Что делать с ипотечным кредитом при разводе

Как гласит один из законов Мерфи, «если какая-нибудь неприятность может произойти, она обязательно случится». Поэтому лучше заранее знать, как преодолеть эту неприятность с минимальными потерями, особенно когда речь идет о недвижимости. Итак, супружеская пара решила развестись. Как решить вопрос с квартирой, приобретенной на средства ипотечного кредита?

Еще раз внимательно перечитайте условия ипотечного договора. Желательно дать ознакомиться с ним профессиональному юристу. Определите права и обязанности каждой стороны в случае расторжения брака и санкции за их нарушение. Если договор заключен в период брака на одного из супругов, это не означает, что квартира принадлежит только ему. Данная недвижимость считается совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ) и подлежит разделу на общих основаниях. Соответственно и обязательство по оплате доставшейся доли возлагается на бывшего супруга(у). Если ипотечный договор был заключен одним из супругов до брака, то разделу подлежат все платежи по нему, произведенные в период брака. Если договор заключался с обоими супругами или один из них был поручителем, то споры о «совместности» приобретения имущества либо осведомленности другим супругом о покупке отпадают сами собой.

Важно помнить, что невыполнение условий договора ипотечного кредитования рано или поздно ведет к расставанию с вожделенной квартирой в 99,9% случаев. На данное имущество не распространяются положения ст. 446 ГПК РФ, то есть на приобретенное по ипотеке жилье может быть обращено взыскание. В случае если такое произойдет и квартира будет продана с торгов, то в проигрыше окажутся бывшие супруги, получив на руки сумму в размере производившихся выплат, изрядно подъеденную инфляцией и штрафами банка, которую, плюс ко всему, еще придется делить пополам. Поэтому лучше на время оставить споры и попытаться решить вопрос мирным путем. 

Соглашение о разделе имущества или брачный контракт

В соответствии со ст. 38 СК РФ супруги вправе осуществить раздел имущества - как в период брака, так и после его прекращения. Это возможно только при отсутствии у супругов спора о размере доли в общем имуществе и ее стоимости - в противном случае раздел производится в судебном порядке. Раздел имущества осуществляется в форме двустороннего соглашения, которое по желанию обеих сторон может быть нотариально заверено. Не стоит путать это соглашение с брачным контрактом (гл. 8 СК РФ), несмотря на то, что между этими видами обязательств много общего, все же есть и отличия. Это и обязательное нотариальное удостоверение брачного контракта, и распространение условий контракта на приобретенное в будущем имущество (тогда как соглашение оперирует только имуществом уже имеющемся у супругов), и возможность заключения контракта до брака (действительным такой контракт становится с момента государственной регистрации брака). Так вот, в соглашении о разделе имущества или в брачном контракте супруги по отношению друг к другу вправе определить круг прав и обязанностей, касающийся приобретенной по ипотеке квартиры.  В частности, можно определить:

• размер доли каждого супруга
• размер денежной компенсации одним из супругов другому за отказ от требований на часть квартиры
• размер компенсации иным имуществом и стоимость такого имущества
• размер выплат по ипотечному договору каждым из супругов

Продажа квартиры под контролем банка


1. Вы можете обратиться в банк с просьбой разрешить продажу квартиры в связи с вашим разводом. Данный вариант встречается нечасто, так  как банку абсолютно все равно, какие взаимоотношения связывают его клиентов. Банку важно получение прибыли и своевременное исполнение вами условий договора. Поэтому этот способ возможен, когда банк хочет заработать на вас или существует реальная угроза невыполнения вами условий договора.

2. В каком случае банк может извлечь прибыль из вашей семейной трагедии? В случае, если вместо, например, одного договора на двухкомнатную квартиру, будет заключено два договора на две однокомнатные квартиры при условии, что платежеспособность обоих супругов позволяет это. Для этого банк в письменном виде разрешает продажу квартиры (ст.37 ФЗ «Об ипотеке») и возлагает на вас все проблемы с поиском покупателей и регистрацией сделки. Вырученные средства пойдут на покрытие кредита, а оставшиеся средства на первоначальный взнос по новым ипотечным договорам между уже бывшими супругами и банком. 

3. Если возникает проблема платежеспособности, то также допускается вариант продажи квартиры с согласия банка либо обращения квартиры в собственность банка по обоюдному согласию с выплатой банком суммы всех взносов за вычетом комиссий и штрафов. Такой вариант для банка будет предпочтительней, так как судебная процедура обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество является долгой и нудной - достаточно ознакомиться с гл. IX, Х ФЗ «Об ипотеке»

Замена сторон в ипотечном договоре

Итак, совместная жизнь бывших супругов на одной жилплощади невозможна и вы готовы продать квартиру. У вас есть согласие банка и есть покупатель на квартиру, но, как назло, у него недостаточно средств, чтобы полностью оплатить ее стоимость. В этом случае с обязательного согласия банка можно осуществить замену должника по договору, то есть вы перестанете быть стороной по договору (заемщиком), а на вашем месте окажется новый покупатель (§ 2, гл. 24 ГК РФ). При этом новый покупатель должен компенсировать вам сумму уже произведенных платежей, которая распределяется между бывшими супругами. Вносятся и регистрируются соответствующие изменения в ипотечный договор. С момента государственной регистрации этих изменений ваши обязательства перед банком прекращаются.


Законодательство