Что делать, если у вас ипотека в валюте?

Сильнее других пострадают те, кто имеет ипотечный кредит в валюте. RB.ru попросил юриста рассказать, как облегчить себе бремя выплаты долга, получится ли рефинансировать кредит в рубли, в каком случае стоит инициировать процедуру банкротства, а также побеседовал с тем, кто уже выплачивает "нерублевую" ипотеку.


Фото: Fotoimedia

Наш собеседник, пожелавший сохранить анонимность, рассказал о том, на каких условиях взял ипотеку, и поделился своими дальнейшими планами.

"Я брал ипотеку в 2008 году. Это была самая дешевая однокомнатная квартира, в Москве, в районе Бибирево. Так получилось, что я взял ипотеку прямо перед первым кризисом, поэтому нельзя сказать, что я им был научен. Сейчас некоторые пишут, что заемщики - идиоты, что первый кризис их ничему не научил. Есть те, кого "научили" оба кризиса.

Оформлялся кредит в "ДжиИ Мани Банк", но каким-то чудом они почувствовали ситуацию и недавно, буквально за два-три месяца до обрушения рубля, продали все валютные кредиты в СМП Банк, на который еще и наложили санкции. Так что все очень странно, заемщики СМП, мне кажется, в самом невыгодном положении, потому что непонятно, что будет с этим банком.

Кредит я брал на 20 лет. Квартиры дорожали очень быстро - на $10 тысяч то ли в неделю, то ли в месяц. Изначально я запрашивал кредит на 15 лет, но когда его давали, наших с женой средств не хватало, и мы брали кредит уже на 20, потому что других вариантов просто не оставалось. Причина, почему мы решились на ипотеку в долларах, - на поверхности. Тогда была достаточно привлекательная ставка - девять с чем-то процентов. Рублевый кредит не вписывался в наши с женой зарплаты, на тот момент мы вообще не смогли бы взять кредит.

Ежемесячный платеж составляет $1400. Кредит мы брали по курсу 23 рубля, сейчас доллар в три раза подорожал, и если до всех этих пертурбаций платеж был 41-42 тысячи рублей, то сейчас он где-то в районе 80 тысяч, хотя точно подсчитать мне сейчас сложно. Это обычные условия валютного кредита: выплачивать его придется в долларах, а текущий курс никого не волнует. Даже если я приду в банк с рублями, он их все равно положит на рублевый счет, и с него они уже конвертируются в доллары по курсу ЦБ.

Кредит можно рефинансировать в рубли, но получится примерно та же ситуация, почему мы с самого начала не смогли взять кредит в рублях. Если бы я рефинансировал кредит в рубли, когда мне нужно было платить 41-42 тысячи, то я сразу стал бы платить 57 тысяч. В нынешнем положении становится понятно, что это было бы выгодно, но на тот момент платить на 15 тысяч больше, только чтобы перейти на рубли, казалось чем-то нереальным.

Сейчас мне уже нет смысла ничего менять. Ситуация такая: если я сейчас приду в банк и решу рефинансировать кредит, мне предложат то же самое - переделать кредит в рублевый под 20% годовых по текущему курсу, и вместо 80 тысяч я буду платить 120. Банк предлагает рефинансирование в рубли под ставку в 16%, увеличение текущего платежа - с 80 тысяч рублей до 120 тысяч. Можно изменить срок выплат с 15 лет на 25 и тогда платеж составит 110 тысяч.

Речь идет о том, чтобы потерять квартиру и деньги, которые были в нее вложены, потому что это будет дешевле, чем платить ипотеку дальше. В ближайшие дни я планирую позвонить в банк. Единственная идея, которую я сейчас вынашиваю, - полностью отказаться от залога, отдать банку квартиру, потерять те деньги, которые заплатил. Если банк на это пойдет и не станет на меня вешать оставшуюся сумму кредита, то это будет идеально. Ведь получилось так, что я взял в рублях пять миллионов, а должен сейчас уже десять. Если даже я продам квартиру за пять миллионов, все равно останусь должен столько же. Сейчас дешевле будет взять новую ипотеку, чем продолжать выплачивать эту. Повезло, что я много заплатил заранее, внес порядка 50 тысяч в досрочное погашение. Если бы их не было, то сейчас бы я уже платил $2000 и все бы потерял. Что касается закона о банкротстве физических лиц, то я его не читал в деталях, и могу только надеяться, что там будет что-то полезное для меня. Если бы была возможность инициировать процедуру банкротства на нормальных условиях в ближайшее время, я бы сделал это.

