«Купить себе работу»: почему инвестиции в недвижимость — это не всегда источник пассивного дохода

Что учесть при выборе жилья для бизнеса

Кажется, что в сдаче квартиры самое трудное — найти порядочных арендаторов. В реальности собственник должен предусмотреть многое и на старте заложить дополнительные финансовые расходы. Рассмотрим поэтапно процесс сдачи квартиры и какие задачи он включает.

Локация и параметры дома

Если вы ещё не купили квартиру, то необходимо правильно выбрать локацию через аналитику рынка и точки роста конкретного района и города. Какой потенциал закладывает город на развитие этого района? Какие социальные объекты, например, школы и сады строятся? Каждый из пунктов влияет на потенциал относительно сдачи и перепродажи недвижимости. Далее следует определить стратегии и целевую аудиторию. Для этого ответьте на опрос: как будет сдаваться квартира. Например, посуточно, среднесрочно или долгосрочно.

Не забудьте оценить внешний вид дома, учитывая нюансы: пандусы, этажи, инфраструктуру вокруг, парковку, наличие консьержа и т.д. Параметры должны совпадать с ходовыми запросами вашей аудитории. Например, долгосрочной арендой будут интересоваться семьи, для которых важен закрытый двор и детская площадка. А путешественники оценят посуточный вариант вблизи от продуктовых магазинов, кафе и туристических объектов.

Ремонт и будущая комплектация квартиры

Часто собственники выбирают красоту вперёд качества. Здесь нужно понимать: современный дизайн важен также, как износостойкие материалы. Иначе любой ремонт продержится недолго, а стоимость аренды будет падать после каждого жильца. Ваши инвестиции рискуют превратиться в расходы. Чтобы избежать этого, обратите внимание на организацию по работе с коммуникациями в доме. Кто ставил котёл и датчики дыма, проводил электричество и интернет, делал кондиционирование или вентиляцию и т.д.

Планировка и комплектация должны оптимально подходить под требования вашей целевой аудитории. Сколько спальных мест им понадобится? Какая нужна мебель, техника, посуда? Можно рассмотреть и универсальную комплектацию. Но если в доме есть нюансы, например, вы знаете, что вода в районе грязная, то обязательно установите фильтры для санузла. Если бюджет ограничен, а вы собираетесь сдавать квартиру посуточно, можно регулярно возить питьевую воду в бутылках.

Также обратите внимание на «юзабилити» квартиры: удобство её использования и качество материалов. Например, наличие ортопедического матраса, современных розеток с USB-портами, цифрового телевидения и др.

По теме: Как выбрать квартиру для инвестиции

Маркетинг и упаковка

Жилищные маркетплейсы пресыщены объявлениями: реальными и мошенническими, от собственников и агентств. Конкуренция за внимание потенциального арендатора огромная. И какая бы ни была прекрасная квартира и цена, необходимо грамотно упаковать ваше предложение.

Как продвигать объявление о сдаче жилья:

• подготовить профессиональные фотографии и сделать видеообзоры — «румтуры»;
• составить продающее описание и оффер;
• разместить объявления на разных площадках: «Авито», «Циан» и др.;
• продвигать внутри вышеуказанных площадок.

Если вы хотите сдавать несколько квартир, то можно задействовать коллаборации с партнёрами: кафе и ресторанами, медицинскими клиниками, спортивными сообществами, риэлторами. Это поможет на постоянной основе привлекать арендаторов, если вы сдаёте объекты краткосрочно.

Взаимодействие с арендатором

Самый объёмный и часто недооценённый на начальном этапе пункт, который требует особого внимания: от первого касания с вами до выселения.

       Обработка заявок:

1. Первичное общение: звонки, сообщения в мессенджерах, соц. сетях, обработка заявок на каналах ОТА (online travel agencies).
2. Показ квартиры на месте или онлайн.
3. Обработка возражений и уточнение деталей.
   
   Оформление аренды:
4. Определение всех условий и заключение договора и других юридических документов.
5. Вселение арендатора и передача квартиры.
6. Контроль и взятие денег за аренду, залога и иных платежей, например, за коммунальные услуги.
   
   Проживание:
7. Решение проблем в процессе проживания и ответы на разные вопросы арендатора: аварии, соседи, контролирующие органы, участковые и т.д.
8. Превентивный контроль состояния квартиры: офлайн- и онлайн-проверки, простое общение с арендатором, соседями, консьержами.
   
   Выселение и подготовка к следующему арендатору:
9. Юридическое оформление.
10. Приёмка квартиры: оценка состояния (естественный или чрезмерный износ).
11. Оценка повреждений и работоспособности техники и коммуникаций.
12. Сверка расчётов, задолженностей, возврат залога. 
13. Подготовка отчётных документов.
14. Уборка: профессиональный клининг, химчистка, озонирование, стирка, глажка.
15. Мелкосрочный ремонт: устранение засоров, ремонт техники.
16. Замена имущества, не подлежащего чистке или ремонту.

Юридическое оформление и финансы

Этот пункт самый главный. Если вы планируете бизнес на аренде жилья, то все юридические аспекты нужно оформить согласно законодательству РФ. Мы настоятельно рекомендуем любую сдачу (друзьям, родственникам, знакомым) проводить только официальным путём. В случае возникновения споров дружественные связи часто забываются, чтобы не платить за причинённый ущерб.

