Алексей Гуща: Упаковать по-умному

Инвестиционный бум в складском сегменте плавно сместился из Москвы в другие регионы. Ряд крупных компаний развивают сетевые проекты логистических парков в российских городах. Среди них - совместный проект Megalogix фонда Raven Russia и группы компаний «Авалон». Современное состояние и перспективы складского рынка комментирует Алексей Гуща, совладелец и гендиректор ГК «Авалон».

Почему для создания Megalogix группа компаний «Авалон» выбрала фонд Raven Russia? Потенциальных инвесторов было много или мало?

Был ряд потенциальных партнеров, мы потратили более двух лет на принятие решения. Что было определяющим? Во-первых, Raven Russia создан специально для инвестиций в складскую недвижимость. Это колоссальный плюс. Фонд не бегает из складской недвижимости в строительство жилых комплексов или торгово-развлекательных центров. Люди сфокусированы на определенном сегменте [рынка]. Во-вторых, фонд обладает существенными и реальными финансовыми ресурсами, что крайне важно при реализации таких масштабных проектов. И в-третьих, а это самое главное, [у нас] совпали взгляды на развитие бизнеса и человеческие характеры. Важно, кого конкретно ты видишь перед собой, как с этим человеком разговариваешь - из этого складывается представление о партнере. Какой у него образ мыслей, что он говорит и, главное, что делает, настолько ли он ориентирован на получение результата и готов рисковать, как и ты. С управленцами из Raven Russia у нас совпали взгляды на бизнес.

И вы заявили масштабный проект. Но не менее масштабные проекты заявили и другие компании - МЛП, «Евразия Логистик» и т. д. Вы не считаете, что произойдет затоваривание рынка?

Существуют определенные параметры, по которым оценивается спрос на складские площади. В целом по стране он еще не скоро будет удовлетворен. Если мы возьмем европейские страны и их обеспеченность складской инфраструктурой, даже при разной степени экономического развития необеспеченный спрос в нашей стране еще очень большой.

Понятно, в Париже складов в два раза больше, чем в Москве.

В Лондоне [складов] - по 2 кв. м на человека, в Праге - 1,2 кв. м. Впрямую, конечно, Новосибирск с Миланом сравнивать нельзя - надо брать в расчет экономические показатели [этих городов]. Но есть и другие факторы, которые повышают потребности крупных российских городов в современных складских комплексах. Они, как правило, не только работают на город, но и действуют как распределительные центры для огромных территорий. К тому же существующая складская инфраструктура не только устарела, но еще и находится не там, где должна быть: она внутри городов. А это колоссальная нагрузка на транспортные артерии и экологию. Помимо того что городу нужны складские площади как таковые, они ему нужны в правильном месте.

Сейчас уже стали строить в правильных местах? Раньше строили там, где площадка доставалась.

Практически везде есть или появляются перспективные планы развития территорий, предусматривающие вынос промышленных и складских объектов за черту крупных поселений. Логистические парки - это серьезные объекты. Складской комплекс полезной площадью 100 000 кв. м предполагает поток более 4000 транспортных единиц в месяц - такой грузопоток не должен быть в городе, но [должен быть] размещен в транспортной доступности от него.

Возвращаясь к спросу: если даже все заявленные проекты будут реализованы, их все равно будет недостаточно - [только] в 50-летней перспективе. Реализация проекта по строительству крупного логистического парка - это дело 2-3 лет. Когда кто-то заявляет срок в год, это фантастика, два года [нужно] как минимум. Если мы возьмем те компании, которые вы назвали, плюс Megalogix и еще ряд компаний, которые реализуют несетевые проекты, и сложим их вместе, - все равно объемы недостаточны в количественном выражении.

Конечно, если площади будут одновременно выводиться на рынок, то возможно его локальное перенасыщение в момент времени. Например, если в Новосибирске будут сразу сданы все заявленные проекты, то временно рынок может оказаться затоваренным. Но в целом реалии таковы, что подобный сценарий пока не просматривается. Нехватка проектных и строительных мощностей, сложности с получением энергетических лимитов, резкий и постоянный рост цен на строительные материалы, серьезные проблемы на финансовых рынках сказываются на сроках реализации девелоперских проектов. Планов громадье, но нужно не только по прессе оценивать ситуацию, а видеть, что реально происходит. Проанализировав это, мы не испытываем опасений грядущего перенасыщения. Когда компания заявляет о своих планах, понять, будут ли они и в самом деле реализованы, можно только тогда, когда подрядчик выходит на площадку, завозит туда стройматериалы, технику - вот здесь уже остановить процесс очень сложно. Так как это будет очень и очень дорого [стоить].

