Открываем собственный коворкинг — 10 советов для начала

Содержание:

• Перспективы коворкинга в настоящее время
• Как зарабатывают коворкинг-центры 
• Регистрация коворкинга
• Выбираем правильное местоположение
• Дизайн коворкинг-центра
• Приобретение оборудования
• Персонал коворкинга
• Организация рекламы коворкинга
• Поиск инвесторов
• Франчайзинг

Под влиянием глобальных тенденций — диджитализации и пандемии — рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой, претерпел изменения. Перемены наблюдаются в поведенческом потреблении офисных пространств: интерес клиентов сместился с классических офисов Shell&CoreShell&Core — тип пространства, который представляет собой полное отсутствие отделки: есть только бетонные стены, пол и потолок, подведенные коммуникации и отопление, стоят стеклопакеты.

К достоинствам Shell&Core следует отнести возможность оформить офис в собственном уникальном стиле или разделить его на зоны, предоставление арендодателем на время ремонта арендных каникул либо произведение ремонта за свой счет.

Среди недостатков — серьезные временные затраты на подготовку помещения к въезду, большие затраты на материалы и ремонтные работы и значительные риски, связанные с выявлением серьезных погрешностей при строительстве, резким ростом цен на материалы или банкротством компании.
в сторону гибких локаций, офисов с качественными продуктами, созданных по принципу «все включено». 

Растет спрос и на BTS-моделиBTS-модели (built-to-suit) представляют собой офис под ключ. Данная модель — это целая экосистема, разработанная под потребности заказчика. В данном случае ему не нужно тратить деньги на ремонт: расходы по строительству и эксплуатации компания берет на себя. Стоимость за работу равномерно распределяется в ежемесячные платежи по договору долгосрочной аренды от трех лет.

Подобные офисы строят по индивидуальному проекту, который учитывает все пожелания клиента. Такой формат подходит компаниям, которые понимают перспективы роста, а численность их сотрудников более 100 человек. В остальных случаях наиболее подходящим является формат коворкинга. , по которым стройка осуществляется для конкретного оператора. Отмечается трансформация поведения потребителей-работников данных пространств: классические профессии тоже переходят в цифровые офисы и работают удаленно. 

Перспективы коворкинга в настоящее время

Многие крупные компании после пандемии решили избавиться от непрофильных активов — ресурсов, которые не относятся к осуществлению организацией ее основной деятельности. Например, для компании, у которой основная деятельность — добыча газа, газ будет профильным активом, а недвижимость, соответственно, — непрофильным. 

Неправильное управление недвижимостью, как непрофильным активом, увеличивает финансовую нагрузку на компании, поскольку топ-менеджмент таких организаций обучен управлять именно профильными активами. 

Клиент не расходует лишних средств на закупку оборудования и обслуживание помещения, а просто платит за определенный продукт. Таким образом, компании начинают сокращать свои издержки и получать качественный сервис, при котором сотрудникам этих компаний нравится находиться в рабочем пространстве. 

В настоящее время наблюдается рост интереса к коворкингам, так как пандемия ускорила процессы цифровизации и децентрализации. Большинство рабочих бизнес-процессов в различных профессиональных сферах перешли в онлайн-пространство. Сотрудники организаций привыкли работать из дома, а не ездить в центр города или на другой его конец для выполнения своих обязанностей из офиса. 

Находясь в комфортной локации, человек работает более продуктивно, поскольку улучшается его эмоциональное состояние. Компании заинтересованы в повышении эффективности своих работников. Работодатели, адаптируясь под новые реалии постковидного мира, стремятся обеспечить максимально удобную рабочую обстановку. Это позволяет сделать переход в коворкинги. 

Как зарабатывают коворкинг-центры

Одну из главных ролей в получении дохода от реализации коворкинга играют финансовая модель, а также создание продуктов и сервиса, которые будут предлагаться клиенту. Финансовая модель — основа любого бизнеса, включающая в себя разные показатели: 

• средний чек;
• стоимость продуктов;
• стоимость квадратного метра;
• стоимость расходов;
• оплата труда и кэш-флоу — совокупность денежных средств в компании, куда включены все притоки (прибыль) и оттоки (затраты).

