Замороженные стройки столицы, ч. 9. Юго-Запад (ул. Вавилова)

В Москве есть улицы, которые будто бы притягивают застройщиков. В юго-западной части города, но не совсем на окраине к таким очагам девелопмента относится улица Вавилова. Застраивать ее начали еще в сталинское время, и каждое десятилетие отмечено здесь каким-то своим строительным наследием. Так что проекты нашего времени не стали чем-то исключительным в местной истории. В настоящее время вдоль улицы Вавилова можно насчитать пять объектов, находящихся в различной степени готовности. 

На этом дело не закончится - в свое время по улице прошлась эпоха ранних пятиэтажек, которые теперь принято сносить, так что свободные земли здесь будут появляться со временем. И их с удовольствием освоят московские компании, потому что здесь оказывается вполне точным огородное сравнение, высказанное некогда одним знакомым риэлтором: «Палку воткнул - и продавай по пять-десять тысяч долларов за квадратный метр».

Вавиловские стандарты

Сейчас основная часть новостроек на Вавилова (посмотреть на карте) находится в средней и дальней части улицы. Площадки появляются, начиная от пересечения с улицей Дмитрия Ульянова, причем сразу. Буквально на углу этого перекрестка (посмотреть на карте), в непосредственном соседстве с Дарвиновским музеем, довольно активно прибавляет в росте новый жилой комплекс, с которого мы и начали осмотр местных домов. Если оторвать взгляд от монтажа монолитных конструкций (при нашем посещении отливали опоры 14 этажа) и кладки наружных стен (с отставанием всего в несколько этажей), то можно прочесть на прикрепленном к забору щите о том, что застройщиком объекта по улице Вавилова, вл. 57, выступает компания «Ремстройтрест». На кране имеется вывеска и другой компании, активно участвующей в проекте, в данном случае в роли генподрядчика – это «Флэт и Ко», у которой есть и собственные девелоперские проекты (самый известный - строящийся комплекс в Ясенево).

Дом будет переменной этажности (16-18), с огромными двухуровневыми квартирами на последних этажах – по идее из части окон должен быть виден Кремль. Возможно, именно по данной причине верхние этажи представляют собой своего рода особую ценовую зону. Если обычные квартиры продаются по цене от 160 тыс. за кв. м, что является средним показателем для улицы Вавилова, то верх предлагается уже по 300 тысяч за метр. Самое дорогое жилье здесь обойдется в 60 с небольшим миллионов рублей, что вполне сопоставимо с новостройками топ-класса в центре города (из тех, о которых мы рассказывали в прошлый раз).

Квартиры на «обычных» этажах, как это свойственно новостройкам на Вавилова, по площади мелкими назвать трудно. Они вряд ли превышают размерами жилье большинства докризисных проектов бизнес-класса. Однако в современных условиях, когда в монолитном домостроении проявляется стремление к уменьшению площадей (раньше это называлось малогабаритным жильем, теперь – карманными апартаментами), выглядят немножко анахронизмом. Кстати, именно поэтому состав жителей новостроек на Вавилова – более или менее социально однородный, независимо от конкретного адреса. Это люди, которые не хотят жить в другом месте и могут себе позволить себе действовать по принципу: «Как покупали, так и будем покупать». Действительно, про трешку площадью 118,6 метров за 25 млн рублей в верхней части здания (такая же внизу стоит чуть меньше 20 млн) иначе не скажешь.

Просто башня

Примерно по диагонали и чуть дальше от центра, на нечетной стороне улицы (посмотреть на карте), высится башня. Вполне заурядная, но со своими внутренними особенностями. На вид подобный объем должен вмещать, наверное, пару сотен квартир – если не больше. Однако здесь их всего 90 штук на не мелкую 22-этажную новостройку. Это самая свежая готовая новостройка на Вавилова.

Права застройщика оформлены на ЖСК «Мечта» (так называется и сам объект), а фактически дом создала компания «Афина ЛТД», которая вопреки сложившейся практике уже провела оформление квартир в собственность, в том числе непроданных, так что в случае с данной новостройкой покупатель подписывает обычный договор купли-продажи жилого помещения – как на вторичном рынке. Правда, цены и размеры вполне вавиловские. Так, двушка площадью чуть менее сотни метров обойдется примерно в 22 млн рублей. Самое выгодное в смысле цены метра предложение в доме – трешка, предлагаемая по уступке всего по 200 тысяч рублей за метр, она получается дешевле двухкомнатной квартиры. Но по местным меркам считается, что владелец сильно продешевил, уступает хорошую недвижимость... не совсем за бесценок, но вроде того. Наверно, деньги срочно понадобились.

