Светлана Зыкова

«Если на участке 0,5 гектара обеспечивать парковки и зелень, дом будет строить не на чем»

Вторая часть важных моментов из беседы Таисии Кудашкиной с Эдуардом Тиктинским – о строительном бизнесе и инвестициях. Первую часть материала – о личной жизни Эдуарда, распорядке дня и воспитании двоих сыновей – читайте тут.

Эдуард Тиктинский – рублевый миллиардер, собственник строительного холдинга RBI (входят компании «Северный город» и RBI). Стоимость активов составляет 5,6 млрд рублей. Инвестор, активно участвует в политической жизни.

Таисия Кудашкина — серийный бизнесмен, основатель Websarafan.ru, администратор, пожалуй, самой большого и активного сообщества в Facebook для предпринимателей. Входит в топ-100 женщин-предпринимателей Европы по версии Forbes. Ее называют королевой диджитал-продвижения в России. И главное – она просто обожает бизнес. 

Полную версию подкаста можно послушать на iTunes или Soundcloud.


Первая часть материала доступна тут.


Про бизнес

  1. У меня девелоперский бизнес. Мы находим земельные участки, проектируем здание на них, согласуем проект с органами власти, организуем финансирование, строительство, продажи, последующую эксплуатацию жилья.

  2. Я пришел в этот бизнес так. Буквально несколько месяцев, восемь или девять, я работал в агентстве по недвижимости. Познакомился с человеком из строительной отрасли, и появилась идея создать самостоятельный бизнес, который бы был связан с поручительством в области ипотеки. Это был 1993 год. У нас был еще один квартал, который мы хотели застраивать, и один проект, который хотели расселять. Так появилась идея бизнеса.

  3. Я пришел в агентство как менеджер по рекламе. А через полгода я был уже генеральным директором агентства. Человека ведет его путь. Невозможно дать никакой техники, как это могло произойти. Нет простых рациональных ответов на эти вопросы.

    Мы стали продавать первые в городе объекты в стадии строительства. В то время агентства занимались только вторичным рынком, мы первые открыли первичный рынок. Плюс, скажем так, за эти девять месяцев я разобрался в агентском бизнесе. Когда я пришел, у агентства было пять сделок в месяц, а когда уходил – пять сделок в день. 

    Это не значит, что я прямо взорвал темпы роста. Это просто мой вклад сложился с тем, как развивался рынок, как была осознана сама модель работы. Дальше уже возникли определенные трения с собственником агентства, он мне сказал, что я уже готов к самостоятельному бизнесу. По сути, он меня уволил. Он меня поставил, как говорит мой учитель Тарасов, в зону смерти, где мне пришлось принимать какие-то новые решения. У меня появились связи, отношения с крупными предпринимателями, строителями за это время. И были идеи. Собственно, я искал партнера для реализации этих идей. Партнера нашел, и эти идеи стали реализовываться.

  4. Я зарабатывал в агентстве по недвижимости эти девять месяцев – это и был начальный капитал. А мой партнер предоставил бесплатно офис. Вот то, с чего мы стартовали. И дальше начального капитала просто не требовалось. Требовалось инвестировать в офис, в персонал. Мы стали оказывать ипотечные услуги. Это понятный и простой бизнес.



О внутренней мотивации к работе

  1. У меня родители были врачи-терапевты. Социально я чувствовал себя неуспешным. У меня была очень большая внутренняя мотивация социально состояться.

    Я эту историю часто рассказываю – еще в пятом классе, когда были гости, я сказал своим родственникам, что у меня будет водитель, домохозяйка. Тогда все очень смеялись, естественно, а в девятнадцать лет у меня все это уже появилось. Просто было очень большое стремление к материальному успеху, я так скажу. Видимо, это стремление и обеспечило начальный рост и развитие.

  2. Мы не получали подряды. И откаты не давали. Надо с людьми общаться, надо взаимодействовать. Если ты предприниматель, ты понимаешь, что не можешь работать по найму. Ты должен искать бизнес-идеи, должен расти и развиваться. Надо просто идти и делать. Не надо думать, что у других точно есть какие-то связи, волосатая лапа или еще чего-нибудь.



Цифры бизнеса

  1. Прогноз по этому году – объем в двенадцать миллиардов заключений. Это контракты, которые мы заключаем. Порядка девяти миллиардов люди должны будут в этом году заплатить физически, условно говоря, на счет компании.

