Предложение квартир превысило спрос: пришло ли время брать комиссию с арендодателей?

По данным "Миэль-Аренда", предложение квартир в аренду в феврале выросло на 73,75% по сравнению с январем, превысив спрос в 2,8 раза. Это изменение затронуло все ценовые сегменты. RB.ru опросил экспертов, не выльется ли сложившаяся ситуация в то, чего так давно ждут все арендаторы в эконом-классе:  что комиссию, наконец, начнут платить собственники. 
 

"Цены на аренду упали, - подтверждает Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI. - То, что раньше можно было сдать за 28000 рублей в течение дня, сейчас уже неделю висит за 25000 рублей и звонков нет. Достоверно никто не знает, с чем это конкретно связано, можно предположить, что  на текущую экономическую и политическую ситуацию наложился еще и сезонный фактор". Шевченко приводит пример – в проекте Большое Кусково, где квартиры продавались с отделкой, с началом  валютных колебаний 99% собственников сняли свои объекты с продажи и выставили в аренду. "Со всеми существующими рисками (проблемами в банковской сфере, угрозой санкций Запада) собственники не знают, что будет дальше и куда вкладывать деньги, поэтому решили попридержать недвижимость", - объясняет он.
 

Кроме того, многие собственники решили отреагировать на рост валют и попытались перевести ставки в доллары или евро. "Если раньше арендаторы платили 27000-30000 рублей, то теперь им предложили $1000. Собственники не понимают, что доходам нанимателей не с чего вырасти. В итоге договор расторгается", - говорит эксперт.
 

По данным "ИНКОМ-Недвижимость", 3% собственников из-за высокого курса доллара и евро предпринимают попытки привязывать плату за аренду квартир в Москве к этим валютам, но устоявшийся спрос не позволяет этого делать.
 

Миграция спроса
 

Специалисты "ИНКОМ-Недвижимость" отметили, что в 2013 году спрос в ближнем Подмосковье  вырос на 20% - прежде всего в  городах у МКАД: Химках, Реутове, Красногорске, Одинцове и т.д. Увеличившийся интерес, по мнению Галины Киселевой руководителя Управления аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость", обусловлен тем, что в этих городах в бюджете 20-25 тыс. рублей можно снять жилье в новом доме с хорошим ремонтом и современной мебелью, тогда как в Москве расценки на аналогичную квартиру составляют 35-40 тыс. рублей.
 

Популярность Подмосковья специалисты объясняют и улучшением транспортной инфраструктуры: реконструкцией крупных магистралей, строительством перехватывающих парковок. При этом цены на аренду в отдаленных районах Москвы и ближайшем Подмосковье сравниваются, особенно в тех городах, где открывают станции метро: Люберцы, Реутов. По прогнозу Киселевой, привлекательность Подмосковья в дальнейшем будет расти из-за развития наземного метро.
 

Никто никуда не уехал
 

"В связи с политическими и экономическими колебаниями, сокращений в компаниях, являющихся основными потребителями корпоративной аренды для своих сотрудников, пока не произошло, - говорит Ольга Тараканова, руководитель отдела городских продаж департамента жилой недвижимости  Knight Frank. -  Но и нельзя сказать, что спрос нарастает бурными темпами, скорее, стагнирует". Владельцам, желающим ускорить процесс сдачи в аренду своей элитной недвижимости, эксперт советует активней предлагать дисконт, а также мотивировать агентов, которые работают с его объектом.
 

По словам Вадима Ламина, управляющего партнера агентства недвижимости SPENCER ESTATE, арендаторы и наниматели продолжают приезжать в столицу, а в сегменте квартир дороже  $2000 ситуация не выглядит угрожающей. По его оценке, приведенные "МИЭЛЬ-Аренда" цифры завышены как минимум в два раза. По данным "ИНКОМ-Недвижимость", доля инвестиционных квартир на рынке аренды составляет порядка 5-10%.
 

Ламин признает, что отток нанимателей в связи с ухудшением внешнеполитической обстановки есть, однако его компания продолжает селить только что приехавших французов, шведов, немцев, украинцев. Также он считает, что доля квартир, снятых с продажи и выставленных в аренду, невелика. В "ИНКОМ-Недвижимость" его слова подтверждают: количество таких объектов составляет 1-2%.
 

"Многие из инвестиционных квартир покупаются и продаются дальше без отделки, а инвесторы, занимающиеся своим бизнесом по продаже, не сильно заинтересованы в медленном арендном процессе. Чтобы сдать квартиру в аренду, надо ее к этому подготовить, это требует дополнительных вложений. Есть часть продавцов вторички, которые переориентировались на аренду, однако многие из них поставили квартиру и на аренду, и на продажу, увеличив рублевую цену или выставив ее в валюте", - комментирует Ламин.
 

Станут ли собственники платить комиссию?
 

По словам Шевченко, уже сейчас в эконом-сегменте есть единичные случаи, когда риэлтор договаривается с собственником об эксклюзиве и взимает комиссию с него. Например, если агент берет на себя работу по обслуживанию, решению проблем с нанимателями. Кроме того, сегодня многие риэлторы готовы работать за вознаграждение 70-80%, а не за 100%. 
 

По мнению Ламина, ситуация в целом мало прогнозируема, но комиссия должна взиматься за работу: если это продвижение квартиры и поиск нанимателя, то комиссию должен выплачивать собственник. Если это запрос от нанимателя на подбор жилья, вознаграждение выплачивает он. "Так всегда было в работе риэлторских агентств, специализирующихся на квартирах в центре Москвы и в районах комфортного проживания", - говорит Ламин.
 

"Если мы идем в сторону Запада, то, безусловно, такая практика рано или поздно будет и у нас, причем во всех сегментах. Выгодоприобретатель, в случае с арендой, – это арендодатель, поэтому абсолютно логично, что платить должен именно он", - считает Тараканова.
 

Как на Западе?
 

В США, по словам Шевченко, комиссию платит собственник – это определенный процент от суммы контракта. То есть если контракт заключается на 2 года, риэлтор получает вознаграждение за весь период сразу. Арендаторы в США платят две суммы: арендную плату за первый месяц и депозит. В Лондоне, рассказывают специалисты KnightFrank, платит всегда арендодатель: размер комиссии составляет 17% от годовой аренды (арендная плата чуть более чем за 2 месяца).