Гендиректор ОАО «Камская долина» рассказывает о конкуренции на рынке недвижимости Пермского края
Рынок недвижимости Пермского края долгое время был рынком «для своих». Сейчас ситуация меняется, в город пришли московские «ПИК-Регион», «Ренова-Стройгрупп» с проектами масштабной застройки, другие федеральные и иностранные компании и пермские застройщики на себе почувствовали все прелести конкуренции. О том, как им приходится жить и работать в новых условиях, в интервью «Ведомостям» рассказал Андрей Гладиков, гендиректор ОАО «Камская долина», председатель совета директоров KD Group, крупнейшей пермской строительной компании.
Пермский микрорайон Камская долина гиблое место, практически болото, где строить нельзя. Почему вашу строительную компанию назвали «Камская долина»?
У пермских градоначальников идея превратить Камскую долину в район массовой застройки появилась еще в конце 70-х гг. и стала идеей фикс. Начали даже намывать территорию под застройку очень большого микрорайона не меньше 3 млн кв. м. А насчет того, где можно строить, где нельзя у нас всегда говорят: где бы ни начали, там и нельзя. Трудно решиться сделать первый шаг.
И у компании «Камская долина» были планы строить в Камской долине?
Компания была создана, чтобы там строить. Она была учреждена 16 лет назад при участии городской администрации и крупнейших застройщиков Перми в том числе для освоения Камской долины. Но всему свое время, и поэтому ничего страшного нет, что ее не освоили в те годы. Мы в 1993 г. первый дом построили он до сих пор там стоит. Проблемы возникли даже не из-за болот, а из-за пересмотра нормативов ГО ЧС. Эти территории теперь относятся к зоне катастрофического затопления. Согласно ее требованиям намыв надо поднимать еще минимум на 1,5 м на случай, если Камская ГЭС будет разрушена. Хотя тогда ударом волны может смыть половину Перми. Я не понимаю, зачем [такие меры безопасности] для нового района? Если ГЭС разрушится, никому не поздоровится.
Почетная задача. Но в случае исполнения этой нормы себестоимость строительства резко вырастает. Сейчас она в среднем по Перми составляет 22 000 руб. за 1 кв. м. Или уже больше?
Если брать на свободном участке земли возведение коробки здания я, пожалуй, соглашусь с этой цифрой. Стоимость расселения может поднять эту цену на 30%. А еще надо платить за подключение к инженерным и прочим сетям. По внутреннему стандарту компании мы не идем на площадку, если нагрузка на себестоимость 1 кв. м. по сетям больше 20%. Что касается освобождения участка (сноса старых домов) это мы оцениваем, исходя из собственных интересов.
Но вы сказали, что «Камская долина» создавалась при помощи властей. Они должны помогать?
Нет, просто инициатор [создания компании] наш председатель совета директоров Коровников Алексей Васильевич, он в прошлом был гендиректором Пермского проектно-строительного объединения, которое вводило в городе наибольший объем жилья еще в советское время. Благодаря ему город вошел в число учредителей компании с 25% в уставном капитале. Уставный капитал у нас, смешно сказать, 800 000 руб., и то с таким трудом дался. Мы, по-моему, с 10 000 или с 50 000 руб. начинали, и каждый раз, когда его изменяли, за счет капитализации прибыли, а не за счет увеличения средств, привлеченных от акционеров, город не принимал в этом участия. В Перми за это время [16 лет существования КД] уже четвертый градоначальник [сменился]. У каждого свое видение.
За 16 лет многое поменялось, сейчас акционеров 16. Есть очень маленькие доли у работников: в свое время им давали право приобретения акций ну не то чтобы в качестве премии, никто не знает зачем.
Развивая стратегию привлечения инвестиций и понимая, что качественные решения принимать мы даже с минимальным протестом акционеров не сможем, мы создали KD Group. Ребрендинг преследует две задачи. Первая создать организацию, абсолютно управляемую, прозрачную и понятную для внешних инвесторов. Вторая название «Камская долина» даже в соседней Кировской области не примут. Международные, межрегиональные проекты, привлечение средств это KD Group. Чтобы не говорить, что у нас в KD Group есть миноритарии, которые опротестуют сделку, мы консолидировали пакет акций. Сейчас объем консолидации по КД составляет где-то 64%, они принадлежат KD Group, держателями которой являются два человека Андрей Гладиков и Алевтина Романова, гендиректор и его заместитель.
Вы с Романовой поровну поделили KD Group?
Да. Есть еще определенные договоренности с акционерами КД, которые позволяют довести долю в KD Group до 75% плюс 1 акция. В KD Group уставный капитал сейчас 400 млн руб., до конца года мы его на 100 млн повысим до 500 млн руб. К концу июня KD Group будет полностью готова к привлечению внешних инвестиций т. е. финансированию через уставный капитал.
