Анна

Профессор Йельского университета: лучше инвестировать в акции, чем в недвижимость

Российские эксперты поддерживают такое мнение не единогласно


Что является лучшим вложением средств – недвижимость или акции? Профессор Йельского университета однозначно голосует за ценные бумаги, но российские эксперты советуют с выводами на спешить.

Жилье не будет "впечатляющим рынком" на протяжении следующих пяти лет, и инвесторы смогут добиться лучших результатов, если поместят свои деньги в акции, заявил профессор экономики Йельского университета Роберт Шиллер, передает CNBC.


"На рынке жилья определенно есть положительные сигналы. Но я не уверен в том, что цены будут продолжать расти. Вы добьетесь большего успеха, если вложите в акции", - считает он.


RB.ru решил спросить у российских экспертов, согласны ли они с этим утверждением и куда выгоднее вложить 5 млн рублей на 5 лет, в недвижимость или акции. Оказалось, что мнения их расходятся.

Антон Сороко, аналитик инвестиционного холдинга "ФИНАМ":

Для того чтобы согласиться или не согласиться с данным утверждением, проведем некоторые расчеты.

Для начала исследуем эти два способа инвестирования денежных средств. Для оценки я взял период в 10 лет (с 2002 г. по 2012 г. включительно). Рынок недвижимости оценивался как первичный, так и вторичный. Разница между доходностью (от роста курсовой стоимости квартиры) в этих двух сегментах – около 0,8% и качественного влияния на результаты исследования не окажет. В доходность от инвестирования в недвижимость включена рента, как дополнительный фактор, приносящий инвестору заработок.

Для рынка акций был взят индекс ММВБ и рассчитано изменение курсовой стоимости акций, входящих в него, также за последние 10 лет. Дополнительно учитывалась дивидендная доходность.


В итоге получилось, что при сохранении исторического тренда (что выглядит весьма вероятно) на рынках недвижимости и акций вложение денежных средств в рынок акций выглядит выгоднее. Суммарная прибыль инвестора на этом рынке (с учетом рекапитализации дохода, за 5 лет) составит 290%. На рынке недвижимости этот показатель скромнее – 154%. Инфляция в моем примере намерено опускается, т.к. для обоих вариантов инвестирования она будет одинакова и, следовательно, не будет влиять на соотношение показателей.

Конечно, вложение в рынок акций – это инвестиции с заранее более высоким уровнем риска (дисперсии) и, в такой ситуации, они могут быть менее интересны консервативным инвесторам. Этот пример достаточно грубый, но, в целом он отражает порядок возможных показателей. Такое отношение доходностей будет справедливо при отсутствии в экономике в ближайшие 5 лет шоковых событий, которые заметно сместят акценты на мировых финансовых рынках.

Дарья Пичугина, аналитик "Инвесткафе":

На западных рынках это, возможно, и верное утверждение, там инвестиции в недвижимость не очень привлекательны, из-за больших налогов, умеренного спроса на жилье, неликвидности актива. В то же время акции обладают высокой ликвидностью, в долгосрочной перспективе рынки акций все равно движутся вверх, а дивиденды достаточно высокие.

На российском рынке ситуация противоположная. Более надежными являются инвестиции в недвижимость, так как это востребованный актив, предложение ещё долго не сравняется со спросом, цены постоянно растут, особенно в Москве, да и желающих купить квартиру больше. Налоги на недвижимость пока невысокие, однако, как только будет введена рыночная стоимость жилья как налогооблагаемая база, привлекательность инвестиций в недвижимость значительно сократится.

Рынок акций у нас, напротив, не балует большими объемами торгов, высокая ликвидность наблюдается только у нескольких крупнейших эмитентов. Рынок слабо реагирует на состояние российской экономики и больше подвержен влиянию настроений на западных площадках, таким образом его движение предугадать сложно.

Если учесть, что в 2012 году рост цен на недвижимость в Москве составил порядка 10%, то через 5 лет квартира уже будет стоить порядка 9,7 млн., в то время как доходность вложений в ценные бумаги зависит от очень многих факторов, если судить по данным наших пенсионных фондов (правда, они предпочитают наименее доходные инструменты), рост может составить порядка 6-8% в год.