Мы сейчас реализуем проекты в Новосибирске и Ростовской области - там на такой стадии строительства, как у Megalogix, других объектов нет. В этом году мы также планируем начать строительство еще на шести площадках со сроками ввода объектов в эксплуатацию в IV квартале 2009 г. И ни в одном из этих городов нет аналогичных проектов в строительной стадии готовности.

По поводу заявлений о планах и их реализации. Вы ожидаете каких-то девелоперских крахов?

«Крах» - это очень сильное слово. Давайте возьмем какой-то объект. Вопрос - насколько он большой. Если 50 000 кв. м и более, то крах будет шумный. Но компании, которые реализуют подобные проекты, как правило, достаточно опытные и профессиональные, чтобы его избежать. В противном случае у них не было бы таких финансовых ресурсов. Я не думаю, что кто-нибудь из сетевых долгосрочных девелоперов испытает крах. Хотя и у них возможны варианты увеличения сроков строительства или замораживания объектов на ранней стадии (проектирования). Все это от проблем финансового характера.

Реальные проблемы могут возникнуть у небольших девелоперов, которые реализуют единичные проекты малого масштаба. Как правило, такие проекты осуществляются за счет коротких и дорогих денег. Но деньги дорожают, а возможности продления кредитных линий крайне туманные.

Еще одна проблема этих девелоперов - их [ограниченные] возможности по сдаче в аренду своих площадей. Нужно понимать, что интересный арендатор пойдет к тем, кто делает сетевое предложение: это стандартизированные условия - что в Приморском крае, что в Ленинградской области; это надежный арендодатель; это понятные прозрачные ставки. У небольших объектов качество арендаторов иное - это, как правило, средние или мелкие компании, которым нужны небольшие площади и которые заинтересованы в коротких арендных сроках, и они, как правило, не могут предоставить полноценное обеспечение своих арендных обязательств.

У небольших девелоперских компаний зачастую возникают и проблемы компетенции. Среди предпринимателей есть много людей, которым нравится складская тема - она популярна, - но они слабо себе представляют, что нужно делать. Поэтому они создают непригодные к эксплуатации помещения: либо стены завалились, либо крыши попадали, либо пол треснул и не поддается восстановлению.

Тем не менее все эти сложности разрешимы. Нет нерешаемых проблем, есть проблемы, которыми неприятно заниматься. Крах может наступить в одном случае: если неправильно выбрана площадка, объект построен, а эксплуатировать его нельзя - в силу транспортных ограничений. Я лично знаю ряд таких примеров: люди использовали старые складские помещения, на их месте пытались построить новые объекты, не принимая во внимание, что вокруг территория уже не промышленная, а застроена жилыми домами. Но даже в этой ситуации есть решение - перепрофилировать склад в торговый центр или еще во что-то.

Вы упомянули проблемы с финансированием. Это больной вопрос. Все долгое время пытались друг друга убедить, что кризис, который случился в мире, Россию не затронет. Сейчас оценки изменились и появились прогнозы, что ряд проектов будут пересмотрены, заморожены, денег не будет и т. д.

Как не затронет? Российская экономика уже существенно интегрирована в экономику мировую, а значит, проблемы последней будут так же сказываться и на нашей стране. Вопрос лишь, в какой степени. Что касается проектного финансирования, то уже сейчас найти его у российских банков крайне сложно. А если они и предлагают финансирование, то под такие ставки, что реализация проектов становится неэффективной.

Под 18%, как было раньше?

По-разному. Ставки сейчас могут доходить и до 25% годовых, и даже таких ресурсов нет. А западные банки практически сворачивают деятельность на [российском] рынке. Если раньше недвижимость была чем-то перспективным и надежным для них, то с учетом ипотечного кризиса в США сегодня обсуждение любого проекта в этой области вызывает у них скептицизм, особенно если он, что называется, вне их родных территорий.

А как вы решаете вопрос с финансированием? У вас есть проблемы?

Нет. Raven Russia вышел на рынок сравнительно недавно и располагает свободными финансовыми ресурсами. Это очень сильно помогает. Второй момент - те объекты, которые уже построены, сданы в аренду и являются собственностью компании, и те, которые строятся, находятся в такой стадии готовности, что на них есть проектное финансирование.

И вы получаете это по разумной цене? По какой?

По разумной. Ставки и условия кредитования достаточно приемлемые. Подробнее комментировать не готов.

Насколько комфортно в принципе работать на региональных рынках? Я слышала парадоксальную вещь: там, где администрации заинтересованы в привлечении инвесторов, приходится тяжелее (из-за высокой конкуренции и т. п.), чем в «обычных» регионах. Это правда?

