Дефицит офисов в центре Москвы заставит бизнес переехать за МКАД. ФОТО

Политика столичных властей в области строительства ведет к тому, что бизнес-центры рядом с МКАД начнут пользоваться спросом, какого до сих пор не видели. Арендные ставки здесь почти в 2 раза ниже, чем в центре, да и добраться до МКАД по утрам, вероятно, может получиться быстрее, чем на Садовое кольцо. Но есть и одно "но": по словам специалистов, при переезде на окраину города или за его пределы, компания может потерять до 20% сотрудников.   

Рынок коммерческой недвижимости "оживает" после кризиса, спрос на аренду офисов растет. По данным компании Penny Lane Realty, в первом квартале 2011 года он вырос на 30-40% по сравнению с тем же периодом 2010 года. При этом уровень свободных площадей падает, а арендные ставки растут. Особенно ярко эта тенденция проявляется в центре столицы, где на качественные офисные помещения уже есть дефицит.

По словам экспертов, Москву ждет вынужденная децентрализация, связанная с решением мэра Москвы Сергея Собянина запретить строительство в центре Москвы и расторжением 50 строительных инвестконтрактов на 40 млн кв м. Со временем такая политика московских властей добавит актуальности бизнес-центрам в районе МКАД. "Если город будет запрещать строить внутри ТТК, то начнет развиваться строительство на окраинах", - уверен Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International в России.

"Сейчас ситуация складывается таким образом, что пока еще есть выбор по приемлемым ценам внутри МКАД, вряд ли кто из крупных именитых арендаторов сознательно пойдет за пределы кольцевой. Многие бизнес-центры за МКАД, построенные до кризиса, сейчас испытывают трудности с заполнением арендаторами. Что касается строящихся объектов, то это работа девелоперов на перспективу. С учетом нарастающего дефицита, спрос на них появится через один-два года", - полагает Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty.

Впрочем, некоторые специалисты уверяют, что бизнес центры у МКАД пользуются популярностью у арендаторов уже сейчас. "Все дело в направлении, - уверяет Елена Шохина, директор по работе с ключевыми клиентами отдела офисных помещений CB Richard Ellis. - На офисы в районе МКАД на западном и северо-западном направлении отмечается хороший спрос, потому что эта часть города считает престижной, экологически чистой, здесь хорошо развита инфраструктура и многие руководители компаний живут именно здесь. Поэтому офисы в этой части города для них вполне удобны". Что касается направления восточного и юго-восточного, то, по ее словам, здесь офисы и значительно ближе к центру не слишком-то популярны - сказывается дорожная ситуация.

Цена вопроса 

"По нашим оценкам,  в офисных центрах за МКАД арендная ставка как минимум на 30% ниже, чем в районе Третьего кольца", - говорит Максим Жуликов. Другие эксперты указывают на еще более впечатляющую разницу. По мнению Алексея Ефимова, руководителя департамента по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle, офис в районе МКАД может оказаться в 2 раза дешевле офиса в центре, или даже больше.

С ним соглашается Елена Шохина, добавляя, что офис класса А в центре Москвы обойдется компании-арендатору в $800-950 за кв.м в год, тогда как в "замкадье" - $400. По мнению специалиста, не обязательно офис у МКАД будет проигрывать в транспортной доступности офису в центре в условиях московских пробок, поскольку двигаясь утром в направлении из центра, автомобилист не попадает в основной транспортный поток. "У всех проектов в районе МКАД есть один большой минус - отсутствие рядом станции метро. Но есть и плюсы. Помимо ставок, к ним можно отнести большую зеленую территорию, которая, как правило, формируется вокруг такого бизнес-центра, а также отсутствие проблем с парковкой", - отмечает Алексей Ефимов. "Проблема отсутствия метро решается в таких офисах с помощью бесплатных шаттл-басов, которые организует собственник здания. К тому же,  к децентрализованному формату размещения иностранные компании уже давно привыкли у себя в Европе и США, в головных компаниях ", - говорит Елена Шохина.

Кто "сидит" за МКАД

Разумеется, компании, бизнес которых связан с постоянным общением с клиентами, не могут себе позволить переехать поближе к МКАД. И при желании сэкономить из центра города они выносят свои бэк-подразделения. 

"До кризиса проектами за МКАД интересовались крупные компании, оптимизирующие расходы по размещению своего технического и вспомогательного персонала. В данный момент такими проектами интересуются, в основном, логистические компании и небольшие торговые фирмы, которым удобно иметь склад рядом с офисом. Кроме того, арендаторами таких бизнес-центров могут выступать и местные подмосковные и даже московские малые и средние предприятия. Московские офисы с ростом ставок аренды им становятся не по карману, и приходится искать альтернативу в области", - рассказывает Максим Жуликов.

По словам Елены Шохиной, офисам в районе МКАД предпочтение чаще всего отдают компании, у которых нет потребности выезда к клиентам в течение дня, а также нет больших бюджетов на аренду для качественного офиса в центре Москвы. "Кроме того, размещаться за МКАД могут крупные компании, у которых производство или склады находятся на аналогичном направлении в Подмосковье", - добавляет эксперт.

Алексей Ефимов напоминает, что IT-компании во всем мире размещают свои офисы за пределами крупных городов. "Россия не является исключением, и такие компании Intel, Cisco Systems, Мicrosoft, 3М "осели" в бизнес-парке "Крылатские холмы", который находится на расстоянии 2 км  в пределах МКАД", - приводит пример специалист. Кроме того, к аналогичному размещению своих офисов привыкли телекоммуникационные компании, "это нонсенс, что они занимают площади в центре Москвы", считает Алексей Ефимов.

Также к размещению на окраинах города тяготеют компании-производители товаров FMCG и многие автомобильные компании. "Дело в том, что автодилерам, помимо офисов, зачастую, необходимо найти помещения под шоу-рум и тренинг-центр, и создать все это в одном месте в центре Москвы, зачастую, не представляется возможным", - отмечает Алексей Ефимов. Он приводит пример компании "Тойота мотор", которая построила для себя бизнес-центр на Алтуфьевском шоссе (посмотреть на карте)вблизи МКАД и разместила там головной офис, учебный центр и склад запчастей.

Требует жертв   

Впрочем, понятно, что в случае, если компания примет решение сменить свой офис в центре на офис в "замкадье", не все ее сотрудники "доедут" до нового места работы. Все опрошенные RB.ru эксперты признали, что потери среди персонала компании при такой кардинальной смене дислокации неизбежны. "При переезде, в среднем теряется 10-15% персонала. Но, как правило, это  не ключевые сотрудники, а секретари, курьеры, и таких сотрудников можно без проблем набрать в ближайшем подмосковном городе", - говорит Елена Шохина. . По оценке Алексея Ефимова, потери персонала могут составить до 20%, но они будут связаны лишь с низкоквалифицированными сотрудниками, "менеджеры не станут жертвовать работой, к тому же они в любом случае передвигаются не на метро". "В любом случае, компании, принимающей решение о переезде в район МКАД, придется определиться, что для нее имеет первостепенное значение", - констатирует специалист.

Какие бизнес-центры есть в районе МКАД, и офисы каких компаний там находятся, можно узнать из ФОТОРЕПОРТАЖА