Судя по вашим финансовым отчетам, объем привлеченных кредитных линий у компании уменьшается. Как вы это объясните?
Мы не собираемся отказываться от заимствований, вопрос в том, каких. Если говорить о внесении в уставный капитал, то мы с Романовой, как два основных акционера, готовы впустить нового инвестора, дав ему до 20-25%. Остальное в процессе взаимодействия. Может быть размещение на бирже, не исключено привлечение стратегического инвестора начиная от людей, которых мы знаем, и заканчивая фондами прямых инвестиций, с которыми мы ведем переговоры. Если мы решим, что период невыгоден для IPO, то технический листинг обязательно сделаем подтвердим стоимость компании одной небольшой сделкой на Лондонской фондовой бирже.
Как вы сами сейчас оцениваете стоимость компании?
Я думаю, компания стоит не менее $500 млн. Главное избежать опасности создать мыльный пузырь, не раздуть щеки и не ввести в заблуждение акционеров: мол, ты такой хороший, а в результате денежки собрал, но на
следующий год обещанного роста не показал и, самое главное, не дал дохода, который от тебя ожидают. Лучше трезво оценить, поэтому я говорю $500 млн, хотя думаю, что ближе к $1 млрд.
Насколько для вас выросла стоимость заимствований?
Пока незначительно. До финансового кризиса у нас заимствования в среднем были под 10% годовых. Сейчас 12%. Есть и «акульи» предложения под 18%. Когда деваться некуда и деньги надо получить в срочном режиме, можем взять и под 18%, если без залога и на понятных основаниях. У нас сделки разные. Большая доля их либо покупка прав третьих лиц, либо приобретение земельных участков.
Вы предпочитаете покупать участки?
Мы ни разу еще не участвовали в конкурсах или аукционах. Они начали проводиться, но не часто и не самые интересные участки выставляются. Потом, хоть я не юрист, но, прочитав Градостроительный и Земельный кодексы, понял, что участки должны выставляться с инфраструктурой. А у нас начинают поля картофельные выставлять, куда ни сетей, ничего не подведено, технические условия на миллиарды рублей. Мы приобретаем площадки через права третьих лиц: вот уже закончили строить жилые дома и бизнес и торговый центры на месте бывшего таксопарка, выкупив его. Сейчас покупаем бывшее предприятие коммунального хозяйства и землю под ним где-то 2 га. Очень много занимались и занимаемся расселением ветхих и аварийных домов деревянных, в основном в центре города, здесь мы индивидуально работаем с жильцами.
Как именно? В Перми нередки случаи, когда в один такой маленький домик до 100 человек прописывалось.
К сожалению, в последнее время это стало тенденцией. Судимся. Доказываем, что на одной триста восьмидесятой доле [дома] жить нельзя. Мы за нее готовы деньги заплатить право собственности человек имеет, но не квартиру давать, как требуют по нормативам. Но особо сложных явлений у нас не было надо познакомиться с нашим начальником отдела подготовки проектных территорий: профессионал и очень душевный человек.
Сколько сейчас в Перми стоит 1 кв. м?
Больше 55 000 руб.
Со Сбербанком вы продвигаете схему накопительных депозитов для приобретения недвижимости, которую в свое время он пытался развивать в Москве. Но в столице эта схема не пошла.
В Москве денег больше. Тут программы рассрочки не идут, так как люди готовы сразу платить за жилье. В Перми мы не из альтруизма этими программами занимаемся, а чтобы поддержать платежеспособный спрос. Хотя Пермский край и Пермь не на последнем месте [в России] по доходам на душу населения, но если программами поддержки не заниматься, то мы имеем возможность работать только с 20% потенциальных покупателей. Остальные находятся за пределами возможности приобретения жилья.
Ваша компания участвует в городской программе «Дом для вашей семьи». Почему? Это модно или вы, как бизнесмены, готовы взять на себя социальную ответственность?
Мы пошли в эту программу, потому что это выгодно. Модно еще может быть. А вот насчет социальной ответственности бизнеса я не знаю. Мне кажется, бизнес это самодостаточность и возможность жить на заработанные деньги. У нас есть организации, которые должны социальные вопросы решать. А бизнес это основа развития государства, это те организации, которые рискуют и зарабатывают и с этого платят налоги, которые помогают государству решать социальные функции. Чем больше таких организаций, тем государству проще.
Но ваша компания является спонсором пермских театров и т. д. Для чего?