Все эти параметры влияют на доходность — за счет оптимизации каждого из показателей можно влиять на уровень заработка. В нашем проекте 4Rooms мы оптимизируем оплату труда. 

Наш проект включает в себя несколько разных пространств: коворкинг, барное пространство, YouTube-зону, зону мастер-классов, food-зону. Во всех пространствах работает одна управляющая компания, обслуживающая все зоны и включающая в себя управляющего, администраторов, хаускиперов, уборщиц, техников, ремонтников, IT-специалистов. 

Работа на проекте одной управляющей компании, которая занимается непосредственно всем пространством, позволяет минимизировать расходы на сам коворкинг. В этом и заключается оптимизация, что позволяет нам влиять на доходность проекта. Принцип работы коворкингов заключается в предоставлении в аренду помещения, в котором есть все необходимое оборудование. 

Существует несколько разных вариантов предоставления коворкинга в аренду. Можно предоставлять в аренду одно рабочее место на определенное количество времени — это может быть как несколько часов, так и несколько месяцев. Также есть вариант предоставления в аренду определенной зоны для проведения каких-либо мероприятий: семинаров, мастер-классов, переговоров. Кроме того, коворкинги могут арендовать различные компании для организации работы своих сотрудников в комфортном пространстве, оснащенном всем необходимым. 

Регистрация коворкинга

Первый шаг для открытия коворкинга — выбор взаимоотношений с собственником недвижимости. Существует три основные модели таких взаимоотношений.

Первая модель — арендная, по которой собственнику выплачивается арендная ставка за квадратный метр, а результат реализации помещения, выручка и чистая прибыль переходят к оператору коммерческой недвижимости. Во второй модели собственник недвижимости и оператор или управляющая компания несут все издержки вместе, а чистую прибыль делят в определенном ими процентном соотношении. 

Третья модель представляет собой BTS-модель, в которой собственником недвижимости или иным лицом выделяются инвестиции для строительства. В финансовую модель в первую очередь закладывают возврат инвестиций. Затем доходы между собственником и оператором также делятся в конкретном процентном соотношении. 

Собственники вынуждены проводить реконцепты своей недвижимости, чтобы получать более высокую рентабельность, поскольку при переходе сотрудников компаний на удаленную работу спрос на большие помещения упал. 

Для собственника устаревшего здания, для собственника, готового вкладываться «в бетон», для инвестора выгоднее выбирать вторую и третью модели — партнерские. В таком случае собственник знает, что делает продукт для конкретного заказчика: ему понятны прибыль и маржинальность. 

Такие модели выгодны как собственнику и инвестору, так и владельцу коворкинга, поскольку все они участвуют в бизнесе, внося каждый свой вклад в доход всего проекта, выстраивая партнерские отношения и разделяя прибыль в определенном ими процентном соотношении.

Выбираем правильное местоположение

После выбора модели взаимоотношений с собственником необходимо найти само коммерческое помещение. Для этого следует провести анализ локации, изучить конкуренцию в данном районе. Удачно расположенная локация с хорошим трафиком позволит увеличить средний чек, увеличить количество предлагаемых к продаже продуктов. 

Важно помнить, что выбор локации — одна из главных статей расходов во всей модели. Поэтому к данной задаче стоит подойти максимально качественно и учесть все параметры для подбора локации.

Говоря о проспекте Вернадского, мы понимаем, что речь идет о спальном районе, где проживает довольно обеспеченная аудитория. Поэтому данная локация показала очень хорошие цифры. Также преимуществом в этом случае является близкое расположение станции метро. 

При этом мы говорим как раз о модели взаимоотношений, когда устаревшее помещение переделывается под новую среду — осуществляется реконцепт, чтобы сделать данный объект недвижимости более рентабельным. 

Дизайн коворкинг-центра

За внешний облик пространства отвечают дизайнеры. Дизайн коворкинга будет зависеть от концепции пространства. Если речь идет о дизайне проекта с целью максимально быстрого и бюджетного запуска бизнеса, то предполагается современный стандартный дизайн в минималистичном стиле: без излишеств, дополнительных украшающих пространство элементов, с комфортной и простой мебелью.

