Что ждет рынок недвижимости? Конца света?

Что ждет рынок недвижимости в грядущем 2012 году? Разумеется, если всерьез рассматривать версию о «конце света», предсказанном календарем майя, этот вопрос не имеет никакого значения. О каком, в самом деле, рынке недвижимости может вообще идти речь в условиях прекращения цивилизации?

Если же не принимать всерьез пророчества о грядущей фатальной катастрофе и продолжать жить в реальном мире, то для того, чтобы составить прогноз на будущий год, необходимо оглянуться на год минувший. Бесспорно, он выдался для профессионалов рынка недвижимости ударным: по существу, именно в 2011 году были окончательно забыты все негативные последствия кризиса и на рынок вернулся активный спрос на жилье. К тому же, вновь набрало изрядные обороты ипотечное кредитование, что также не замедлило сказаться на интенсивности спроса.

Правда, ни оживление спроса, ни увеличение числа сделок почти не повлияло на ценовую ситуацию: в течение всего года ценовой тренд в целом по рынку носил условно-нейтральный характер, примерно соответствуя размеру реальной инфляции. Конечно, ряд объектов дорожал быстрее рынка. Однако эта опережающая динамика распространялась преимущественно на сравнительно недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, тогда как в сегментах более крупных и дорогих квартир сохранялась ситуация, выраженная не только отсутствием роста цен, но и реальной возможностью их снижения в ходе торга. Все это в течение всего года свидетельствовало о том, что основной объем платежеспособного спроса был сосредоточен в нижних сегментах рынка, то есть несмотря на выраженное желание граждан решать жилищные вопросы, не откладывая их «на потом», размер финансовых запасов населения весьма ограничен и вера в то, что в ближайшей перспективе россияне станут жить легче и богаче, в широких массах невелика. При этом, несмотря на то, что рост доходов населения в течение года имел место, говорить о том, что эти доходы преобразовались в накопления, на мой взгляд, неверно, поскольку львиная доля дополнительных доходов немедленно «съедалась» как за счет роста цен на товары народного потребления и услуги ЖКХ, так и «благодаря» скачкам курсов валют.

Таким образом, можно констатировать, что за период 2011 года реального роста благосостояния населения, который в дальнейшем мог бы стать заделом для обеспечения рынка недвижимости растущим объемом платежеспособного спроса, не произошло. Соответственно, объективные основания для того, чтобы в новом году случился «новый бум» активности спроса, видимо, отсутствуют.

Теперь обратимся к перспективам воплощения в жизнь сценария нового спада рынка недвижимости в будущем году. Увы, вероятность этого сценария представляется мне вполне реальной. Ведь поскольку рынок недвижимости является составной частью экономики страны, он, естественно, вряд ли сможет избежать негатива в случае ухудшения общеэкономической ситуации.

Что может ухудшить эту ситуацию? Не стану рассматривать в качестве основной причины пресловутую «вторую волну» мирового кризиса: об этом и так уже сказано немало. Вполне очевидно, что в случае если эта «волна» обретет реальные очертания, России остаться в стороне не удастся. И не исключено, что в этих условиях пережитый нами кризис 2008 – 2009 годов покажется детскими игрушками: ведь в условиях новых масштабных финансовых обязательств, принятых на себя властями в предвыборный период, при том, что объем роста реальной экономики невелик, а модернизация пока так и остается во многом «на бумаге», падение цен на энергоносители может оказать на финансовое благополучие России значимое влияние: ведь финансовая подушка, посредством которой Правительство обеспечило сравнительно безболезненное прохождение страной прошлого кризиса, ныне изрядно оскудела…

Нет сомнений в том, что власти отлично понимают неоднозначность текущего положения. Однако пока заявлений о существовании каких-либо иных планов, кроме тех, что предполагают рост налогов, лично я не встречал. К чему может привести воплощение этих планов в жизнь, думаю, объяснять не надо: кратковременное улучшение финансовых показателей бюджета в дальнейшем обернется спадом деловой активности и снижением покупательской способности граждан, а это неминуемо повлечет за собой развитие общеэкономической депрессии…

Конечно, до завершения в стране основных политических событий нечто подобное вряд ли произойдет. Таким образом, примерно до лета едва ли что-то существенно угрожает и отечественному рынку недвижимости. Вероятнее всего, в первом полугодии 2012 года все его основные параметры не претерпят существенных изменений: спрос будет обеспечен актуальным предложением, предложение – спросом, а динамика роста цен, как и прежде, будет невелика. Правда, уже в этот период наиболее осторожные застройщики могут начать притормаживать старт новых проектов. Но на текущую рыночную ситуацию эта приостановка едва ли повлияет: существующие предложения в нижнем ценовом сегменте будут продолжать раскупаться, как горячие пирожки, причем в середине первого полугодия в этом сегменте нельзя исключать перспектив развития ситуации дефицита предложения.

Дальше наступит лето и под его влиянием рынок недвижимости войдет в фазу сезонного спада активности. А вот состоится ли будущей осенью выход из этой фазы и новый набор рынком недвижимости России должных оборотов – сейчас уверенно сказать, по моему мнению, практически невозможно, поскольку многие как экономические, так и социально-политические факторы, которые в будущем окажут влияние на развитие ситуации, пока отчетливо не просматриваются.

Ни в коем случае не стремясь предстать перед теми, кто прочтет эти строки, в образе оракула или «глашатая апокалипсиса», искренне надеюсь на то, что мой прогноз не оправдается. Однако, учитывая реальность российской действительности, думаю, что и считать его этакой фантазией, порожденной воспаленным воображением, нет оснований.

Что ж, как говорится, «поживем - увидим»…

Олег Самойлов, генеральный директор "РЕЛАЙТ-Недвижимость".