Colliers International. Офисная недвижимость в I полугодии 2008 года

на рынке офисных помещений сохранились тенденции, наметившиеся в начале года. Экономическая ситуация на мировом рынке отражается, в первую очередь, на деятельности небольших девелоперских компаний, которые сталкиваются с трудностями поиска финансирования проектов.


Общее предложение и новое строительство

В первом полугодии 2008 г. общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В оценивается на уровне 838 750 кв. м (класс А - 20%, класс В - 80%). На долю нового строительства пришлось около 38% введенных в эксплуатацию площадей, на долю реконструированных объектов - 62%. Таким образом, общий объем зданий классов А и В на конец первого полугодия текущего года составил около 8,2 млн кв. м. Объем новых офисных помещений, заявленных к выходу на рынок до конца 2008 г., оценивается на уровне 1,2 млн кв. м.

График 1. Общее предложение и новое строительство, классы А и В

Источник: Colliers International

Источник: Colliers International


Спрос

В первом полугодии 2008 г. было сдано в аренду около 900 000 кв. м офисных помещений классов А и В, где на сделки аренды в зданиях класса А пришлось около 30% всех сданных площадей. За этот же период было продано около 700 000 кв. м, что существенно превышает аналогичный показатель прошлого года. При этом большинство сделок купли-продажи офисных помещений пришлось на класс В (см. Таблицу 2).

Оценка поступающих запросов показывает, что среди потенциальных арендаторов наиболее востребованными остаются, как и в 2007 г. небольшие офисные помещения (200-500 кв. м). Также сформировался устойчивый спрос на площади от 1 000 кв. м (см. Диаграмму 1). За последние полгода произошло изменение в распределении спроса на офисные помещения по запрашиваемой площади. Спрос на площади более 1 000 кв. м вырос с начала года с 19% до 27%. Тогда как спрос на площади менее 200 кв. м снизился с 34% до 25%.

Диаграмма 1. Распределение спроса по запрашиваемой площади

Источник: Colliers International


Вакантные площади

В первом полугодии 2008 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 6,3% (для сравнения, на начало 2008 г. этот показатель равнялся 7,1%); в зданиях класса В+ - 3,2%, В- - 3 % (данный показатель уменьшился по сравнению с началом 2008 г.). Те свободные площади в офисных зданиях класса А, которые были введены в конце 2007 г. и создали всплеск средневзвешенного уровня вакансий, постепенно заполняются арендаторами, тем самым постепенно снижая данный показатель.

График 2. Средний уровень вакантных площадей 

Источник: Colliers International


Ставки аренды, цены продажи

Ставки аренды офисных площадей в зданиях класса А и В существенно не изменились с начала 2008 г.. На рынке не наблюдается резкого роста ставок, который был отмечен в аналогичном периоде прошлого года. Хотя нельзя не отметить, в качественных офисных зданиях класса А, находящихся в центре Москвы, ставки аренды значительно выше, чем в других районах.

На рынке продаж наблюдается ситуация дальнейшей стабилизации цен с возможным изменением в пределах + 10%
в случае активизации рынка в IV квартале 2008 г. (см. Таблицу 3, График 3).

Источник: Colliers International

График 3. Динамика средневзвешенных запрашиваемых арендных ставок по годам
                    (без учета НДС, не вкл. экспл. расходы)