Чтобы нас знали. Как Черчилль говорил: любое упоминание в прессе хорошо, кроме некролога. Хотя у нас есть программы спонсорской поддержки, скрываемые от общественного мнения просто потому, что это реализация личной позиции, о которой необязательно говорить вслух. То, что мы работаем, например, с Пермским театром оперы и балета, это понятно. Это символ Пермского края. Там работают очень хорошие, интересные и творческие люди. То, что мы им помогаем платим по 100 000 руб. в месяц «спонсорских», это вообще ничто для театра. Но увидев, что они бюджетная категория, за прошлый год мы четверым солистам театра посодействовали в приобретении жилья. Не меценатствовали «вот тебе квартира, живи и радуйся», а показали, как они эту квартиру могут приобрести при помощи накопительных схем, через кооператив, через Сбербанк. Реально помогли одной семье, где муж с женой [в гражданском браке] ютились по разным общежитиям (далеко друг от друга, не могли жить вместе из-за проблемы с жильем). Эти два солиста нас уже на [официальную] свадьбу пригласили.
У вас есть планы по реконструкции театра? Он довольно обшарпан.
Это забота краевая. Мы в бюджетные программы сознательно не идем. Если ты этими программами занимаешься, подспудно всегда идет обвинение, что тут что-то нечисто. И еще они не очень хорошо финансируются в смысле стабильности финансового потока.
У компании амбициозные планы, но пока довольно мелкие объемы реально вводимого жилья чуть больше 100 000 кв. м в 2007 г.
По региональным меркам нормально. Я не думаю, что объем будет больше 200 000 кв. м. Этим объемом надо управлять, и управлять качественно. Проще нет, как набрать много площадок, много людей и объемов...
Многие так и делают.
Я знаю. Но потом понимают, что с этим не справляются.
Компания так и будет в основном строить жилье?
Да. Это наша специализация. Даже объекты коммерческой недвижимости (бизнес-центры, торговые объекты), которые мы строим, все равно включены в состав жилых комплексов. Еще перспективное направление малоэтажное строительство. Но если в 2007 г. из сданного объема только 5% было малоэтажек, то мы хотим довести этот показатель до 50%. Я считаю, это выгодно: согласований меньше, нет вневедомственной экспертизы и нет сопровождения госархстройнадзора. Экономится время от полугода и больше. Мы уже построили один поселок «Южная усадьба», хотим и дальше продолжать.
Компания работает в нескольких городах Пермского края. У вас есть планы по расширению географии?
Да. Это была и профессиональная мотивация, когда понимаешь, что можешь строить не только в Перми. Да и наши уважаемые консультанты говорят о том, что занимать более 20-25% на одном рынке это много. Мы близки к подписанию соглашения о строительстве жилья экономкласса с тюменским партнером. Партнер занимается автомобильным бизнесом. У нас с ним сейчас есть площадка в 5 га, планируем освоить до 60 га. В Самаре ведем переговоры. Везде непростая история, но партнеры, как правило, люди достойные, нормальные. Что называется, «друзья наших друзей» это знакомые Владимира Бавыкина, члена совета директоров, руководителя «Центра административного менеджмента».
«Административный менеджмент», мне кажется, это масло масляное. Чем они занимаются?
Это организация работы предприятия по японскому образцу с учетом российского менталитета. Без этой системы «тебя бьют, а ты не понимаешь, за что». И так каждый день, пока не осознаешь, как надо работать. Самара, на мой взгляд, это не самый сложный вариант. Самый сложный Сочи. Город, где многие годы никто ничего не производил и не строил.
Зато он вытянут вдоль побережья, как Пермь вдоль Камы.
Не столь важно, вытянут он или нет. Ментальность там совершенно другая. Там у всех мечта голубая всей жизни калитку у моря иметь и продавать билет для «входа на море». Застройщикам [пришлым] устраиваются конкурсы, говорят, что все скупили и земли уже нет. Ведем переговоры.
И какие вам цены выставляют?
Последняя цена за сотку была $40 000. А мы бы и заказчиками выступили как инжиниринговая компания, не заморачиваясь тем, что бизнес-проект надо вести. Наша стратегическая задача зайти на какой-то из олимпийских объектов. Задача вспомогательная иметь бизнес-проект. По этому направлению мы ведем переговоры с землевладельцами, третьими лицами, а по стратегической задаче сложнее. Сначала у Сочи был куратором [Герман] Греф, с его министерством у нас переписка, что называется, сложилась. Мы ждали «Олимпстроя», но Вайншток тоже пришел и ушел.
Как вы оцениваете инвестиционный климат Пермского края? Насколько трудно сюда входить чужакам?
Вспоминаю, как мы в 1995 г. летали в США на инвестиционный форум. К Геннадию Игумнову, он тогда еще первый зам [главы администрации Пермской области] был, обратились американские инвесторы с вопросом: «Правда, что в Перми с инвесторами ведут переговоры так пистолет на стол и разговаривают?» Понятно, что это был фигуральный вопрос, но он его понял буквально и долго возмущался.