Когда мы говорим об уникальном коворкинге с оригинальной концепцией, например, оформление офиса в тематическом стиле какого-то фильма или иного произведения искусства, дизайн разрабатывается в соответствии с такой концепцией, больше внимания уделяется деталям: оригинальным световым конструкциям, росписи стен и тому подобным вещам.

Самый распространенный дизайн коворкингов выполняется в минималистичном или авангардном стиле, для которого характерны нестандартные решения в выборе цветовых гамм, предметов мебели и интерьера — отход от классики. В большинстве случаев коворкинг стараются сделать максимально простым, чтобы он подходил для более широкой аудитории.

Приобретение оборудования

Выбор оборудования будет зависеть от класса коворкинга. Они выделяются по различным параметрам: концепция пространства, аудитория коворкинга и так далее. В базовый тип коворкинга, как правило, закупается стандартный набор оборудования: классическая мебель, принтер, приборы для обеспечения доступа в интернет, кухонное оборудование и тому подобное. 

Если это нестандартный вариант, то предпочтение отдается более оригинальным мебельным решениям и закупка мебели осуществляется через фабрику. 

Коворкинг должен быть оборудован всей необходимой оргтехникой. Набор технических средств для работы осуществляется непосредственно автором проекта. В данный перечень могут быть включены: копировальное оборудование, ламинатор, брошюратор и другие аппараты. 

Персонал коворкинга

Также следует задуматься над подбором персонала. Найти добросовестных и профессиональных сотрудников очень сложно. Причина заключается в том, что очень небольшое количество людей знает, как выполнять те или иные функции. Речь идет о менеджменте среднего звена и топ-менеджменте. 

Для проекта 4Rooms мы выбрали модель оптимизации бизнеса за счет того, что персонал обслуживает все пространство целиком. Поскольку наш проект представляет собой многофункциональную среду, нам требуется персонал, который разбирается в работе коворкингов, баров и других концепций, входящих в пространство. 

Все это довольно узкие специфики деятельности, и найти людей, которые, например, управляли барным пространством, сложно, поскольку их очень мало. Мы осуществляем поиск по самым разным каналам: и через HeadHunter, и через рекомендации знакомых, и через социальные сети. 

Количество персонала зависит от модели работы коворкинга. Существует две такие модели. Первая — онлайн-модель, когда часть функций персонала осуществляется через приложение и, следовательно, не требуется присутствие на объекте большого количества персонала. 

Вторая модель — стандартная, когда все функции по обеспечению работы коворкинга осуществляются людьми, соответственно, требуется большее количество персонала, нежели при первой модели. 

Стандартная модель позволит на начальном этапе не тратить большие суммы на создание приложения. При этом в дальнейшем такая модель не даст возможность сократить расходы, так как будет необходимо производить оплату труда большого количества сотрудников. 

Есть модели без персонала — лайфворкинг — где все работает от приложения непосредственно на объекте. В качестве примера можно привести лайфворкинг-группы компаний «А101» и ProTech-компании Manufaqtury, которые договорились о совместном развитии коворкингов в жилых комплексах девелопера с полностью бесконтактным администрированием. 

На базе IT-платформы будет реализована возможность бронировать рабочие места и переговорные, подключаться к Wi-Fi, общаться с чат-ботами технической и административной поддержки.

Также существуют коворкинги, в которых присутствуют люди, например, фудворкинг. Для такой модели понадобится физическое присутствие сотрудников на объекте: это будут администраторы, зал-менеджер и так далее. 

Организация рекламы коворкинга

Реклама коворкинга осуществляется преимущественно через интернет. Никто не будет искать коворкинг офлайн. Обычно информация о коворкинге размещается на сайтах-агрегаторах, таких как «Циан» и «Авито». Предоставляются сведения о самом коворкинге, сайте, приложении и социальных сетях коворкинга. 

Сайт и приложение должны быть максимально комфортны, понятны и удобны для потребителя, чтобы каждый пользователь смог разобраться и найти то, что ему необходимо. Без них в современном мире не работает ни один бизнес. Поэтому данной задаче придется уделить много времени, проанализировать потребности и отзывы потребителей.

Кроме того, рекламировать коворкинг могут партнеры — крупные компании, мероприятия которых проводятся в пространстве коворкинга.

75% потребителей рынка коворкинга заключают сделки, объектом которых являются помещения до тысячи квадратных метров, а это средние компании, заинтересованные в качественных и гибких офисах.

