6 нюансов, которые нужно учесть при сдаче магазина в аренду

Один из главных общих трендов рынка коммерческой аренды — сужение горизонта планирования, когда и арендаторы, и собственники стараются не подписывать договоры аренды более чем на 2-3 года.

Кроме того, сегодня чаша весов в классическом конфликте интересов собственника и арендатора чаще всего не на стороне первого. Но и на таком рынке арендодатель может защитить свои позиции с помощью грамотного договора аренды. В условиях рыночной турбулентности этот фактор приобретает даже большее значение.

Арендные каникулы: теперь могут достигать 9 месяцев

Арендные каникулы — это период, на которые арендатор частично или полностью освобождается от внесения арендной платы. Это вечный повод для противостояния интересов собственника помещения и арендатора: первый заинтересован в максимум двухнедельных каникулах, второй — в минимум шестимесячных.

Сейчас перевес в этом конфликте почти всегда на стороне арендатора, что диктуется состоянием рынка: у тех, кто ищет помещение под ритейл, большой выбор из-за ухода многих западных игроков и других факторов. В результате арендные каникулы сегодня могут достигать даже 9 месяцев, что раньше встречалось крайне редко.

Причем арендодатели идут на такие условия, даже если предлагают очень хорошую локацию — в центре Москвы или на Рублево-Успенском шоссе. Таких примеров на рынке немало.

Но — всегда можно и нужно обсуждать с арендатором условия арендных каникул. Например, в течение 9-месячных арендных каникул арендатор может вносить 50% указанной в договоре арендной платы. Или платить на протяжении первого года ежемесячно 80% оговоренной арендной платы, и только потом переходить на полную ставку.

Существует много вариантов применения поэтапной аренды, чтобы арендные каникулы не были полностью бесплатным периодом для арендатора. Позиция собственника в переговорах об арендных каникулах во многом зависит от состояния помещения и его соответствия ожиданиям арендатора.

Страховой депозит: получить становится сложнее

В среднем по рынку страховой депозит очень сократился. Если раньше можно было договориться с арендатором о депозите в размере арендных платежей за полгода, то сейчас — максимум два месяца, а чаще — один. Многие арендаторы охотнее дадут арендодателю банковскую гарантию, чем будут «замораживать» крупную сумму в страховом депозите.

Со стороны крупных сетевых ритейлеров прослеживается тенденция к фактическому отказу от депозита. Они могут настаивать на таких условиях: арендатор вносит два платежа сразу — за первый месяц и, например, за седьмой или девятый, при этом второй платеж условно можно считать депозитом. Но «подвешенным» страховым депозитом в общепринятом понимании такой платеж не является.

Арендная плата: железное правило — указываем процент от товарооборота

Арендная ставка должна находиться в прямой зависимости от товарооборота ритейлера. Никогда нельзя привязываться только к «твердой» ставке — лучше прописать в договоре, что арендный платеж не должен быть меньше определенного процента от оборота арендатора.

Почти все арендаторы на такие условия идут, особенно продуктовые сети. В среднем продуктовые магазины в Москве в сутки торгуют на 450-650 тыс. рублей, и их финансовые модели позволяют делать арендные платежи в 4-6% от товарооборота. В таком случае они остаются в рамках допустимой конверсии.

Под конверсией понимается доля аренды в товарообороте магазина — в среднем она составляет 5-6% и ни в коем случае не должна превышать 10%.

Например, если оборот ритейлера 20 млн рублей в месяц, то он не станет платить за аренду больше 2 млн рублей ежемесячно, даже в самой хорошей локации. Но практика показывает, что при таких условиях арендный платеж, скорее всего, не превысит 1 млн 300 — 1 млн 500 тыс. рублей в месяц.

Сетевые ритейлеры активно против того, чтобы арендный платеж рассчитывался исходя из процента от товарооборота, и так или иначе стараются снизить его в переговорах с собственником помещений. У жестких дискаунтеров это получается: например, по нашим данным, сеть «Чижик» на региональных рынках платит арендодателям не более полутора процентов от товарооборота. «Пятерочка» и «Дикси» — 5-6%, а «Магнолия» — 7%.

Читать по теме: Неудачные планировки, соседи и завышенная цена: какие сюрпризы ждут инвестора на рынке коммерческой недвижимости

Вместо индексации арендной платы — индексация как безусловный предмет переговоров

Индексация арендной платы в договоре аренды — это одностороннее увеличение арендной платы раз в год на согласованный сторонами процент. Этот пункт есть в большинстве договоров коммерческой аренды.