И так и не так. По нашему опыту можно сказать, что власти всех территорий заинтересованы в приходе крупных инвесторов. Инвесторы, которые вкладывают деньги в развитие инфраструктуры, получают всестороннюю поддержку.

Что значит «всестороннюю поддержку»?

Это значит, что руководители городов или регионов просто регулярно интересуются, как идет реализация проекта. И помогают инвестору в решении целого ряда задач. В первую очередь снижают административные барьеры. Помогают решать вопросы с естественными монополиями - в подключении газа, воды, проблемы с дорогами. Не было ни одной территории, где бы к нам не проявили интерес и не поддержали.

Что касается вопроса о том, где комфортнее работать... Есть территории, где власти хотят реализовать некий мегапроект - например, сделать какой-нибудь большой технопарк, куда войдет и логистика, и производственные предприятия, и офисы и т. п. Речь идет об освоении очень больших участков земли в сотни гектаров. Это означает, что необходимо создать колоссальную инфраструктуру, чтобы освоить и застроить всю эту территорию. Для этого нужен пул инвесторов. А когда есть коллектив, то всегда тратится время на то, чтобы урегулировать взаимные интересы. Особенно когда у властей есть желание, но нет реальных возможностей и они не готовы на самом деле что-то делать.

В ряде других стран, если власти заинтересованы в реализации какого-то проекта, то они и обеспечат землей по приемлемой цене, и сами построят инфраструктуру. В России этого пока нет. А, скажем, в Казахстане, в Астане, такое практикуется - власти сами будут заниматься вопросами земли, подводить туда инженерию, приведут инвестора и скажут: только строй, мы все для тебя решим.

В Казахстане с инвестпроектами сейчас совсем плохая ситуация?

У них ситуация сложная по другой причине: нет свободных денег. Девелоперы оказались очень сильно зависимы от международных финансовых институтов. Но и эта проблема уже решается властями - и, по-моему, довольно эффективно.

Вы работаете опираясь на местных партнеров или самостоятельно?

Бизнес-партнеров в регионах у нас нет. Мы работаем по следующей схеме: у нас есть специально созданная девелоперская компания, у нее функционируют подразделения в каждом из городов, где мы осуществляем проект. Все задачи - с землей, с подрядчиками, проектировщиками - мы решаем в рамках собственной структуры. И активно работаем с администрациями, так как наши проекты крупные и имеют значение для территории как таковой. Если логистический парк построить не в правильном месте, то город может быть просто парализован - в силу транспортных проблем. Так что это нельзя сделать тихонечко - как, например, открыть киоск. Таким образом, мы в первую очередь опирается на поддержку и помощь местных администраций.

Вы все время говорите о каких-то «территориях», а конкретные примеры можете привести? Например, у вас есть проект в Перми. Все говорят, что этот город достаточно закрыт для внешних инвесторов и туда нереально трудно зайти, если у инвестора нет сильных «местных зацепок». Вы это ощутили? Или у вашей компании в силу ее градообразующих проектов таких проблем не возникает?

Компания развивает 20 проектов на территории четырех стран СНГ. Давать какие-то индивидуальные оценки властям было бы очень неправильно с моей стороны. У нас хорошие рабочие отношения со всеми, в том числе и с администрацией Пермского края и г. Перми - мы сейчас подбираем там участок. Такие объекты, как у нас, требуют большого земельного участка и довольно высоких мощностей - по энерго-, водо- и газообеспечению. Проблема заключается в том, что площадок таких нет.

Некоторые власти выставляют на конкурс обеспечение площадок инфраструктурой.

Мы в Хабаровске участвовали в таком конкурсе и победили. Для нас это не является камнем преткновения - получить землю по конкурсу, в аренду или в рамках распоряжения. Во многих городах мы просто покупаем участки на вторичном рынке. Главное - чтобы стоимость участка и стоимость его инженерного и транспортного обеспечения вписывались в экономику проекта в целом.

Почему группа компаний «Авалон» в принципе решила заняться складским бизнесом? Ведь основной профиль вашей деятельности - торговля чаем плюс логистика.

Любая компания активно ищет новые варианты приложения сил и капиталов. Где есть отдача на вложенные деньги, туда и обращаются. Но главным является компетентность: если вы в каком-то предмете разбираетесь, то вы будете более свободно туда инвестировать. Наша компания работает на рынке с 1991 г. на всей территории России, в Белоруссии, на Украине и в Казахстане. Чайный бизнес - это одна из сторон деятельности.