Источник: Colliers International


Новости рынка

• Американская корпорация Trump планирует построить башню под брендом Trump International Hotel & Tower в центре Москвы.
• Компания Coalco вместе с «Аллтек девелопмент» построят на территории Московского завода по обработке цветных металлов (МЗОЦМ) на Серпуховском Валу крупный офисный комплекс на 360 тыс. кв. м.
• На Кутузовском проспекте построят крупный многофункциональный комплекс, представляющий собой ряд разноэтажных зданий высотой от 3 до 33 этажей, расположенных на двух участках, которые разделены между собой дорогой. В составе комплекса планируется разместить офисные объекты, магазины, кафе и рестораны, а также многоуровневые парковки на 6 224 машиноместа. Общая площадь объектов составит 514 тыс. кв. м, из которых 192 тыс. - подземная часть, а 322 тыс. кв. м - наземная.
• На пересечении 41 км МКАД и Калужского шоссе владельцы ярмарки стройматериалов «Мельница» планируют построить на месте рынка 3 млн кв. м коммерческой недвижимости и 1 млн кв. м жилья бизнес-класса. Под брендом «Славянский мир» на территории в 150 га планируются 1,3 млн кв. м торговых площадей, 400 тыс. кв. м офисов класса В, более 420 тыс. кв. м складов, гостиницы (200 тыс. кв. м) и автоцентр (100 тыс. кв. м).
• Компания Coalco совместно с корпорацией «Тактическое ракетное вооружение» намерены построить на территории 3 га выводимого в Подмосковье машиностроительного конструкторского бюро «Искра» им. И. И. Картукова около Ленинградского проспекта офисный комплекс класса А с рекреационной и торговой зонами площадью 200 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию объекта запланирован на 2012 г.
• ООО «МТК-Диалэкс-1» построит многофункциональный комплекс на 19 км МКАД с внутренней стороны в районе Бесединского моста. Комплекс общей площадью 281 тыс. кв. м будет состоять из крупного торгово-развлекательного центра, 21-этажной гостинично-офисной части и аквапарка.
• Корпорация «Главстрой» планирует построить на пересечении Боровского шоссе и МКАД на 34,5 га офисно-жилой комплекс площадью более 400 тыс. кв. м. Компания приобрела земли на этом месте в январе 2007 г.
• На 26 км МКАД будет построен многофункциональный комплекс «Южный Молл» общей площадью 280 тыс. кв. м, который разместится на земельном участке общей площадью 28 га на внутренней стороне МКАД и будет состоять из торгово-развлекательного центра, гостиницы и офисного здания с подземной и многоярусной наземной парковкой
  на 6 000 машиномест. Офисная часть комплекса площадью 23 тыс. кв. м должна быть введена в эксплуатацию в IV квартале 2010 г.
• Немецкий гигант машиностроительного сектора Bosch хочет построить собственный офис площадью 94 тыс. кв. м недалеко от аэропорта «Шереметьево».
• 1 июля 2008 г. должны вступить в силу новые правила пожарной безопасности в Москве, которые ужесточают требования к высотным зданиям, метрополитену и зданиям в историческом центре города.

Тенденции

• В связи с ситуацией на финансовых рынках сроки реализации крупных многофазовых проектов увеличиваются.
• Большинство девелоперов переходят на условные единицы в качестве базы расчета арендных платежей при заключении сделок аренды.
• Разница между заявляемыми ставками аренды и ставками закрываемых сделок остается значительной и может достигать 30% и более.
• На рынке продаж продолжается стабилизация цен.

Прогноз на 2008-2009 гг.

НОВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕКОНСТРУКЦИЯ
Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в 2008 г. прогнозируется на уровне 2 млн кв. м (класс А - 30%, класс В - 70%). Ожидается, что в 2009 г. данный показатель составит 2,65 млн кв. м (класс А - 40%, класс В - 60%). Все больше объектов выносятся за пределы города.

СПРОС
На фоне продолжающегося интенсивного развития российской экономики в 2007 г. наблюдалось значительное увеличение спроса на офисные помещения высокого класса. Можно ожидать укрепления данной тенденции до конца 2008 г. Вследствие недостатка предложения продолжится рост числа сделок предварительной аренды и продажи.

УРОВЕНЬ ВАКАНТНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В 2008 г. доля вакантных помещений в качественных зданиях классов А и В сохранится на достаточно низком уровне - 3-6%. Увеличение среднего показателя доли вакантных помещений для офисов классов А и В в 2008 г. может быть обусловлено реализацией новых масштабных проектов, способных удовлетворить значительную долю рыночного спроса.

СТАВКИ АРЕНДЫ И ЦЕНЫ ПРОДАЖИ
До конца 2008 г. прогнозируется снижение темпа роста средних базовых арендных ставок для офисных помещений классов А и В по сравнению с 2007 г. и стабилизация цен продажи.

© Colliers International, 2008

Данный отчет является общим исследованием рынка недвижимости и основан на собственных или предоставленных нам материалах, которые мы считаем достоверными. При составлении данного отчета основными нашими принципами были точность и полнота информации, однако мы не предоставляем никаких гарантий отсутствия фактических ошибок. Мы будем признательны, если Вы сообщите нам о таких ошибках для оперативного редактирования информации. Colliers International не несет никакой ответственности за ущерб или убытки, возникшие по причине неточностей или некорректности информации, содержащейся в данном отчете.