Долгострой-стиляга

В глубине того же квартала, примерно в 50-100 метрах от башни «Мечта» стоит новостройка (посмотреть на карте), которая является полной противоположностью – она невысокая, от готовности к сдаче в эксплуатацию далека и более того, постепенно переходит в категорию мрачных долгостроев столицы. Это жилой комплекс Brent. Существует много предложений жилья в этой новостройке, однако, когда мы перед осмотром пытались нанести местные новостройки на карту, выяснилось, что никто не может толком показать, где же все-таки расположен данный объект. Этого нам не смогли сказать и в компании  «НДВ», на сайте которой новостройка присутствует - там ссылаются на то, что квартирами по такому адресу больше не торгуют. При этом, как выяснилось позже, даже на сайте самого активного продавца Brent´а строительный адрес указан неверно.



Brent - комплекс переменной этажности, от 5 до 8 этажей. Благодаря этому обстоятельству в верхней части появились террасы, на которых обещают устроить зимние сады. Известно при этом, что квартиры без садов для вавиловских стандартов очень даже скромны, их площадь начинается от 44 кв. м, а цена метра в комплексе - от 155 тыс. рублей. Назван по марки нефти дом по той простой причине, что это проект нефтяников и газовщиков - права застройщика принадлежат РГУ нефти и газа имени И. М. Губкина, в простоте «керосинке».

В общем, вырисовывается картинка красивого и со вкусом придуманного жилого дома. И все было бы хорошо, если бы не два обстоятельства. Во-первых, это долгострой. При посещении площадки были обнаружены монолитные конструкции, возведенные почти до верхних этажей и значительная часть наружных стен. Но ни одного рабочего на площадке не оказалось, а вместо зимних садов взору открылись снежные покровы, ровным слоем лежащие на всех поверхностях стройки. Самая пикантная деталь - рядом с будущим жилым домом оказался еще один недострой (он стоит за тем же забором). Это библиотека института. Представьте себе, что Brent когда-то будет достроен и заселен. И к его жителям соберутся гости из провинции, которые обязательно заблудятся и станут искать нужный дом. Представляете, с каким вопросом они станут обращаться к прохожим?

Во-вторых, Brent, если говорить совсем просто, дом не от своей площадки. Он зажат кварталом старых домов с одной стороны и большим зданием офисного вида с другой. Зимние сады отлично просматриваются сверху, что делает такое предложение низколиквидным (доказано практикой риэлторов), а из окон самых верхних этажей самого будущего комплекса открывается панорама довольно куцая - крыши пятиэтажек с городскими голубями. Причем хрущевки старенькие, и, скорее всего, здесь можно ждать сноса и появления новых стройплощадок. Вот такой набор минусов. Все продавцы от проекта отказались, предлагать стоячий неликвид - только время терять.

Башни будущего

Следующая площадка находится вновь по нечетной стороне Вавилова, у пересечения с Нахимовским проспектом (посмотреть на карте), напротив Черемушкинского рынка. Это стройка только начинающаяся, но маленькой ее не назовешь никак. Стена в грунте, которую начали сооружать совсем недавно, будет основанием для двух башен высотой 24 и 26 этажей, соединенных переходами. Это жилой комплекс «Versis», девелопером которого является группа компаний «Пересвет». Помимо размеров эта стройка уникальна и тем, что она - единственная на всей улице Вавилова, где сейчас квартиры предлагаются по договорам долевого участия, то есть в соответствии с требованиями 214-го закона.



Внешне объект пока особо не заметен, однако, скорее всего, через пару лет им будет торговать почти вся риэлторская Москва.

Площади здесь вполне соответствуют традициям места, как и цены на квартиры. Несмотря на то, что стройка только началась, трешка продается здесь в диапазоне от 18,5 до 28 млн рублей. Правда, в силу современного состояния данной новостройки руководство «Пересвета» охотно идет на значительные беспроцентные рассрочки и скидки (оговаривается с каждым покупателем отдельно), а также при нехватке денег готово выдать рекомендации и необходимый набор документов по объекту для получения ипотечного кредита в одном из дружественных девелоперу банков.

