Что такое просмотровый тур

Невероятное разнообразие объектов на рынке зарубежной недвижимости - безусловно, огромный плюс для покупателя. Но одновременно это и серьезная головная боль. Если первые шаги на пути к новому дому за рубежом - определиться с бюджетом и выбрать страну - покупатель вполне может сделать самостоятельно, то справиться с лавиной предложений от агентств и частных лиц в регионе бывает значительно труднее.

Смотреть обязательно

Один из наиболее ответственных этапов при приобретении недвижимости за рубежом - это просмотр покупателем предполагаемой покупки. «В работе со своими клиентами, - говорит директор московского представительства компании Sultanhomes Нина Волкова, - я настаиваю на том, чтобы клиент обязательно осмотрел объект. Даже отправляясь на овощной рынок, мы крутим и разглядываем овощи и фрукты, прежде чем заплатить за них. Разумеется, сделки, касающиеся недвижимости, и связанные с ними риски несравнимы с покупкой продуктов! Так что необходимо обязательно посетить свою будущую собственность!»

На месте следует не только осмотреть сам дом и насладиться видом из окна спальни, но и ознакомиться с населенным пунктом, инфраструктурой, офисом девелопера, изучить документацию и желательно съездить к функционирующим объектам компании, в которых уже живут люди. Это дает возможность оценить качество строительства, комфорт и уют в комплексах, качество обслуживания. Пообщайтесь с жителями действующих проектов: информация из первых уст поможет избежать возможных рисков и выбрать при заключении контракта те дополнительные услуги, которые действительно необходимы.

«Еще год назад, когда люди думали в первую очередь о болгарской недвижимости как о средстве получения дохода, можно было покупать апартаменты в новостройке не глядя (кстати, многие так и делали), но сегодня ситуация изменилась, - говорит специалист по развитию компании Bulgarian Property Advisors Владислав Харитонов. - В те недалекие времена у нас был случай, когда женщина купила квартиру в доме на начальном этапе строительства, а потом продала ее с приличным плюсом, даже не выезжая из Москвы. Сейчас же 90% покупателей ездят в страну, в которой планируют приобрести недвижимость, и мы на этом настаиваем. Почему? Да потому, что большинство россиян сегодня не занимаются инвестированием, а приобретают недвижимость за границей для себя. К примеру, один из покупателей искал апартаменты с видом на сад. Нашли. Он приехал и был разочарован, сказав: «Я думал, вид будет на вишневый сад, а он оказался яблоневым»».

Собирая чемоданы

Действительно, те инвесторы, которые рассчитывают исключительно на получение дохода от недвижимости за рубежом, по мнению генерального директора риэлторской компании Clifford Capital Екатерины Буковой, могут пренебречь ознакомительной поездкой. Эксперт считает, что «в этом случае покупатель анализирует экономические и финансовые показатели, надежность застройщика».

Юлия Титова, руководитель отдела зарубежной недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость», добавляет, что есть случаи, когда просмотр не поможет покупателю сделать выбор. Речь идет о приобретении строящегося жилья, особенно если клиент уже бывал в данном районе и хорошо его знает. Любая стройка производит на людей со стороны не лучшее впечатление: им часто бывает довольно сложно представить, как комплекс будет выглядеть в итоге.

Готовое жилье или объекты на вторичном рынке, как рассказывают сотрудники агентств, без просмотра сейчас приобретают те клиенты, которые полностью доверяют рекомендациям друзей, посетивших проект, или если для покупателя важен не сам объект, а то, что в том же комплексе будет отдыхать и его начальник.

Организация поездки может быть самой разной: некоторые клиенты живут у друзей, имеющих дом за границей, в отеле, который выбирают самостоятельно или по рекомендации организаторов. «Но вы можете поселиться и в комплексе, непосредственно принадлежащем компании, - говорит Нина Волкова. - По крайней мере мы предоставляем такую возможность потенциальному покупателю. Мы принимаем вас как гостя: встречаем в аэропорту, приглашаем в одни из оборудованных апартаментов или, по вашему желанию, в отель, берем на себя заботы о питаний. Программа поездки рассчитана на три дня и две ночи. Во время путешествия мы поможем вам ознакомиться со всем диапазоном наших объектов в подходящей ценовой категории, осмотреть инфраструктуру, пообщаться с сотрудниками компании, обслуживающей комплексы».

Юлия Титова считает, что самое важное в ознакомительном туре - это организация просмотров недвижимости: «Представитель агентства должен заранее составить график поездок и встреч. Рассчитывая на положительное решение клиента, следует определиться, когда может быть открыт банковский счет, оформлена сделка и т. д. Лучше обговорить требования покупателя и детали поездки заранее, до выезда, чтобы не тратить драгоценное время на месте». Также существуют специальные рекомендации, на что именно следует обратить внимание при осмотрах в каждой конкретной стране.