  2. Маржа у нас – около десяти процентов. Рынок сейчас очень плотный, себестоимость недвижимости растет, продажные цены не растут, маржа сжимается. И она меньше десяти процентов.

  3. У нас сейчас больше десяти проектов в реализации. Мы продаем Green City, Ultra City, Time на Заозерной, Петровскую ривьеру, Дом на набережной, Дом у Елагина острова, Дом на Излучине Невы и Mistola – это уже восемь объектов «Северного города», комфорт-класс. Дальше – элитные дома: Четыре Горизонта – строится, Собрание Новелаа на ул. Савушкина и Александрия на ул. Новгородской уже построены и сданы. И несколько объектов мы запускаем сейчас.

  4. В каждом объекте в среднем у нас около пятнадцати-двадцати процентов повторных покупок.

  5. Для нас важен NPS, показатель лояльности клиентов. Мы хотим, чтобы они рекомендовали нас своим друзьям, своим родственникам, это делает покупку дешевле для нас, естественно. NPS зависит от каждого дома, от цикла, но мы стремимся где-то быть в вилке 30-40% на этапе эксплуатации.



В Европе и Америке

  1. Если ты массовый девелопер, по сути, домостроитель, то твоя маржа ниже пяти процентов. Если ты строишь что-то в центре, какие-то амбициозные проценты, то это может быть около десяти процентов.

  2. Наш бывший член совета директоров – Грег Матс – возглавляет фирму со штаб-квартирой в Чикаго. В шести городах они строят жилье в найм. То есть строят жилье, сдают его в аренду, а через некоторое время, через пять-семь лет, продают инвестиционным фондам. Доходность этого бизнеса – от восьми до двенадцати процентов.



О рекламе на рынке недвижимости

  1. Средняя цена привлечения клиента в этой области – очень разная. Здесь «средняя температура по больнице» ничего не скажет. Размер компании, количество проектов, рекламная политика, ценовая политика – это вообще цифры ни о чем. Стоит чуть ниже цену сделать – и можно вообще не рекламировать. Это история на грани искусства, у нее нет никаких правил.

  2. Мы тратим на рекламу порядка двух с половиной процентов от оборота. Плюс отношения с агентствами – это очень серьезная история. Это канал, который продает половину жилья.

    Каналы для рекламы используются разные. Чем дальше, тем больше мы ориентируемся на интернет, на социальные сети. Мы уверены, что за этим будущее. А так, естественно, в ходу стандартные телевизоры, щиты, метро и радио.

  3. Никто не верит щитам на КАДе, люди от этого устают. Компания должна быть ближе к человеку. А ближе к человеку – социальные сети. У клиентов есть представление, что если компания общается в социальных сетях, то первое лицо, лидеры компании, становятся ближе, понятнее.



О передаче опыта

  1. На самом деле мой час стоит намного дороже тысячи долларов. А это интервью я даю, потому что это часть моей жизненной миссии. Я считаю, что мой опыт может быть полезен людям.

  2. Я встречаюсь, и очень давно, с молодыми предпринимателями, со студентами, последние семь-восемь лет я читаю лекции. И они касаются личностного развития, ценностей, осознанности, в меньшей степени – бизнеса как такового. Это часть моего предназначения на Земле.

    Если я думаю, что я что-то понял, то мне очень важно поделиться этим с другими людьми.

  3. Я шучу: учишь-учишь кого-то, а потом и сам, глядишь, научишься.



Про скандалы вокруг компании

  1. Есть законы, которым мы всегда неукоснительно следуем. Есть довольно небольшая, но агрессивная группа градозащитников. У многих из них просто есть свое мнение: где должно что-то появиться или не должно. Если вкратце изложить их позицию, то она такая: лучше, чтобы эти строители своими грязными руками в центр города не лезли. И отсюда возникают скандалы.

  2. Очевидно, что у государства нет денег, чтобы восстанавливать центр города. Центр Санкт-Петербурга, например, будет разрушен в течение двадцати-тридцати-сорока лет. Ничего не делать – равно разрушать. И этого осознания у людей нет. Поэтому выступать против застройки центра частными компаниями – это как прятать голову в песок и говорить: пусть лучше ничего не делают, они все там испортят. Это, мягко говоря, плохая позиция.