Эксперты компании "МИЭЛЬ":

"Если вкладывать средства в жилье с целью получения дохода от аренды, то спрогнозировать его можно, рассчитав по определенной формуле. Годовой доход от покупки инвестиционной квартиры равен: (месячной стоимости найма Х 12 – 13% НДФЛ) Х 100 / (стоимость покупки + стоимость дополнительных  вложений). Стоит учесть, что расчет ведется без учета коммунальных платежей и налога на имущество. К дополнительным вложениям относятся ремонт, покупка мебели и бытовой техники. 

Таким образом, приобретая квартиру экономкласса за 5 млн рублей, можно высчитать, что ее годовая доходность будет равна 5,22%. Окупиться такая квартира примерно за 19 лет.  То есть за 5 лет доходность составит порядка 1,3 млн рублей.

Производя расчет, мы брали среднюю стоимость аренды жилья, продающегося в Москве за 5 млн рублей. За эти деньги можно приобрести однокомнатную квартиру, площадью около 30 кв. м в пяти- и девятиэтажных панельных домах старого фонда в отдаленных от центра районах города. Арендная ставка здесь будет порядка 25 тыс. руб./мес. 


Несомненно, инвестиции в акции могут принести гораздо более ощутимые прибыли за короткий период. Но не стоит забывать, что инвестиции в недвижимость — это совсем иной способ сохранения средств. И особенно актуален он будет на российском, а точнее, столичном рынке, где спрос на жилье будет всегда. Кроме того, недвижимость, в отличие от акций, является более надежным инструментом сохранения средств. Она не может "обанкротиться", резко рухнуть в цене", - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда".

"Любые инвестиции ставят целью получение наивысшего дохода при минимальных рисках. Инвестиции как в акции, так и в недвижимость – это долгосрочные инвестиции со всеми вытекающими последствиями. Доходы от инвестиций в недвижимость более предсказуемы, более стабильны, но уступают по динамике роста инвестициям в акции.

Удачные инвестиции в новостройку на стадии котлована могут принести до 60% прибыли, как это произошло в случае с жилым комплексом в Немчиновке или "Ново-Молоково" в Ленинском районе. В среднем разница между ценой квартиры в новостройках Москвы на стадии котлована и после сдачи госкомиссии составляет 30-40%. В Московской области, как правило, этот показатель несколько ниже – около 20-25%", - сообщает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.


Комментарии

  • Игорь Андреев — 16:15, 12.02.2013
    вкладывайте в акции Роснано, Сколково и прочие воровские и безмозглые компании. Поскольку результаты деятельности подобных компаний = 0, то такова и стоимость акций.
    • del-comment
      11:34, 13.02.2013
      комментарий удален
      • И. Андреев
        Игорь Андреев — 11:42, 13.02.2013
        когда наворуются, то акционируются, это же очевидно, или спишут все на "не получилось"
        • del-comment
          12:45, 13.02.2013
          комментарий удален
          • И. Андреев
            Игорь Андреев — 13:00, 13.02.2013
            это была не какашка, а правда, что кроме казнокрадства в этих компаниях?
  • Евгений Иванов — 08:37, 13.02.2013
    Не буду рассматривать инвестиции в акции или незавершенное строительство, т.к. для России подобные инвестиции часто находятся за порогом допустимого риска. Москва не самый удачный пример для инвестирования 5 млн. рублей в недвижимость. Обратить нужно внимание на недвижимость на российских курортах. В этом плане намного выгоднее недвижимость в Кисловодске - wwww.kislovodsk.cc/недвижимость-в-кисловодске/ За 5 млн. рублей в Кисловодске можно купить 3 квартиры в курортном районе и передать их под сдачу посуточно для приезжающих в этот город на отдых и лечение. Окупаемость таких квартир в Кисловодске 4-5 лет. Итак если инвестировать 5 млн. рублей в недвижимость мы имеем: - 1 квартира эконом класса в Москве с окупаемостью 19 лет (согласно информации автора статьи) - 3 квартиры в Кисловодске с окупаемостью 4-5 лет.
  • 11:29, 13.02.2013
    комментарий удален
    • И. Андреев
      Игорь Андреев — 11:45, 13.02.2013
      Dmitry Zhelvitskiy, оказывается вы не полный идиот. Мне нравится ваш анализ.

Подпишитесь на рассылку RUSBASE

Мы будем вам писать только тогда, когда это действительно очень важно