились не с одним кризисом. Названные компании - это вертикально интегрированные строительно-инвестиционные холдинги. Что это значит? Если коротко, то все этапы постройки дома - от производства стройматериалов, генподряда до продаж - контролируются одной компанией (или аффилированы с ней). Следовательно, застройщик контролирует себестоимость, сроки строительства и не зависит от подрядчиков. Это тоже показатель надежности.

В 2014 году можно выделить два особенно активных потребительских периода: весна и конец года. В марте-апреле, с началом политического кризиса, многие решились на покупку недвижимости, надеясь вложить свои финансы в самый надежный актив. В конце года волна спроса захлестнула рынок с новой силой: москвичи спасали дешевеющие рубли, приобретая квартиры, зная по опыту прошлых кризисов, что квартиры в Москве не дешевеют даже в таких условиях. Эти решения вполне логичны, единственное - необходимо осторожно и с умом выбирать застройщика.

По разным оценкам этот кризис может отсеять 15-20% девелоперов. Кредиты для застройщиков стали дороже, так что ряд из них может столкнуться с кризисом ликвидности в ближайшее время. Сейчас многие банки предлагают ипотечные кредиты на невыгодных условиях (например, под 20% годовых). Поэтому есть смысл присмотреться к спецпредложениям крупных и надежных застройщиков. Скажем, девелопер может сам выступить в роли банка и предложить рассрочку.

Важные показатели для застройщика, если оставить за скобками его опыт: годовой оборот, портфель проектов, время нахождения на рынке и кредитная нагрузка. Если от общей суммы инвестиций в проект кредит составляет более трети, то покупка квартиры в таком объекте является рискованной.

По каким параметрам выбирать застройщика?

"Выбирая застройщика, следует обращать внимание на масштаб компании, известность, репутацию на рынке и кредитную нагрузку. Если вы покупаете недвижимость у неизвестного застройщика - вы сильно рискуете. Если застройщик успешно работает на рынке более 10 лет, если реализовал большое количество девелоперских проектов и у него при этом небольшая кредитная нагрузка - ему можно доверять, это повышает уровень надежности", - комментирует председатель совета директоров ГК "МИЦ" Андрей Рябинский.

У крупных застройщиков, говорит  Игорь Сибренков, можно приобретать квартиры и на начальных этапах строительства, когда стоимость квадратного метра минимальная. Мелкие и средние застройщики подвержены более высокому риску заморозки строительства и сворачивания бизнеса, поэтому здесь рекомендуется приобретать уже готовые объекты. Основными критериями, на которые сейчас покупателю следует обращать особое внимание, являются динамика строительства и качество проекта.

Как не обмануться со сроками сдачи новостройки

Сроки строительства дома, рассказали RB.ru в ГК ПИК, могут сдвинуться на любом этапе. Поэтому эксперты рекомендуют приобретать квартиру в новостройках на средней и высокой стадии строительства. "Проектам, находящимся только в бумажном виде, доверять не стоит, поскольку риск их замораживания очень велик. Как правило, застройщики начинают продажи квартир на уровне второго-третьего этажей. Большей уверенности придает покупка квартир не в отдельных домах, а в жилых комплексах, где часть домов уже построена. В данном случае покупатели могут визуально оценить качество и соблюдение сроков строительства", - рассказали эксперты.

Сроки строительства зависят от технологии возведения жилья. Например, при монолитном домостроении минимальный срок строительства жилого дома составляет 18 месяцев - в зависимости от его этажности и секционности. Панельные дома возводятся быстрее, в среднем за 9 месяцев, поскольку все железобетонные конструкции изготавливаются на заводе и поставляются на стройку уже полностью готовыми к сборке, где дом собирается, как конструктор.

Комментарии


Подпишитесь на рассылку RUSBASE

Мы будем вам писать только тогда, когда это действительно очень важно