Самый запомнившийся нюанс этой новостройки: в перемычках, которые можно рассмотреть на картинке, изображающей будущий комплекс, будут квартиры, причем вроде бы крупные - четырехкомнатные. В отличие от обычной картинки из окна, где под своим этажом видно другие, здесь будет пустота, воздух. Товар будет в своем роде уникальным для рынка, хотя рассчитана подобная недвижимость на любителя - можно сказать, что это жилье не для слабонервных, скорее даже любителей экстрима. Кстати, нечто подобное, только в гораздо более жесткой форме строили японские модернисты, творившие примерно в эпоху наших хрущевок. Там были столбы, из которых на большой высоте выходили объемы-крылья с квартирами. Идея очень подходящая в ситуации дефицита городской земли, но в итоге чересчур смелая даже для психики людей из страны самураев. Говорят, среди обитателей подобной недвижимости случилось довольно много самоубийств. Жителей новостройки Versis такая судьба авось минует.

Удаленное лидерство

Наконец, еще одна актуальная новостройка этих мест, самая дальняя в нашей прогулке, по Вавилова 81а (посмотреть на карте). Это проект ФСК «Лидер», который намечено сдать в эксплуатацию к концу этого года. Причем строительство, что в столичной практике случается редко, идет практически по графику - отставание от намеченного изначально завершения стройки во втором квартале 2010 года будет, но небольшое.



Внешне он производит довольно странное впечатление. Это железобетонный каркас, на который вешаются плиты - все в совокупности называется каркасно-монолитной конструкцией и позиционируется как современная, модная и нечастая в Москве технология. Может быть, так и есть, однако стоит заметить, что нечто подобное мы видели в Челябинске - только там таким способом строили что-то утилитарное, не то универсам, не то паркинг - на рельсовый каркас примерно так же надевали элементы стен.

Про дом ФСК «Лидер» можно сказать, что из всех новостроек на Вавилова он выделяется предложением самых малых предусмотренных площадей. Площадь однокомнатной квартиры здесь составляет около 80 кв. м, а купить такое жилье можно более чем за 13 млн руб. по предварительному договору. Что касается других квартир, они вполне стандарты по местным меркам в смысле размера. И по сравнению с конкурирующими объектами довольно демократичны по ценам. 122-метровую трехкомнатную квартиру здесь можно приобрести за 18 млн рублей, а 105-метровая двушка стоит чуть менее 16 млн. При этом компания готова идти на существенные скидки в случае единовременной оплаты приобретения - они могут быть разными по условиям, но, так или иначе, исчисляются миллионами рублей. По примерным подсчетам представителя компании, получается, что в итоге приличную площадь можно приобрести здесь чуть ли не за 12-13 млн рублей, что из вавиловского уровня цен заметно выпадает и вполне подходит искателю бизнес-класса умеренных бюджетов, вроде нас. Помимо того, действует там перманентная акция (ныне по 1 марта), по которой при внесении 70% и более от цены квартиры цена метра устанавливается в размере 124 тыс. руб. за метр.

Вряд ли ценовая политика связана с нехваткой денег у девелопера (другой объект компании - ЖК «Зодиак» - близ Волоколамского шоссе строится вообще с опережением графика на несколько месяцев), скорее всего, это маркетинговый ход, направленный на повышение покупательской активности. Для сравнения - примерно в сотне метров от новостройки, если идти вглубь от улицы Вавилова, находится готовый и для рынка уже не новостроечный объект «Академдом» (ул. Архитектора Власова, вл. 13-21), где остались штучные квартиры. Так вот, в этом обитаемом доме двушки (они как раз и остались, их предлагает компания «Миэль») продаются по той же цене, что и двушки в доме от ФСК «Лидер», которому еще строиться почти целый год.

* * *

Пока краткие итоги таковы. Улица Вавилова - место, несомненно, интересное. Но дорогое. На том же юго-западе столицы есть места не хуже, с более умеренными ценами на квартиры в новых домах. Поэтому в следующий раз мы отправимся в другие районы ЮЗАО - искать именно их.