Депутаты внесли некоторое время назад в Госдуму какой-то закон о принудительном рефинансировании банками валютных ипотек по курсу на 1 января 2014 года, но что-то про него ничего не слышно.".

Юрист: единственная возможность заемщика - договариваться с банком

Наиболее неблагоприятным последствием из-за невыплаты ипотеки, говорит генеральный директор юридического центра "Глосса" Антон Стружков, - внесудебное обращение взыскания на предмет залога. В этом случае квартира будет реализована на торгах, а заемщик получит выручку от продажи за вычетом скопившегося долга по ипотечному кредиту и расходов, связанных с реализацией.

В силу статьи 451 ГК РФ, поясняет Антон Стружков, при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях - когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Для такого изменения необходимо наличие одновременно четырех условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом в соответствии с первым пунктом этой статьи изменение обстоятельств может быть признано существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступления изменения.

"Судебная практика последних лет исходит из того, что повышение курса доллара относительно рубля в период исполнения договора не относится к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при его заключении. Поэтому договор сохраняет свою силу и должен быть исполнен, несмотря на изменение курса иностранных валют. Единственная возможность для заемщика, попавшего в такую непростую ситуацию, - договариваться с банком. Банку интереснее рассрочить кредит на допустимых условиях, чем получить неплатежеспособного заемщика", - отмечает Антон Стружков.

Что представляет собой процедура банкротства

На этой неделе во втором чтении был принят законопроект о банкротстве. Депутаты, принимая проект о несостоятельности физических лиц, приблизили срок вступления закона в силу на полгода - с 1 июля 2015 года граждане России смогут воспользоваться процедурой банкротства.. Свое решение о приближении срока депутаты объяснили "сложной экономической ситуацией". Увеличение задолженностей по кредитам, рост инфляции и курсовая разница делают возможность банкротства физических лиц более чем актуальной, отмечают эксперты.

Закон, считают чиновники, позволит гражданам избавиться от долгов в случае невозможности полного их погашения, "даст шанс начать жизнь с чистого листа". При сумме долга от 500 тысяч рублей кредиторы и налоговики смогут воспользоваться процедурой банкротства физлица, но и сам гражданин может заявить о своей несостоятельности (во втором случае ограничения по сумме долга не действуют). Разумеется, при подаче заявления о банкротстве суд изучит его обоснованность: если будут достаточные основания полагать, что с учетом доходов гражданин сможет исполнить денежные обязательства, он не может считаться неплатежеспособным. В противном случае суд может ввести реструктуризацию долгов максимум на три года. Рассчитывать на нее смогут только те, у кого есть источник дохода, иначе должник будет объявлен банкротом, а его имущество будет выставлено на торги. Чтобы реструктурировать долги, нужно не иметь непогашенной или неснятой судимости за совершение экономического преступления, мелкого хищения, уничтожение или повреждение имущества, а также за фиктивное или преднамеренное банкротство. Нельзя реструктурировать долг и тем, кто был признан банкротом в течение пяти лет.

"Принятие закона о личном банкротстве - это положительный момент в законотворчестве. Этот закон ожидается уже много лет, и его принятие будет обозначать возможность избавиться от старых долгов и начать жизнь с "чистого листа". Воспользоваться процедурой сможет физическое лицо, долги которого образовались вне предпринимательской деятельности (потребительские кредиты, простые займы, иные задолженности). Процедура станет понятной после прохождения законопроектом всех стадий, на которых могут быть внесены изменения", - резюмирует Антон Стружков.