Трудно оценить, как сюда входить инвесторам. Года 2-3 назад мы тесно общались с [Сергеем] Полонским, у «Миракса» была идея работать в регионах. Но общение закончилось тем, что мы сели и он сказал: «Вот у вас система управления выстроена, система бюджетирования есть, планы-амбиции, мы вам зачем?» Мы сказали, что подумаем, и разошлись. Вот уже года два думаем. «Миракс» в итоге региональные программы свернул вообще, а вошел в Камбоджу, например.
Но та же ПИК или «Ренова» вошли в регион, и у них, насколько я знаю, нет больших проблем. Никто к ним по-иному не относится, чем к пермским компаниям.
В ваших отчетах вы перечисляете конкурентов, этих компаний среди них не упомянуто. По заявленным объемам они вас оставляют далеко позади.
В годовых отчетах обычно пользуются местными базами [данных]. Плюс довлеют стереотипы бухгалтерские данные ставят свежие, а все остальное переписывают из предыдущих. Потом, из сданных объектов у этих компаний пока ничего нет. Объем это не панацея. Очень долго мы разрешительную документацию получаем. Раньше у провинций было конкурентное преимущество перед Москвой когда москвичи нам рассказывали, как они согласования получают, мы с ума сходили. Но потихоньку мы к этому же пришли. За три последних года, казалось бы, ситуация должна стать более прозрачной приняли новый Градостроительный кодекс и т. д., а ее замутили. Люди боятся принимать решения, не знают, как в этих условиях жить. Кто-то перестал видеть свой интерес или не понимает, как его по-новому сформулировать.
Была мысль: может, это москвичам помогают, а нам нет? Но нет всех тормозят, и вроде как не по воле первых лиц. Те, наоборот, говорят: давай-давай, чем больше, тем лучше. К нам пришли крупные хорошие компании, но паковать вещи и уходить с рынка мы не собираемся. Они, может быть, первые в России, но в мире, например, работают рядом компании самого разного формата и «монстры», и самые мелкие.
Сколько в Перми сейчас работает строительных компаний?
Трудно сказать. Рынок до последнего времени рос. А на растущих рынках всем кажется, что все маслом намазано: столько инвесторов-девелоперов появилось за это время. Хорошая встряска рынку на пользу, его надо как собаку на мороз все блохи пропадают. Посмотрим, кто останется. По последним данным ассоциации «Пермские строители», у нас строительных лицензий было до 300 получено, но активную деятельность вели компаний 50.
А что вы скажете по поводу качества строительства? Компания создала систему менеджмента качества что это такое?
Я знаком с двумя международными компаниями Skanska и Bovis. Мы с Bovis работали, построили церковь для мормонов в Перми. Церковь мормонов богатая, работает по всему миру, но сама с местными строителями не общается, у нее есть уполномоченная компания Bovis. Я был у них в 1994 г. на стажировке. Был и забыл они ребрендинг провели. Но в какой-то момент я прозрел, когда в Москве увидел их представительство со старым и новым логотипами. Интересно, что они меня нашли по информационной базе. Мы стали общаться, они меня спрашивают: почему в Перми ни у одной строительной компании нет ISO 2000? Я говорю: «Не знаю». А у них установка от поручителя работать только с компаниями, которые имеют сертификацию менеджмента качества. Если бы в Перми была хотя бы одна такая фирма, мы бы конкурс проиграли, даже если бы у них была цена выше. И мне раз в голову пулей залетело: хочешь соответствовать надо получать [этот сертификат].
Если наращивать объемы и распыляться, то получится как забег по граблям: мы понимаем, что мы хотим, и знаем, что умеем это делать, но каждый раз с удивлением обнаруживаем, что что-то не так. Поэтому организациям и нужен административный менеджмент в системе должна быть собака, которая будет лаять и кусать. Иначе система рушится. Мы договорились, что в нашей системе эту роль исполняю я. Кстати, в рамках системы административного менеджмента есть система оценки персонала и мотивации: т. е. зарплата небольшая, но, если человек выполняет плановые показатели, он получает премиальные.
Ваши строители пермские?
Да, и 400 человек турецких рабочих.
Как у вас с грамотными проектировщиками дело обстоит?
Опять же от объема зависит. Имеешь возможность контролировать и ведешь не очень большие объемы можешь с людьми договариваться.
А когда объемы начинают расти и рост неконтролируемый, когда ты вынужден дыры закрывать, тогда беда. Случается, что у одной компании два объекта как небо и земля отличаются по качеству, и никто не понимает, как это получилось. Поэтому объем для компании в этом смысле очень опасен.
Но без увеличения объема нельзя.
Согласен. На противоречиях мы живем и развиваемся. С одной стороны, хочется много строить, с другой хочется, чтобы это было качественно. Знаешь, что на этом надо денег заработать. Между этими тремя огнями мы и работаем.
