Без всяких нацпроектов

Расскажите друзьям

Небольшой банк показал, как на самом деле должно быть устроено ипотечное кредитование


Почему у маленького частного Городского ипотечного банка ставки по долларовым ипотечным кредитам ниже, чем у Сбербанка и ВТБ? Ведь эти гиганты постоянно обещают президенту Путину сделать ипотеку доступной как можно большему числу российских граждан. А «Городской» ничего такого не обещал.

Президент «Городского» Николай Шитов утверждает, что просто сумел собрать и завести машину, непрерывно трансформирующую выданные кредиты в новые деньги. Машина только что поехала: первым из частных российских банков «Городской» секьюритизировал пакет ипотечных кредитов, использовав их в качестве обеспечения по облигациям, известным как RMBS—residential mortgage-backed securities. Размещение этих бумаг на $72,56 млн обошлось банку на 200 базисных пунктов (2 процентных пункта) дешевле, чем стоили бы кредитные ресурсы.

Уже зная, что RMBS будут выпущены и найдут покупателей, с 1 апреля Городской ипотечный банк установил по ипотечным кредитам ставки 9,5% годовых в валюте, а с 15 мая—11,9% в рублях. «Были на 90% уверены, что сделка состоится,—говорит Шитов.—Потому и снизили ставки». Более дешевую ипотеку нам удалось найти только в Международном Московском банке—под 9% годовых в валюте, но это летнее спецпредложение, истекающее 31 августа. А «Городской» намерен удерживать такие ставки и впредь, тут же превращая закладные в деньги через RMBS. «Теперь для нас не главное, сколько кредитов у нас на балансе»,—говорит Шитов о десятом месте своего банка по ипотечному портфелю (на 1 июля—$40,2 млн).

За месяц до «Городского» свои RMBS на $88,3 млн разместил Внешторгбанк—правда, лишь на малую долю своего кредитного портфеля, так что выпуск скорее надо считать экспериментальным. Для «Городского» же секьюритизация стала логическим завершением проекта, который делался под эту возможность. Если по подобной схеме будут действовать другие банки—а для этого есть предпосылки,—ипотека ощутимо подешевеет, а риски банков, действующих на этом рынке, плавно «переедут» за границу—к покупателям RMBS. Правда, менее придирчиво отбирать заемщиков банки не смогут, иначе им станет трудно использовать портфели ссуд как обеспечение.

КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ

Выпустив RMBS, российские банки показали себя самыми продвинутыми не только в бывшем СССР, но и в Центральной и Восточной Европе—эта высокотехнологичная схема рефинансирования ипотеки пока не получила распространения в регионе. Конечно, у банков Чехии и Польши имеются портфели ипотечных кредитов, достойные секьюритизации. Но там основные игроки—«дочки» крупных иностранных банков, не испытывающие проблем с достаточностью капитала для увеличения ипотечного портфеля. Правда, в будущем даже международным банкам выгодно будет секьюритизировать ипотечные кредиты. На рынке ходят слухи, что крупную сделку такого рода со своими восточноевропейскими кредитами планирует австрийский Raiffeisen. А пока едва ли не единственный пример секьюритизации ипотеки в Восточной Европе—размещение RMBS латвийской компании Baltic -American Mortgage Trust (ВАМТ) в 2004 г. Это была пилотная сделка на $63,6 млн. Планировался и более крупный выпуск, но ВАМТ не смогла нарастить портфель кредитов, чтобы его провести.
По сложности организации размещение RMBS сравнимо с IPO. Только акции российских компаний в отличие от этих бумаг уже не экзотика.
Чтобы выпустить RMBS, ипотечный банк находит инвестбанк—организатора выпуска, и начинается мудреная процедура оценки будущих бумаг. Рейтинговое агентство определяет возможное число и сумму дефолтов—наиболее вероятные для этой страны, банка и продукта. Оно же делит будущий выпуск RMBS на транши, которые будут размещены с разной доходностью. Размер траншей зависит от структуры кредитного портфеля, предлагаемого в обеспечение. К моменту размещения бумаг этот портфель уже не на балансе банка—он передан специально созданной в Европе компании (SPV, special purpose vehicle).

Чем больше в портфеле ссуд с низким отношением невыплаченной суммы к стоимости залога (LTV), тем больше старший транш, самый выгодный для эмитента. Более рискованные ссуды увеличивают размер мезонинного и младшего траншей, размещаемых под более высокую доходность, но несущие практически весь риск невозвратов. Эти транши покупают организаторы и их партнеры. Публична только ставка по старшему траншу, который продается сторонним инвесторам, в основном долгосрочным—таким, как пенсионные фонды. RMBS и ВТБ, и «Городского» получили листинг на Ирландской фондовой бирже, инвесторы, если захотят, могут там торговать этими бумагами, но обычно не торгуют—покупатели облигаций просто ждут своих выплат.