В проекте 4Rooms потребителям предоставляется возможность непосредственно в одном пространстве работать в коворкинге, отдыхать в барной зоне, питаться в фудконцепциях, ходить на различные мастер-классы, интересно организуя свой досуг. В этом и заключается основная идея многофункционального пространства и выгода для потребителя: он может удовлетворять сразу несколько своих потребностей в одном месте.

Поиск инвесторов

Привлечение инвестиций также зависит от выбранной модели взаимоотношений с собственником недвижимости: арендная модель, гибкий коворкинг или же BTS-модель. Если выбрана арендная модель, то, скорее всего, вы сами будете вкладывать в проект собственные средства, так как собственнику выплачивается арендная ставка за квадратный метр и он не участвует в самом проекте, в самом коворкинге. 

Если же предпочтение отдано одной из двух других моделей, гибкому коворкингу или BTS-модели, можно вести речь о том, что собственник недвижимости будет либо частично, либо полностью инвестировать в данный бизнес, поскольку при выборе модели гибкого коворкинга происходит реконцепт объекта недвижимости, выбранного для организации коворкинга, а при выборе BTS-модели собственник или иной инвестор вкладывает средства на организацию пространства для конкретного заказчика в соответствии с его запросом. 

В первую очередь в финансовой модели будет учитываться окупаемость проекта и возврат инвестиций, а потом уже совместный заработок. Об инвестициях можно говорить, когда есть созданная под определенную локацию, основанная на аналитике и предброкеридже (изучение и анализ реального спроса на имеющийся коммерческий объект, оценка готовности и желания его занять) данной локации финансовая модель с 3D-визуализацией. 

Эту модель необходимо упаковать в определенный концепт и предложить инвестору. То есть чтобы заинтересовать потенциальных инвесторов, следует показать им свой опыт организации коворкинга, если он есть, свою идею коворкинга, презентовать именно ваш продукт, объяснить, почему именно он должен находиться на данном объекте недвижимости, продемонстрировать финансовую модель проекта. 

К потенциальным инвесторам относятся собственники торговых центров, коммерческой недвижимости, а также застройщики. Владельцы коммерческой недвижимости заинтересованы в инвестировании в новые проекты, поскольку понимают, что их объект нуждается в редевелопменте и реконцепте, так как спрос на объект недвижимости по классической арендной моделе падает в связи с переходом работы в онлайн-среду. 

Интерес застройщиков заключается в том, чтобы создавать объекты под конкретного потребителя: они готовы сотрудничать с командами, у которых есть качественный опыт или же новая концепция с детальной финансовой моделью.

Франчайзинг

О франшизе можно начинать говорить только в случае открытия определенного количества разных точек, которые покажут свою эффективность. Перед запуском франшизы необходимо воплотить в жизнь финансовую модель, осуществить возврат инвестиций, предложить инвестору способы увеличения дохода за счет приобретенного опыта и оптимизации рабочих процессов. После этого можно упаковывать франшизу и начать ее предлагать.

Подводя итог, следует отметить, что для открытия собственного коворкинга необходимо понимать, что вы дадите рынку своим проектом. Необходимо в первую очередь детально проработать свой продукт, свой проект. Можно собрать фокус-группу и понять, насколько ваш продукт востребован. Стоит проанализировать уже существующие коворкинги и понять, чего в них еще нет, что люди захотят купить, и включить это в свой проект. 

Старайтесь внедрять новое, учитывая опыт и ошибки других проектов. Очень важно самому попробовать продукты, которые есть на рынке, исследовать уже существующие коворкинги, чтобы понимать, как работает рынок, на что есть спрос.

Самое главное не бойтесь действовать. Тренды диджитализации и децентрализации влияют на урбанистику: будут появляться кампусы разного формата, где люди будут объединяться в коворкингах в клубы по интересам, будь то бизнес-комьюнити или клуб по вязанию — рынок огромен. 

Сейчас отмечается увеличение спроса на коворкинги крупных компаний, государственного сектора, вызванного переходом жизни в онлайн-среду. Возможно, для развития именно вашего проекта собственник, инвестор захочет предоставить свой объект для вашего продукта, инвестировать в строительство объекта именно под ваш продукт.