Наталья Самарина,
Ведомости, 09.06.2008, №105 (2127)
Пермский микрорайон Камская долина гиблое место, практически болото, где строить нельзя. Почему вашу строительную компанию назвали «Камская долина»?
У пермских градоначальников идея превратить Камскую долину в район массовой застройки появилась еще в конце 70-х гг. и стала идеей фикс. Начали даже намывать территорию под застройку очень большого микрорайона не меньше 3 млн кв. м. А насчет того, где можно строить, где нельзя у нас всегда говорят: где бы ни начали, там и нельзя. Трудно решиться сделать первый шаг.
И у компании «Камская долина» были планы строить в Камской долине?
Компания была создана, чтобы там строить. Она была учреждена 16 лет назад при участии городской администрации и крупнейших застройщиков Перми в том числе для освоения Камской долины. Но всему свое время, и поэтому ничего страшного нет, что ее не освоили в те годы. Мы в 1993 г. первый дом построили он до сих пор там стоит. Проблемы возникли даже не из-за болот, а из-за пересмотра нормативов ГО ЧС. Эти территории теперь относятся к зоне катастрофического затопления. Согласно ее требованиям намыв надо поднимать еще минимум на 1,5 м на случай, если Камская ГЭС будет разрушена. Хотя тогда ударом волны может смыть половину Перми. Я не понимаю, зачем [такие меры безопасности] для нового района? Если ГЭС разрушится, никому не поздоровится.
Почетная задача. Но в случае исполнения этой нормы себестоимость строительства резко вырастает. Сейчас она в среднем по Перми составляет 22 000 руб. за 1 кв. м. Или уже больше?
Если брать на свободном участке земли возведение коробки здания я, пожалуй, соглашусь с этой цифрой. Стоимость расселения может поднять эту цену на 30%. А еще надо платить за подключение к инженерным и прочим сетям. По внутреннему стандарту компании мы не идем на площадку, если нагрузка на себестоимость 1 кв. м. по сетям больше 20%. Что касается освобождения участка (сноса старых домов) это мы оцениваем, исходя из собственных интересов.
Но вы сказали, что «Камская долина» создавалась при помощи властей. Они должны помогать?
Нет, просто инициатор [создания компании] наш председатель совета директоров Коровников Алексей Васильевич, он в прошлом был гендиректором Пермского проектно-строительного объединения, которое вводило в городе наибольший объем жилья еще в советское время. Благодаря ему город вошел в число учредителей компании с 25% в уставном капитале. Уставный капитал у нас, смешно сказать, 800 000 руб., и то с таким трудом дался. Мы, по-моему, с 10 000 или с 50 000 руб. начинали, и каждый раз, когда его изменяли, за счет капитализации прибыли, а не за счет увеличения средств, привлеченных от акционеров, город не принимал в этом участия. В Перми за это время [16 лет существования КД] уже четвертый градоначальник [сменился]. У каждого свое видение.
За 16 лет многое поменялось, сейчас акционеров 16. Есть очень маленькие доли у работников: в свое время им давали право приобретения акций ну не то чтобы в качестве премии, никто не знает зачем.
Развивая стратегию привлечения инвестиций и понимая, что качественные решения принимать мы даже с минимальным протестом акционеров не сможем, мы создали KD Group. Ребрендинг преследует две задачи. Первая создать организацию, абсолютно управляемую, прозрачную и понятную для внешних инвесторов. Вторая название «Камская долина» даже в соседней Кировской области не примут. Международные, межрегиональные проекты, привлечение средств это KD Group. Чтобы не говорить, что у нас в KD Group есть миноритарии, которые опротестуют сделку, мы консолидировали пакет акций. Сейчас объем консолидации по КД составляет где-то 64%, они принадлежат KD Group, держателями которой являются два человека Андрей Гладиков и Алевтина Романова, гендиректор и его заместитель.
Вы с Романовой поровну поделили KD Group?
Да. Есть еще определенные договоренности с акционерами КД, которые позволяют довести долю в KD Group до 75% плюс 1 акция. В KD Group уставный капитал сейчас 400 млн руб., до конца года мы его на 100 млн повысим до 500 млн руб. К концу июня KD Group будет полностью готова к привлечению внешних инвестиций т. е. финансированию через уставный капитал.
Судя по вашим финансовым отчетам, объем привлеченных кредитных линий у компании уменьшается. Как вы это объясните?
Мы не собираемся отказываться от заимствований, вопрос в том, каких. Если говорить о внесении в уставный капитал, то мы с Романовой, как два основных акционера, готовы впустить нового инвестора, дав ему до 20-25%. Остальное в процессе взаимодействия. Может быть размещение на бирже, не исключено привлечение стратегического инвестора начиная от людей, которых мы знаем, и заканчивая фондами прямых инвестиций, с которыми мы ведем переговоры. Если мы решим, что период невыгоден для IPO, то технический листинг обязательно сделаем подтвердим стоимость компании одной небольшой сделкой на Лондонской фондовой бирже.