Подсчитать, во сколько банку обошелся выпуск RMBS, можно очень грубо. Для точных подсчетов нужно знать, с какой доходностью выкуплены мезонинный и младший транши и сколько банк заплатил за организацию размещения юристам, банку-организатору, рейтинговому агентству и другим участникам процесса. В результате каждый из двух российских банков, переживших процедуру размещения, утверждает, что привлек средства на более выгодных условиях.

ВТБ получил для старшего транша своих бумаг рейтинг выше странового. Для этого госбанку пришлось застраховать в IFC риск того, что российские власти будут на законодательном уровне препятствовать выводу валюты из страны. «Нам сказали: риски связаны не с вами, а с вашим месторасположением, но устанавливают потолок, который вы не можете перепрыгнуть,—объясняет замдиректора департамента долгового и торгового финансирования ВТБ Виктор Киселев.—Если вы хотите этот риск убрать, нужно прийти к кому-то, кто сможет его закрыть».

Банк Шитова страховаться от политических рисков не стал. А Киселев считает, что для ВТБ страховка себя оправдала: она добавила к стоимости привлечения средств семь базисных пунктов, зато более высокий рейтинг сэкономил целых 60 пунктов. Частный «Городской» заплатил их инвесторам за свое более высокое, чем у ВТБ, доверие к российскому государству. Эта плата в первый год составит $335 000. Хотя, скорее всего, рейтинг, как у ВТБ, «Городской» не получил бы даже со страховкой.

Зато у «Городского» получился более высокий уровень субординации: агентство Moody’s отнесло к старшему траншу 87% выпуска (у ВТБ—84%). Разница в ставках между старшим и мезонинным траншем составляет примерно 4 процентных пункта. Следовательно, если бы к первому траншу ВТБ отнесли не $74,1 млн (84%), а $76,8 млн (87%), он в первый год сэкономил бы на этом $106 000.

Для ВТБ бумаги размещали HSBC и Barclays, для «Городского»—Московский Народный Банк и Greenwich Financial Services. Резервным банком, который в случае дефолта эмитента возьмет на себя его обязательства перед инвесторами, в обоих случаях выступил Райффайзенбанк. Начальник управления корпоративного финансирования и инвестиционно-банковских операций этого банка Никита Патрахин говорит, что каждый эмитент решал свои задачи: «ВТБ нужно было получить рейтинг выше собственного, иначе ему было проще взять кредитную линию и не усложнять себе жизнь секьюритизацией. А “Городской” тоже смог получить рейтинг выше собственного и при этом минимизировать фиксированные расходы».

СЛЕДУЮЩИЙ ШАГ

Внешторгбанк не скоро порадует европейских инвесторов новыми RMBS: у него нет проблем с капиталом, а ипотечные кредиты—хороший актив, и ничто не мешает держать их на балансе. Киселев говорит, что ВТБ скорее собирается оказывать более мелким банкам услуги проводника на рынок ипотечных бумаг. Но те уже видят, что в процедуре секьюритизации нет ничего страшного, и хотят попробовать пройти ее самостоятельно.

На рынке говорят, что готовятся к выпускам «ДельтаКредит» (что логично—его кредиты исключительно ипотечные) и даже Газпромбанк. Изучают возможность секьюритизации ипотечных портфелей в банке «КИТ Финанс». «У нас сегодня выдано $190 млн ипотечных кредитов, закладные получены, пакет документов сформирован—в течение 3–6 месяцев собираемся выпустить RMBS на $150 млн,—говорит зампредправления Москоммерцбанка Альберт Хисаметдинов.—Сейчас выбираем организатора».

«Первые разы многим будет хотеться попробовать самостоятельно,—прогнозирует Патрахин из Райффайзенбанка.—Но со временем, когда это перестанет быть чем-то особенным, организаторы будут собирать в пул кредиты разных банков: проще и дешевле сделать один портфель на $300 млн, чем четыре по $80 млн».

Для рынка это явилось бы историческим прорывом: ипотека фактически стала бы самодостаточной, небольшие банки смогли бы высвободить ресурсы для выдачи большего количества кредитов, и ставки поползли бы вниз. Совсем как у Городского ипотечного банка.