Расходы несет...

Обычно компании, которые занимаются продажей недвижимости, сотрудничают с туристическими агентствами и отелями, минимизируя расходы клиента. Екатерина Букова рассказывает: «В Калабрии клиента встречает менеджер от застройщика и, при необходимости, переводчик, который будет сопровождать покупателя на протяжении всего визита. Например, девелоперская компания VFI ведет более 10 проектов в Калабрии. Конечно, необходимости осматривать все комплексы нет, но увидеть те из них, которые наиболее точно соответствуют пожеланиям клиента, - главная цель визита». При этом, по словам Екатерины Буковой, большая часть времени уходит на осмотр местности, экскурсию по региону, знакомство с местной кухней, обычаями и традициями.

По правилам компании, если перед поездкой клиент уже сделал резерв объекта, он может поменять свое решение и зарезервировать другой либо подтвердить свое решение, заключив предварительный договор.

Многие клиенты совмещают просмотр недвижимости с летним отпуском и таким образом составляют впечатление о том, как будет выглядеть место будущего отдыха в высокий сезон.

В случае покупки одного из осмотренных объектов компании-продавцы зачастую оплачивают все расходы, связанные с поездкой: клиенту возмещается стоимость перелета и проживания либо отдельно, либо в качестве скидки на стоимость недвижимости.

Если клиента не устраивают предложенные компанией варианты, то расходы по турне оплачивает сам несостоявшийся покупатель. «И это абсолютно логично, - считает Юлия Титова. - Иначе бы покупатели-халявщики в конце концов разорили агентства недвижимости».

«Подходы к организации и оплате туров, - поясняет Нина Волкова, - у компаний различны. Есть агентства, которые берут все расходы на себя в надежде на выплату высокого процента компанией-застройщиком. Но велик риск того, что агент привезет вас не на лучший объект, а на тот, за продажу которого он получает наивысший процент прибыли. Политика нашей компании такова: если вы готовы оплатить авиаперелет, мы можем быть уверены, что ваши намерения приобрести недвижимость серьезны. Мы же можем предложить вам наиболее выгодные цены на билеты и проживание в отеле».

Бойтесь данайцев

Нередко потенциальные покупатели, которых риэлторы привозят в страну на ознакомительный тур или которые просто находятся на отдыхе, поддаются искушению самостоятельно выбрать одно из множества местных агентств или позвонить по телефонам, указанным в объявлениях от частных лиц. Из-за сходства языков особенно простым делом кажется оформить договор купли-продажи в Болгарии, Черногории или других славянских странах. Подталкивают к самостоятельным действиям и опасения переплатить российскому посреднику.

Осмотреть и выбрать дом или апартаменты самостоятельно, несомненно, можно. Однако при оформлении договора следует заручиться поддержкой юриста, который сможет изучить документацию на объект, составить или проверить контракт на обоих языках и подать все необходимые документы для регистрации в государственные и муниципальные органы. Также следует учесть, что на самостоятельное оформление документов может уйти несколько месяцев, а иногда и полгода-год.

Впрочем, небольшие местные агентства, гостеприимно распахивающие двери на главных улицах курортных городов, вовсе не обязательно являются ловушкой для покупателей, к тому же они могут обладать предложениями, которые, по мнению российских агентств, могут привлечь интерес лишь на внутреннем рынке. В любом случае лучше выбирать компании, существующие не несколько месяцев, а несколько лет и имеющие положительные рекомендации. Иначе очень велик риск не найти своего риэлтора, после того как вы выплатите часть суммы, или обнаружить через некоторое время, что земельный участок или дом, который вы намеревались приобрести, принадлежит другому, неизвестному собственнику. Поэтому важно, чтобы специалист, с которым вы работаете, находился в пределах досягаемости и имел надежную репутацию.

Таким образом, использовать ознакомительный тур для того, чтобы ознакомиться с более широким количеством предложений, конечно, можно - хотя бы для того, чтобы не жалеть об упущенных возможностях после покупки. Но пытаться за эти три дня заключить, казалось бы, весьма выгодную сделку не следует: сделка может оказаться и невыгодной, и небезопасной.

В любом случае не стоит терять голову от увиденного во время поездки. Впечатления от страны и гостеприимства организаторов не должны заслонить характеристики объекта недвижимости - главную цель поездки. Важно, чтобы этот маркетинговый ход компании-продавца работал на благо обеих сторон.

Статья предоставлена журналом Homes Overseas №22 (март 2009 г.)