Как вы сами сейчас оцениваете стоимость компании?
Я думаю, компания стоит не менее $500 млн. Главное избежать опасности создать мыльный пузырь, не раздуть щеки и не ввести в заблуждение акционеров: мол, ты такой хороший, а в результате денежки собрал, но на
следующий год обещанного роста не показал и, самое главное, не дал дохода, который от тебя ожидают. Лучше трезво оценить, поэтому я говорю $500 млн, хотя думаю, что ближе к $1 млрд.
Насколько для вас выросла стоимость заимствований?
Пока незначительно. До финансового кризиса у нас заимствования в среднем были под 10% годовых. Сейчас 12%. Есть и «акульи» предложения под 18%. Когда деваться некуда и деньги надо получить в срочном режиме, можем взять и под 18%, если без залога и на понятных основаниях. У нас сделки разные. Большая доля их либо покупка прав третьих лиц, либо приобретение земельных участков.
Вы предпочитаете покупать участки?
Мы ни разу еще не участвовали в конкурсах или аукционах. Они начали проводиться, но не часто и не самые интересные участки выставляются. Потом, хоть я не юрист, но, прочитав Градостроительный и Земельный кодексы, понял, что участки должны выставляться с инфраструктурой. А у нас начинают поля картофельные выставлять, куда ни сетей, ничего не подведено, технические условия на миллиарды рублей. Мы приобретаем площадки через права третьих лиц: вот уже закончили строить жилые дома и бизнес и торговый центры на месте бывшего таксопарка, выкупив его. Сейчас покупаем бывшее предприятие коммунального хозяйства и землю под ним где-то 2 га. Очень много занимались и занимаемся расселением ветхих и аварийных домов деревянных, в основном в центре города, здесь мы индивидуально работаем с жильцами.
Как именно? В Перми нередки случаи, когда в один такой маленький домик до 100 человек прописывалось.
К сожалению, в последнее время это стало тенденцией. Судимся. Доказываем, что на одной триста восьмидесятой доле [дома] жить нельзя. Мы за нее готовы деньги заплатить право собственности человек имеет, но не квартиру давать, как требуют по нормативам. Но особо сложных явлений у нас не было надо познакомиться с нашим начальником отдела подготовки проектных территорий: профессионал и очень душевный человек.
Сколько сейчас в Перми стоит 1 кв. м?
Больше 55 000 руб.
Со Сбербанком вы продвигаете схему накопительных депозитов для приобретения недвижимости, которую в свое время он пытался развивать в Москве. Но в столице эта схема не пошла.
В Москве денег больше. Тут программы рассрочки не идут, так как люди готовы сразу платить за жилье. В Перми мы не из альтруизма этими программами занимаемся, а чтобы поддержать платежеспособный спрос. Хотя Пермский край и Пермь не на последнем месте [в России] по доходам на душу населения, но если программами поддержки не заниматься, то мы имеем возможность работать только с 20% потенциальных покупателей. Остальные находятся за пределами возможности приобретения жилья.
Ваша компания участвует в городской программе «Дом для вашей семьи». Почему? Это модно или вы, как бизнесмены, готовы взять на себя социальную ответственность?
Мы пошли в эту программу, потому что это выгодно. Модно еще может быть. А вот насчет социальной ответственности бизнеса я не знаю. Мне кажется, бизнес это самодостаточность и возможность жить на заработанные деньги. У нас есть организации, которые должны социальные вопросы решать. А бизнес это основа развития государства, это те организации, которые рискуют и зарабатывают и с этого платят налоги, которые помогают государству решать социальные функции. Чем больше таких организаций, тем государству проще.
Но ваша компания является спонсором пермских театров и т. д. Для чего?
Чтобы нас знали. Как Черчилль говорил: любое упоминание в прессе хорошо, кроме некролога. Хотя у нас есть программы спонсорской поддержки, скрываемые от общественного мнения просто потому, что это реализация личной позиции, о которой необязательно говорить вслух. То, что мы работаем, например, с Пермским театром оперы и балета, это понятно. Это символ Пермского края. Там работают очень хорошие, интересные и творческие люди. То, что мы им помогаем платим по 100 000 руб. в месяц «спонсорских», это вообще ничто для театра. Но увидев, что они бюджетная категория, за прошлый год мы четверым солистам театра посодействовали в приобретении жилья. Не меценатствовали «вот тебе квартира, живи и радуйся», а показали, как они эту квартиру могут приобрести при помощи накопительных схем, через кооператив, через Сбербанк. Реально помогли одной семье, где муж с женой [в гражданском браке] ютились по разным общежитиям (далеко друг от друга, не могли жить вместе из-за проблемы с жильем). Эти два солиста нас уже на [официальную] свадьбу пригласили.