О проблеме застройки центра

  1. Когда вы строите в центре, по сути, вы занимаетесь в том или ином виде реконструкцией. Это и есть восстановление старого. Вы берете дом в аварийном состоянии, практически не подлежащий восстановлению. Вы его частично сносите и реконструируете.

    Проблема центра города состоит в том, что все, что стоит, уже стоит – и когда вы хотите согласовать даже банальную реконструкцию, вы втыкаетесь в новые нормативы. Например, норматив по зелени, или по парковкам, или по инсоляции, сколько времени солнышко должно быть у вас в квартире. Его отродясь не было в этом аварийном доме, но если вы хотя бы кирпичик разобрали, вы должны это солнышко обеспечить. А в центре это невозможно.

    Если вы на участке 0,5 гектара начнете обеспечивать парковки и зелень по установленному нормативу, вам просто дом будет строить не на чем.

    На Западе есть персональные переговорщики, которые ведут беседу от того или иного микрорайона или сообщества. И они с застройщиком на берегу договариваются о том, что он может сделать, какие улучшения в окружающей среде – для того, чтобы жильцы согласовали строительство. На старте застройщик понимает цену вопроса еще до того момента, как он купил земельный участок. Как правило. И это очень важно. Здесь же содержательного диалога нет, потому что есть позиция никуда не лезть и ничего не строить.


О провалах

  1. У нас очень сложный, тяжелый проект в Ленинградской области, где мы потеряли довольно значимое количество денег. Входя в Ленинградскую область, мы не ожидали, какой объем дополнительных затрат в области инженерной подготовки территории, в области дорог, в области выкупа той земли, которая нам понадобится, чтобы всю эту инфраструктуру обеспечить.

    Но это жизнь, мы к этому относимся философски. Хотя всегда неприятно терять деньги в каком-то проекте.

  2. Трудности закаляют, позволяют делать выводы, понимать, где мы не совершенны. Это моя жизненная философия, я верю, что если есть какие-то успехи, то это не только моя заслуга, но и дар Божий – или Божье испытание.

  3. Если есть неудачи, я точно за это отвечаю: ведь я что-то не учел. Такая философия позволяет мне жить спокойно.



Об инвестициях

  1. В плане инвестиций в недвижимость встает вопрос длины временной перспективы. Если говорить о перспективе хотя бы в пять лет и более, то, конечно, стоит инвестировать. Сейчас историческая стоимость жилья, наверное, в нижней точке.

  2. Я не вижу инвестиций, которые были бы безопасны и на которых можно было бы легко навариться. Сейчас просто не та экономическая ситуация.



«Партия еды»

  1. В «Партию еды» я инвестировал собственные деньги. Я прочел в «Эксперте» про Михаила Перегудова, основателя компании, и, познакомившись с Михаилом, я понял, что он очень близок мне по духу.

    Кроме того, мне очень понравилась их бизнес-модель. Я подумал: какая клевая вещь! Это относительно новая история, что очень важно. Она появилась в Скандинавии лет семь назад, и в Европе, и в Америке. В России подобные компании – маленькие, относительно недорогие, с перспективой завоевания всего российского рынка. Это колоссальные возможности.

  2. Мне принадлежит 40% компании. Почему так много – так я бы и шестьдесят купил, но не продали! Есть еще два партнера, у них по 30%.

  3. У нас большой опыт, Morgan Stanley научили. У нас с партнерами были очень детальные акционерные соглашения на сотни страниц на английском языке. То, что мы считали важным, естественно, мы включили в наше небольшое акционерное соглашение с Михаилом.

    Естественно, у меня есть право вето – оно связано с инвестициями. Но Михаил генеральный директор. Он управляет бизнесом.

  4. «Партия еды», грубо говоря, хочет наращивать бизнес в ближайшие годы. Каждый год – в три-четыре раза. Над этим мы работаем.

    Мы собираемся каждый месяц, обсуждаем разные вопросы. У нас есть повестка совета директоров. Мы стараемся максимально помогать своими связями, стараемся максимально передать опыт и знания нашим молодым коллегам.

 


Материалы по теме:

«Яндекс» проверит московские новостройки на легальность

Какие технологии нужны в строительстве?

Инвестирование в коммерческую недвижимость: 4 главных риска

Как и где продать готовый бизнес?


comments powered by Disqus

Подпишитесь на рассылку RUSBASE

Мы будем вам писать только тогда, когда это действительно очень важно