Давайте посмотрим, что это такое. У нас есть производство под Москвой, сбытовая компания и 35 филиалов и отделений в России и СНГ. Сырье идет из Индии и Цейлона, комплектующие - из США и Европы, а готовый продукт [пачка чая] должен быть доступен покупателю в магазине за углом. Этот угол зачастую находится за несколько тысяч километров, и доставка продукта туда требует соответствующей компетенции в области логистики. Поэтому мы организовали в 2002 г. компанию «Авалон Логистик», ставя перед собой целью создать национального логистического оператора.

Успешно развиваясь в этом направлении, мы тем не менее уже через два года столкнулись с острым дефицитом складских помещений, пригодных для организации качественного обслуживания наших клиентов. Мы говорим о миллионной стоимости товаров, можно потратить безумные деньги на его рекламу, но, если он не окажется на полке, это выброшенные деньги. А чтобы он там оказался, его нужно и произвести, и привезти, и вовремя доставить в розничную сеть, и оформить товарный заказ. Когда этот бизнес приобретает масштабность, его невозможно делать в старых складских помещениях - объем ошибок становится просто критическим. Складские комплексы класса А - это просто более эффективный способ ведения бизнеса. На этих площадках и производительность труда более высокая, и себестоимость на единицу товара ниже, и качество, и скорость, и сохранность.

Очень быстро стало ясно, что инфраструктуры нет. А если ее нет, то создать национального логистического оператора нельзя. Поэтому мы стали рассматривать рынок складской недвижимости, искать площадки и инвесторов и начали эту программу.

Как вы оцениваете рынок контрактной логистики в России? Мне кажется, он абсолютно недостаточно развит.

Согласен. На сегодняшний день сильных операторов национального масштаба пока нет. Причем не только в России, но и на территории всего бывшего Советского Союза - это до сих пор экономически и логистически единая зона.

Сейчас крупные логисты - европейские, американские или азиатские - на нашем рынке практически отсутствуют, имея в виду объем предлагаемых ими услуг. Как раз потому, что инфраструктуры нет. Что такое организовать логистический бизнес, скажем, в Красноярске? Помимо налаженной клиентуры нужно иметь долгосрочный договор аренды пригодных для ведения современного бизнеса складских площадей и вменяемого владельца [склада]. Если вам нужно 100 000 кв. м, то это почти 2000 человек складского персонала - их следует набрать, обучить, запустить технологический процесс. Если у вас инфраструктура не приспособлена к вашим потребностям или вы арендуете ее в некомфортных условиях (например, ваш владелец [склада] не совсем надежный), то можно потерять очень серьезные деньги. Это одна из основных причин, почему западные логисты не развивают активно бизнес в нашей стране. Среди российских логистических компаний есть очень яркие, которые определенного результата достигли, но не масштабного характера. Пока рынок можно назвать пустым, хотя на нем есть много небольших операторов, которые управляют 1-2 складами и конкурируют между собой. У каждого свое ценообразование и организация бизнес-процессов - это тоже барьер для развития полноценной логистической индустрии в стране.

Когда я пыталась узнать расценки на логистические услуги, мне говорили, что они «рыночные», т. е. нужно договариваться индивидуально.

Да. Но в конечном итоге на рынке будут установлены стандарты отрасли - с точки зрения качества услуг и их набора. Ценообразование будет более прозрачное. Этот процесс, который сейчас уже начинается, - его результатом будет уменьшение числа действующих операторов и их укрупнение. Если посмотреть на развитие мировой экономики в географическом преломлении - транспортные коридоры, связывающие Восток и Запад, - то местоположение нашей страны является ключевым для этого процесса, что, в свою очередь, означает хорошие перспективы для бизнеса контрактной логистики, а также для девелоперов, работающих в области складской недвижимости.

Как вы решаете проблему с подходящими кадрами для контрактной логистики?

С трудом, так как квалифицированных кадров в достаточном количестве в стране просто нет. Привлекаем дорогих управленцев из других стран и обучаем местные трудовые ресурсы. Для запуска складской площадки людей надо тренировать 2-2,5 месяца. Мы их нанимаем и тренируем, не обслуживая клиентов и не получая дохода, прежде чем завозим на склад продукцию. Если персонал не подготовлен, то сегодня он зашел на площадку, а завтра будут колоссальные проблемы.

Я вспомнила, как меня недавно обслужили в «Линзмастере»: у двух продавщиц образовалась недовольная очередь, потому что они не знали, что им делать.