У вас есть планы по реконструкции театра? Он довольно обшарпан.
Это забота краевая. Мы в бюджетные программы сознательно не идем. Если ты этими программами занимаешься, подспудно всегда идет обвинение, что тут что-то нечисто. И еще они не очень хорошо финансируются в смысле стабильности финансового потока.
У компании амбициозные планы, но пока довольно мелкие объемы реально вводимого жилья чуть больше 100 000 кв. м в 2007 г.
По региональным меркам нормально. Я не думаю, что объем будет больше 200 000 кв. м. Этим объемом надо управлять, и управлять качественно. Проще нет, как набрать много площадок, много людей и объемов...
Многие так и делают.
Я знаю. Но потом понимают, что с этим не справляются.
Компания так и будет в основном строить жилье?
Да. Это наша специализация. Даже объекты коммерческой недвижимости (бизнес-центры, торговые объекты), которые мы строим, все равно включены в состав жилых комплексов. Еще перспективное направление малоэтажное строительство. Но если в 2007 г. из сданного объема только 5% было малоэтажек, то мы хотим довести этот показатель до 50%. Я считаю, это выгодно: согласований меньше, нет вневедомственной экспертизы и нет сопровождения госархстройнадзора. Экономится время от полугода и больше. Мы уже построили один поселок «Южная усадьба», хотим и дальше продолжать.
Компания работает в нескольких городах Пермского края. У вас есть планы по расширению географии?
Да. Это была и профессиональная мотивация, когда понимаешь, что можешь строить не только в Перми. Да и наши уважаемые консультанты говорят о том, что занимать более 20-25% на одном рынке это много. Мы близки к подписанию соглашения о строительстве жилья экономкласса с тюменским партнером. Партнер занимается автомобильным бизнесом. У нас с ним сейчас есть площадка в 5 га, планируем освоить до 60 га. В Самаре ведем переговоры. Везде непростая история, но партнеры, как правило, люди достойные, нормальные. Что называется, «друзья наших друзей» это знакомые Владимира Бавыкина, члена совета директоров, руководителя «Центра административного менеджмента».
«Административный менеджмент», мне кажется, это масло масляное. Чем они занимаются?
Это организация работы предприятия по японскому образцу с учетом российского менталитета. Без этой системы «тебя бьют, а ты не понимаешь, за что». И так каждый день, пока не осознаешь, как надо работать. Самара, на мой взгляд, это не самый сложный вариант. Самый сложный Сочи. Город, где многие годы никто ничего не производил и не строил.
Зато он вытянут вдоль побережья, как Пермь вдоль Камы.
Не столь важно, вытянут он или нет. Ментальность там совершенно другая. Там у всех мечта голубая всей жизни калитку у моря иметь и продавать билет для «входа на море». Застройщикам [пришлым] устраиваются конкурсы, говорят, что все скупили и земли уже нет. Ведем переговоры.
И какие вам цены выставляют?
Последняя цена за сотку была $40 000. А мы бы и заказчиками выступили как инжиниринговая компания, не заморачиваясь тем, что бизнес-проект надо вести. Наша стратегическая задача зайти на какой-то из олимпийских объектов. Задача вспомогательная иметь бизнес-проект. По этому направлению мы ведем переговоры с землевладельцами, третьими лицами, а по стратегической задаче сложнее. Сначала у Сочи был куратором [Герман] Греф, с его министерством у нас переписка, что называется, сложилась. Мы ждали «Олимпстроя», но Вайншток тоже пришел и ушел.
Как вы оцениваете инвестиционный климат Пермского края? Насколько трудно сюда входить чужакам?
Вспоминаю, как мы в 1995 г. летали в США на инвестиционный форум. К Геннадию Игумнову, он тогда еще первый зам [главы администрации Пермской области] был, обратились американские инвесторы с вопросом: «Правда, что в Перми с инвесторами ведут переговоры так пистолет на стол и разговаривают?» Понятно, что это был фигуральный вопрос, но он его понял буквально и долго возмущался.
Трудно оценить, как сюда входить инвесторам. Года 2-3 назад мы тесно общались с [Сергеем] Полонским, у «Миракса» была идея работать в регионах. Но общение закончилось тем, что мы сели и он сказал: «Вот у вас система управления выстроена, система бюджетирования есть, планы-амбиции, мы вам зачем?» Мы сказали, что подумаем, и разошлись. Вот уже года два думаем. «Миракс» в итоге региональные программы свернул вообще, а вошел в Камбоджу, например.
Но та же ПИК или «Ренова» вошли в регион, и у них, насколько я знаю, нет больших проблем. Никто к ним по-иному не относится, чем к пермским компаниям.