И, безусловно, важно планировать прибыль. То есть учитывать все затраты и регулярно мониторить рынок на предмет повышения или понижения цены на объекты в вашем районе.

Сдавать самостоятельно или передать в управление

Когда перед глазами есть детальный план того, как выглядит весь процесс сдачи в аренду, легче распределить свои силы и время. Это важно сделать, так как упустить или сделать хотя бы один из пунктов спустя рукава — значит повысить возможные риски и затраты. Например, не выполнив мелкосрочный ремонт систем или сезонное обслуживание, вы рискуете получить сюрприз в виде незапланированной покупки нового АГВ.

Сдача квартир в аренду — это системная работа, если вы планируете развиваться и увеличивать количество объектов и доходы. Если у вас есть другая работа или в вашем распоряжении не так много времени, то следует рассмотреть альтернативный способ сдачи в аренду. Например, передать недвижимость в управляющую компанию полного цикла. У подхода есть свои плюсы и минусы, которые рассмотрим ниже.

Преимущества работы с управляющей компанией:

• узкая экспертиза и профессиональный анализ доходности объекта;
• владение знаниями о трендах рынка и потребительских запросах;
• экономия времени: управляющая компания может выполнить цикл задач от выбора квартиры и ремонта до регулярного поиска арендаторов и бытового обслуживания;
• организация пассивного дохода: вы передаете «операционку» и не работаете на квартиру. УК делает это за вас.

Недостатки работы с управляющей компанией:

• большое количество предложений от недобросовестных управляющих компаний и мошенников, поэтому советуем тщательно изучать документы и отзывы;
• высокая комиссия за обслуживание — до 30% от вырученной прибыли может уходить компании;
• сложно довериться ответственным лицам компании в решении текущих вопросов, которые хотите контролировать сами. А значит, рискуете заработать себе стресс.

Как постоянно увеличивать доход с недвижимого имущества

Когда мы детально описали бизнес-процессы и варианты их ведения, поделимся рабочими стратегиями, чтобы аренда стала бизнесом, а прибыль росла. Условно можно определить три популярных стратегии инвестиций в недвижимость:

• Покупка квартиры для сдачи в аренду и постепенное накопление капитала — вариант, который мы подробно рассмотрели выше.
• Флиппинг — покупка квартир с целью перепродажи и увеличения количества квадратных метров в собственности.
• Смешанный вариант — когда вы владеете одной квартирой в выросшей зоне рынка и сдаёте в аренду, а затем продаёте её и покупаете две квартиры в растущем районе, которые также сдаёте в аренду.

Выбор стратегии должен быть обозначен вашими ресурсами и ситуацией на рынке. Рассмотрим вторую и третью стратегии подробнее.

По теме: Как начать бизнес на посуточной аренде квартир

Флиппинг

Если у вас есть большая сумма денег наличными, то флиппинг — покупка квартиры с целью её перепродажи после ремонта по более высокой цене будет отличным стартом. Этот способ инвестиций широко распространен и практикуется в нашей стране и по всему миру. Однако не у всех получается заработать много на перепродаже. Непредсказуемые затраты на ремонт, низкий рынок на момент готовности объекта и другие обстоятельства могут помешать вам получить планируемую прибыль.

Что делать, чтобы заработать на флиппинге:

1. Найти вариант со стоимостью ниже рыночной.
2. Определить наиболее удачную локацию и портрет целевого клиента.
3. Четко рассчитать свои расходы на планируемый ремонт.

Так, если вы возьмёте квартиру по рыночной цене и вложитесь в ремонт, дополнительного заработка от перепродажи не получите. Поэтому необходимо тщательно выбирать объект инвестиций и прогнозировать затраты, которые пойдут на его дальнейшую реализацию.

По теме: Купля-продажа квартир: сколько можно заработать на флиппинге и какие риски у инвестора

Перепродажа и промежуточная сдача в аренду

Например, вы приобрели объект в застраивающемся районе, сделали ремонт и сдали квартиру в аренду. За следующие два года социальная и туристическая инфраструктура вокруг объекта выросли, а соседи, наконец, закончили ремонт.

Теперь вы можете рассмотреть перепродажу квартиры, чтобы приобрести два объекта вместо одного в районах, которые только развиваются. Для адекватной оценки нынешнего объекта и подбора вариантов для дальнейших инвестиций мы рекомендуем обращаться к грамотным специалистам по инвестициям в недвижимость. Почему это важно:

• Есть риск столкнуться с кратным увеличением стоимость ремонта, что автоматически снизит вашу прибыль.
• Долгие продажи с переодическим демпингованием цены — тоже частая проблемой, поскольку изначальная цена объекта выставлена без детального анализа рынка.
• Часто собственникам трудно оценить весь объём задач для прибыльной перепродажи. А попробовав и разочаровавшись однажды в дальнейшем они отказываются от перспективных инвестиций.

Далее вы можете выполнить ремонт и рассмотреть сдачу объектов до тех пор, пока цена на квадратный метр снова не вырастет до выгодного для вас предела. Стратегия популярна среди тех собственников, которые рассматривают инвестиции в недвижимость вдолгую и хотят не просто разместить свои средства, а превратить в успешное дело с высоким коэффициентом прибыли.

Фото на обложке: Freepik