Хороший вы пример привели. Современный логистический комплекс работает по принципу магазина: с радиотерминалами, со сканирующими устройствами. Это предприятие, работающее 24 часа в сутки 30 дней в месяц, что означает ночные и дневные смены. Если мне память не изменяет, каждые полчаса машина должна быть «отработана». Представим себе этот товарный поток - он может быть обслужен только при высокой автоматизации бизнес-процессов и высокой квалификации персонала. Грузчик сегодня - уже не самая важная профессия на складе, более важным становится оператор, управляющий всеми процессами с помощью электронных команд. На современном складском производстве ручного труда не так много - он нужен только при переупаковке товара и индивидуальной подборке заказа.

Вернемся к теме складской недвижимости. Девелоперы у нас, как правило, занимаются вопросами шаблонного строительства - коробок классов А и В.

И да и нет. Большинство объектов, естественно, имеют стандартную спецификацию. Она касается чистой высоты хранения, нагрузки на полы, мезонинных этажей, ширины подъездных путей, погрузоразгрузочных зон и т. д. Такая инфраструктура обслуживает примерно 80% рынка - такова потребность. Но в России уже сейчас строятся склады по заказу. Есть, честно говоря, три вида основных клиентов: ритейлеры, производители товаров и логистические компании.

А почему вы логистические компании поставили на 3-е место? В Московском регионе они занимают почти половину качественных складов.

Я не расставлял их по местам, а перечислил. Но на 1-е место логистических операторов у нас еще рано ставить - рынок до этого не дошел. У нас в большинстве еще ментальность не изменилась: мы все маленькие наполеоны, все хотим делать сами и не хотим верить, что профессиональный логистический оператор становится все качественнее и дешевле.

Но и на нашем рынке уже есть примеры, когда производитель выделяет собственное помещение на своей площадке и логистический оператор его обслуживает - это так называемый аутсорсинг контрактной логистики.

Существует и ряд проектов built-to-suit, когда девелопер делает склад по спецификации заказчика. Сейчас мы завершаем переговоры с одним очень крупным зарубежным производителем, который собирается работать на территории России и ему нужно специальное складское помещение. Его продукция требует нестандартной стеллажной системы, для массового хранения это здание использовать будет нельзя. Такие проекты предполагают определенную систему отношений между девелопером и заказчиком, другие сроки аренды (до 20-25 лет). Я могу насчитать более десятка таких проектов.

Какова сейчас доходность складского бизнеса? Все говорят, что себестоимость строительства растет, называют цифры в $1200-1400 за 1 кв. м. На самом деле так?

Себестоимость действительно растет. По нашим оценкам, она сейчас колеблется от $750 до $950 без НДС за 1 кв. м - как в Москве, так и в регионах. У нас еще есть неверное представление, что в регионах строительство должно быть дешевле, чем в Москве. Это неправда. За Уралом, например, все дороже. И жить там дороже. Себестоимость строительства в Новосибирске превышает московскую. Рост себестоимости связан с общей ситуацией - с резким ростом цен на строительные материалы и строительных услуг.

Почему?

Большой объем строительства, который, впрочем, очень хорош в целом для страны, не обеспечен производственными мощностями. Если производство не подтягивается - а оно не может сразу адекватно подтянуться за девелоперами, - растет стоимость строительных материалов и, как результат, растут себестоимость строительства и ставки аренды.

Парадоксально: на рынке все больше проектов и девелоперов, конкуренция увеличивается, а ставки растут.

В прошлом году некоторые стройматериалы подорожали на 30-40%, выросла стоимость услуг строительных компаний и проектных, не хватает бетона, арматуры, металлоконструкций и т. д.

А что со ставками аренды? В прошлом году были мнения, что они будут падать.

Ставки растут. Может, кто-то и говорил, что они будут падать, но для этого нет никаких объективных оснований. Как они могут падать, если все их составляющие растут? В том числе и стоимость финансирования.

Сейчас ставки составляют $125-130 за 1 кв. м в год, и мы полагаем, что к концу года они могут дорасти до $135-140.

Сейчас арендодатели более тщательно подходят к выбору арендаторов. Вы тоже?

Безусловно. Качественные арендаторы являются ключевым условием для успеха проекта. Возможность привлечения проектного финансирования впрямую зависит от того, насколько арендаторы соответствуют оценочным критериям.

Как вы их проверяете? У вас своя система?

У каждой компании есть своя система оценки, у банков - своя. Естественно, речь идет о том, какие активы у арендатора, как он обеспечивает свои обязательства по договору. Договоры заключаются на 7-10 лет, арендаторы предоставляют банковские гарантии, вносят обеспечительные депозиты, предоплату - некий набор стандартных вещей. Важна репутация - если эта компания международная, крупная, то требования к ней по обеспечению арендных обязательств могут быть снижены в силу ее высокой деловой репутации.

Наталья Самарина,
Ведомости, 26.05.2008, №94 (2116)