Что повлияет на рынок недвижимости в 2012 году?

Мартовские выборы, кризис в Евросоюзе, цены на нефть, расширение Москвы... Какие факторы будут оказывать реальное влияние на рынок недвижимости в 2012 году? На этот вопрос отвечают аналитики и игроки рынка.
 
Выборы президента в марте 2012 года
 
Юрий Кочетков, аналитик "Инвесткафе": "Этот фактор уже оказывает сильное влияние на текущее положение на рынке квартир. Не секрет, что вне зависимости от результатов выборов своих кресел лишатся многие крупные чиновники, не секрет, что, скорее всего, кардинально поменяются схемы различных стимулирующих и социальных программ. Это вынуждает в срочном порядке использовать любую возможность приобретения жилья за счет бюджета, будь то субсидии, льготные кредиты или что-то еще. После выборов эта часть спроса исчезнет. Не исключено и резкое изменение ипотечной политики государства, которое может выразиться как в повышении процентных ставок, так и в прямом отказе от использования нынешней ипотечной системы, "списанной" с американской".
 
Сергей Чемерикин MRICS, Директор Отдела оценки компании Cushman & Wakefield: "Выборы президента в 2012 г. не окажут существенного влияния на российский рынок недвижимости, так как результаты этих выборов легко прогнозируемы. В противном случае, мы бы наблюдали это влияние в 2011 г.".
 
Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН: "Сами по себе выборы президента никакого влияния на рынок недвижимость не окажут. Но с другой стороны, ради электоральной лояльности ко всем известному кандидату и пока не улягутся поствыборные страсти, правительство может поддерживать ипотечный сектор, даже в случае неблагоприятной для того экономической ситуации. В конечном счете, это грозит резким ростом ипотечных ставок и снижением стоимости недвижимости в течение трех-четырех последующих месяцев.
 
Впрочем, выборы окажут влияние на рынок недвижимости, если к власти придет кто-то кроме нынешнего премьер-министра и экс-президента. Я думаю, если место главы государства займет Владимир Жириновский, то стоит ждать массового возобновления строительства в Москве, которое наблюдалось при Лужкове, если же президентом станет Прохоров, то можно будет надеяться на приток в строительный сектор иностранных инвесторов. Правда, лишь года через два, после перевоплощения знаменитого менеджера в президенты России".
 
Кризисные явления в Европейском союзе

Саймон Рубенсон, главный экономист RICS  (The Royal Institution of Chartered Surveyors): "Продолжающийся долговой кризис значительно уменьшает желания инвесторов фокусироваться на рынке европейской недвижимости. И действительно, результаты исследования RICS показывают, что только в Германии рынок недвижимости сумел продемонстрировать положительные результаты на фоне последней волны экономического беспорядка. Такая неблагоприятная для практически всех «зрелых» европейских экономик ситуация может, однако, принести пользу развивающимся рынкам. Мы полагаем, что в настоящее время еще более очевидными станут достоинства России. Уровень активности на российском экономическом рынке не только останется стабильным в течение первой половины этого года, но и принесет в результате существенную прибыль".
 
Юрий Кочетков: "Учитывая, что европейские страны остаются главными потребителями российских энергоресурсов, стоит признать, что их проблемы неизбежно коснутся и нас. Распад финансово-кредитной системы на основе евро на первом этапе приведет к оттоку интереса от европейской недвижимости к нашей, что будет стимулировать спрос в московском регионе. Однако в дальнейшем сокращение сотрудничества с Европой, потеря части рынка продаж энергоресурсов сработает не в нашу пользу. Более мягкие решения текущих проблем, такие как возможный вывод из еврозоны Греции, Португалии, Ирландии, Испании или же наращивание выпуска денежной массы евро, наоборот, станут весьма выигрышными для отечественного рынка недвижимости: эти меры будут стимулировать инвестиции в нашу страну".
 
Сергей Чемерикин: "Кризисные явления в Европейском союзе могут послужить неким толчком для некоторых инвесторов пересмотреть свою инвестиционную стратегию на рынке недвижимости и рассмотреть российский рынок в качестве одной из альтернатив для сохранения накопленного капитала. Поэтому можно предположить некоторое увеличение инвестиционной активности в 2012 г. со стороны иностранных инвесторов на российском рынке недвижимости. С другой стороны, местные правительства могут принять дополнительные меры по удержанию капитала внутри Еврозоны по аналогии с банковской отраслью".
 
Римма Балясникова: "Никакие кризисные явления в Евросоюзе не заставят людей продавать недвижимость там и взамен покупать ее в России. Это просто не логично! Нашу экономику никак нельзя назвать более стабильной, а недвижимость уже не обещает таких дивидендов, как ранее".
 
Динамика цены на нефть
 
Юрий Кочетков: "Как показывает весь наш недолгий исторический опыт, падение цен на энергоносители наносит серьезный удар по российской экономике, приводя к финансово-экономическому кризису, а далее и к падению спроса и цен на недвижимость. При этом квартиры дешевеют на 30-35%, а коммерческая недвижимость — до 50-60%.
 
Рынок недвижимости обычно реагирует на резкое изменение цен нефти с задержкой примерно в три месяца. Это следует учитывать при принятии решения о продаже или покупке недвижимости. Тем не менее в 2012 году не следует ожидать обвала цен на нефть".
 
Введение налога на недвижимость в России
 
Юрий Кочетков: "Это один из внутренних факторов, который способен буквально перекроить наш рынок. Однако ни в 2012, ни в 2013 и, пожалуй, еще в 2-3 года после этого данный налог введен не будет. Причина — отсутствие четкой политической воли в этом вопросе, полная неподготовленность на регионально-муниципальном уровне (нет систем рыночной оценки, нет полноценных кадастров единых объектов, нет систем администрирования этого налога) и, наконец, неготовность Минфина отказаться от налоговых потоков в пользу регионов".
 
Расширение Москвы
 
Юрий Кочетков: "Следует признать, что на данный момент информационное воздействие этого события лета 2011 года на рынок уже исчерпано. Стало ясно, что в 2012 году в лучшем случае начнется хоть какая-то проработка градостроительных вопросов (концепция застройки, мастер-план и т.п.). Речи о строительстве, тендерах на инвестконтракты, прокладку сетей и прочем пока не стоит.
 
Сергей Чемерикин: "Тема расширения Москвы активно обсуждается среди участников рынка недвижимости. Кому-то она создаёт проблемы, например, трудности при согласовании исходно-разрешительной документации по девелоперским проектам. У кого-то появилась возможность заработать на этой теме. В 2012 г. расширение Москвы продолжит сказываться на спекулятивном росте цен на недвижимость, расположенную на территории новой Москвы (Москва-2)".
 
Римма Балясникова: "Расширение Москвы не за один год, а планомерно будет приводить к смещению большой части предложений на новую территорию. Со временем туда же начнет тяготеть и спрос.
 
Недвижимость, и особенно в новых домах, будет пользоваться популярностью. Она сможет стать удачным инвестированием средств, ведь по обещаниям властей, данные территории будут развивать в приоритетном порядке. Однако выгодными окажутся долгосрочные инвестиции. Квартиры там ощутимо подорожают лишь с развитием транспортной сети".