СМОТРИТЕ, КОПИРУЙТЕ

В 2004 г. «Росгосстрах» и акционеры инвесткомпании «Тройка Диалог» купили небольшой банк «Герд». Они заранее договорились, что будут делать из него специализированный ипотечный банк. Такую специализацию имел на тот момент лишь «ДельтаКредит», работавший на деньги американского фонда «США–Россия». Это был небольшой банк (с капиталом $17 млн на начало 2004 г.), работавший в основном в Москве и Санкт-Петербурге. Именно из «ДельтаКредита» основатели «Городского» еще в конце 2003 г. сманили президента, Николая Шитова: его соблазнили перспективой более масштабного проекта, который развернулся бы не только в столицах, но и по всей стране. У основного акционера «Городского»—«Росгосстраха»—в России более 2300 точек продаж, таким преимуществом грех было не воспользоваться.

«Сильные стороны ипотеки нам были понятны, когда мы создавали “ДельтаКредит”. Хотелось привнести что-то новое с точки зрения дистрибуции,—рассказывает Шитов.—Я считал, что важно было выстроить легкую дистрибуцию через эти точки продаж. Фактически это не филиалы, а сейлз-пойнты, где людей консультируют, собирают документы, а все кредитные решения принимаются в Москве, централизованно».

Работая в «Дельте», Шитов налаживал выдачу кредитов через партнеров—другие банки. Теперь он считает это ошибкой: «Вырастили себе конкурентов». Вместе с консультантами из McKinsey глава «Городского» задался вопросом: можно ли продавать банковские продукты через небанковскую сеть? Консультанты выяснили, что такие примеры были и в Европе, и в Канаде. И Шитов принялся за дело. 60% кредитов «Городской» сейчас выдает через офисы «Росгосстраха», риелторские агентства, ипотечных брокеров в девяти регионах России.

На развитие проекта «Городской» получил от акционеров всего $40 млн. Деньги кончились быстро: за первый год банк выдал кредиты на $43 млн. Но Шитов изначально строил бизнес-модель банка под будущую секьюритизацию. Не зря он стажировался в американской Fannie Mae—гигантской корпорации, бизнес которой заключается как раз в рефинансировании ипотеки. «До того как выдать первый кредит, мы изучили все требования рейтинговых агентств и организаторов такого рефинансирования к ипотечным портфелям,—говорит Шитов.—И выдавали только такие кредиты, которые могли стать обеспечением по RMBS».

Это означает, например, что «Городской» никогда не будет выдавать ссуд с нулевым первоначальным взносом: с таким портфелем высокого рейтинга не получишь. «Если человек берет в кредит 80% от цены квартиры, а на 20% участвует своими деньгами, то он как бы говорит, что готов нести ответственность,—объясняет Шитов.—Совсем другое дело, если он занял 100%. Когда цена квартиры упадет, его ничто не будет держать: зачем платить $200 000 плюс проценты, если жилье уже стоит $150 тысяч. Он скажет: “Да забирайте квартиру!”—и уйдет».

Хотя Шитов сразу заботился об инвестиционном качестве портфеля, первые попытки «Городского» обратить его в деньги выглядели довольно жалко. В конце 2004 г. он продал московские и питерские кредиты—всего на $3,3 млн—Райффайзенбанку. На рынке шутили: только начали выдавать кредиты, как уже деньги кончились. Однако «Райффайзен» объявил, что сделка важна для него с точки зрения «приобретения опыта на рынке вторичного обращения ипотечных кредитов в России», и пообещал в ближайшем будущем новые сделки с «Городским». Вскоре действительно последовала такая же сделка, но на $4 млн. Одновременно «Городской» и «Райффайзен» начали готовить выпуск RMBS. Вновь выдаваемые кредиты передавались на баланс SPV в Голландии, пока не накопились те самые $73 млн. Так Шитов действует и сейчас, готовясь к новому выпуску ипотечных бумаг.

Шитов считает, что его банк завоевал 7–8% российского ипотечного рынка; по его мнению, в ближайшие годы рынок будет удваиваться и сохранение этой доли уже будет успехом. Необязательно быть лидером, чтобы построить хорошую бизнес-модель, а затем выгодно ее продать—либо стратегическому инвестору, либо через IPO. «Городской», по словам Шитова, окупился через два года работы и уже может показаться привлекательным объектом вложений. «Я не удивлюсь, если кто-либо из купивших наши ипотечные ценные бумаги вернется в банк в ином качестве»,—говорит банкир.

Действительно, удивляться будет нечему. Ведь, например, «Русским стандартом», еще одним созданным по науке нишевым банком, крупные инвесторы интересуются уже не первый год.


Автор: Наталия Орлова

Опубликовано в журнале
"Smart Money" 21 августа 2006 года


Комментарии

Комментарии могут оставлять только авторизованные пользователи.
Money2020
22 октября 2017
Ещё события


Telegram канал @rusbase