В ваших отчетах вы перечисляете конкурентов, этих компаний среди них не упомянуто. По заявленным объемам они вас оставляют далеко позади.
В годовых отчетах обычно пользуются местными базами [данных]. Плюс довлеют стереотипы бухгалтерские данные ставят свежие, а все остальное переписывают из предыдущих. Потом, из сданных объектов у этих компаний пока ничего нет. Объем это не панацея. Очень долго мы разрешительную документацию получаем. Раньше у провинций было конкурентное преимущество перед Москвой когда москвичи нам рассказывали, как они согласования получают, мы с ума сходили. Но потихоньку мы к этому же пришли. За три последних года, казалось бы, ситуация должна стать более прозрачной приняли новый Градостроительный кодекс и т. д., а ее замутили. Люди боятся принимать решения, не знают, как в этих условиях жить. Кто-то перестал видеть свой интерес или не понимает, как его по-новому сформулировать.
Была мысль: может, это москвичам помогают, а нам нет? Но нет всех тормозят, и вроде как не по воле первых лиц. Те, наоборот, говорят: давай-давай, чем больше, тем лучше. К нам пришли крупные хорошие компании, но паковать вещи и уходить с рынка мы не собираемся. Они, может быть, первые в России, но в мире, например, работают рядом компании самого разного формата и «монстры», и самые мелкие.
Сколько в Перми сейчас работает строительных компаний?
Трудно сказать. Рынок до последнего времени рос. А на растущих рынках всем кажется, что все маслом намазано: столько инвесторов-девелоперов появилось за это время. Хорошая встряска рынку на пользу, его надо как собаку на мороз все блохи пропадают. Посмотрим, кто останется. По последним данным ассоциации «Пермские строители», у нас строительных лицензий было до 300 получено, но активную деятельность вели компаний 50.
А что вы скажете по поводу качества строительства? Компания создала систему менеджмента качества что это такое?
Я знаком с двумя международными компаниями Skanska и Bovis. Мы с Bovis работали, построили церковь для мормонов в Перми. Церковь мормонов богатая, работает по всему миру, но сама с местными строителями не общается, у нее есть уполномоченная компания Bovis. Я был у них в 1994 г. на стажировке. Был и забыл они ребрендинг провели. Но в какой-то момент я прозрел, когда в Москве увидел их представительство со старым и новым логотипами. Интересно, что они меня нашли по информационной базе. Мы стали общаться, они меня спрашивают: почему в Перми ни у одной строительной компании нет ISO 2000? Я говорю: «Не знаю». А у них установка от поручителя работать только с компаниями, которые имеют сертификацию менеджмента качества. Если бы в Перми была хотя бы одна такая фирма, мы бы конкурс проиграли, даже если бы у них была цена выше. И мне раз в голову пулей залетело: хочешь соответствовать надо получать [этот сертификат].
Если наращивать объемы и распыляться, то получится как забег по граблям: мы понимаем, что мы хотим, и знаем, что умеем это делать, но каждый раз с удивлением обнаруживаем, что что-то не так. Поэтому организациям и нужен административный менеджмент в системе должна быть собака, которая будет лаять и кусать. Иначе система рушится. Мы договорились, что в нашей системе эту роль исполняю я. Кстати, в рамках системы административного менеджмента есть система оценки персонала и мотивации: т. е. зарплата небольшая, но, если человек выполняет плановые показатели, он получает премиальные.
Ваши строители пермские?
Да, и 400 человек турецких рабочих.
Как у вас с грамотными проектировщиками дело обстоит?
Опять же от объема зависит. Имеешь возможность контролировать и ведешь не очень большие объемы можешь с людьми договариваться.
А когда объемы начинают расти и рост неконтролируемый, когда ты вынужден дыры закрывать, тогда беда. Случается, что у одной компании два объекта как небо и земля отличаются по качеству, и никто не понимает, как это получилось. Поэтому объем для компании в этом смысле очень опасен.
Но без увеличения объема нельзя.
Согласен. На противоречиях мы живем и развиваемся. С одной стороны, хочется много строить, с другой хочется, чтобы это было качественно. Знаешь, что на этом надо денег заработать. Между этими тремя огнями мы и работаем.
Наталья Самарина,
Ведомости, 09.06.2008, №105 (2127)
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
Материалы по теме
- 1 «Цифровая осада»: как формируются угрозы для умных жилых комплексов
- 2 «Купить себе работу»: почему инвестиции в недвижимость — это не всегда источник пассивного дохода
- 3 Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: как обеспечить себе «да» от банка
- 4 Ограничения ЦБ по ипотеке с 1 марта: кому будет труднее получить кредит
- 5 Бизнес в Южной Африке
ВОЗМОЖНОСТИ
21 марта 2024
25 марта 2024
27 марта 2024
Популярное
Архив rb.ru