Раньше арендодатели часто включали в договор безусловную индексацию арендной платы. В таком случае арендная ставка поднимается просто по факту наступления оговоренного в договоре срока (например — 13-й месяц) без необходимости дополнительно уведомлять об этом арендатора.

Сегодня безусловная индексация возможна чаще всего в тех случаях, когда помещение сдается банковским отделениям или госструктурам, но никак не ритейлерам.

Более реалистично договориться с арендатором об индексации «по соглашению сторон» — к примеру, о том, что ставка аренды будет индексироваться на уровень инфляции, но не более 10%.

Сама по себе фраза «по соглашению сторон» говорит об умении и желании участников сделки договариваться друг с другом. Это хорошо для арендатора, но не всегда — для собственника, который должен теперь искренне интересоваться тем, как идут дела арендатора. 

Собственник торгового помещения сегодня просто обязан знать товарооборот и динамику показателей арендатора — ну или постараться быть в курсе, чтобы иметь твердые основания в переговорах о размере арендной ставки.

Продуктовые сети, например, не сидят сложа руки и не ждут, пока «труп врага проплывет мимо по реке»: у них есть специальные отделы, сотрудники которых регулярно обзванивают арендодателей и сообщают о том, что товарооборот падает и ритейлеру необходимо снижение ставки аренды.

Это своеобразные тесты на прочность: «прогнется» собственник или нет. Из ста магазинов согласится лишь несколько? И это очень неплохой выигрыш с учетом масштабов продуктовых сетей эконом-класса.

Выход из сделки: условия нужно оговорить заранее, иначе без боли с арендатором не расстаться

Арендодатель очень слабо защищен от внезапного ухода арендатора. Бизнес «не пошел» — и ритейлер съезжает. А может и обанкротить свое ООО перед уходом, чтобы никаких концов на нашлось.

Специфика российского арендного бизнеса в том, что у арендаторов намного больше выбор помещений и шансов найти более выгодные для себя условия аренды, чем, например, на европейском рынке.

С другой стороны, арендодателю сложно «выгнать» не устраивающего его ритейлера, особенно крупную продуктовую сеть.

Нельзя просто уведомить арендатора о выезде за три месяца, не заплатив при этом штрафы, если арендатор не нарушает существенные условия аренды. А их не так много: исправно вносить арендные платежи, платить за коммунальные услуги и использовать помещение целевым образом.

Условия выхода из договора аренды нужно прописывать заранее. Например, указать, что арендодатель имеет право предупредить арендатора о выезде за X месяцев и уплатить штраф в размере сметы за строительно-монтажные работы.

Нужно учесть, что эта сумма будет меняться год от года, чтобы стоимость ремонта оставалась актуальной. Зато арендодатель получает таким образом возможность выйти из договора с относительно небольшими затратами.

Читать по теме: 8 нюансов, которые надо знать бизнесу перед ремонтом помещения

Штрафные санкции: не бойтесь переборщить

Сколько бы страниц в договоре ни было посвящено описанию штрафных санкций за те или иные нарушения режима эксплуатации помещений со стороны собственника и арендатора, их никогда не будет вполне достаточно. А если серьезно, то перед заключением договора аренды нужно подумать о множестве «если».

Кто будет отвечать финансово, если в здании отключится электричество, и у арендатора разморозится крупная партия пельменей? Казалось бы, что может быть проще — тот, по чьей вине отключилось электричество. Но установить виновника не всегда легко.

Это могут быть городские службы, сам арендатор (если пофантазировать: допустил появление крыс, и одна из них перегрызла кабель) или арендодатель, не следивший за проводкой и вовремя не устранявший неполадки.

Можно ли предусмотреть в договоре аренды все возможные спорные ситуации между собственником и арендатором? Наверное, нет, но неправильно будет останавливаться на самых очевидных вещах.

Придется разбираться в «оттенках». Иначе при любых нарушениях и любой сумме ущерба собственник сможет получить от нерадивого арендатора страховой депозит — и не более того.

Подводя итог — к чему нужно готовиться арендодателю:

• Сегодня в России рынок арендатора, и собственнику, скорее всего, придется пойти навстречу арендатору в вопросе арендных каникул и страхового депозита: сроки первых увеличиваются, размер второго сокращается;
• Лучше привязывать арендную ставку к проценту от товарооборота ритейлера и не стоит рассчитывать на безусловную индексацию аренды;
• При заключении договора аренды нужно прописывать две важные вещи: условия выхода из сделки с обеих сторон, и собственника, и арендатора, и штрафные санкции за нарушение режима эксплуатации помещения.

Читать по теме: Где купить готовый бизнес: 18 площадок

Фото на обложке: Unsplash