Девелоперы просят поправить закон о долевом строительстве

Девелоперы попросили внести изменения в закон "О долевом строительстве", объяснив необходимость принятия поправок разразившимся финансовым кризисом, который, по их оценке, закончится не раньше 1 января 2011 г. Строители настаивают на сокращении допустимой просрочки при внесении платежа покупателем, увеличении срока сдачи объекта, а также уменьшении гарантийного срока на объект до 2 лет. Эти предложения вносятся на фоне набирающей обороты "второй волны обманутых дольщиков".

16 декабря состоялось открытое совещание, на котором первые лица крупнейших девелоперских компаний и депутаты Госдумы обсудили поправки к ФЗ №214-ФЗ "О долевом строительстве". Депутат Александр Хинштейн озвучил результаты работы возглавляемой им группы. Так, по его словам, на сегодняшний день по сравнению с 1 января 2007 г. количество объектов незавершенного строительства сократилось с  711 до 395, а количество дольщиков,  чьи дома оказались не построены, - вдвое. Тем не менее, депутат констатирует, что на сегодня сложились все предпосылки для возникновения второй волны обманутых дольщиков и в этой связи необходимо оперативное обновление неработающего закона.

Хинштейн, констатируя, что большинство застройщиков, работающих в крупных мегаполисах, не привлекают средства по 214 закону, добавляет ремарку "к сожалению". Одна из норм законопроекта, внесенного парламентской фракцией правящей партии, предусматривает административную ответственность в виде штрафа в размере от 500 тыс. до 1 млн руб. за каждый выявленный случай привлечения средств не по 214-ФЗ.  Впрочем, законотворцы собираются не только утолщать кнут, как они сами выражаются, но и услащать пряник. Депутаты также планируют отмену НДС для строителей.

Старший юрист компании Sameta Денис Шорин критически оценивает предложенный Хинштейном законопроект. По его мнению, сегодня девелоперы больше всего нуждаются в поддержке, а на фоне серьезного падения цен на объекты у многих покупателей появляется искушение найти способы вернуть переданные в строительство денежные средства. "Учитывая то, как работают органы власти и  связанные с этим серьезные задержки  в сроках согласования и приемки зданий, неизбежно происходят срывы, а права собственности оформляются с опозданием. И это основной козырь для потребителей вернуть свои деньги. А если объект уже построен, денежные средства вложены, девелоперу придется осуществлять возвраты, используя иные резервы, что, возможно, повлечет остановку строительства других объектов. И вот тогда количество обманутых дольщиков может начать возрастать с куда большей скоростью", - говорит Шорин.

Почему не работаете по 214-му?

Девелоперы, объясняя свое нежелание работать в соответствии с 214 законом, говорят о том, что он не дает паритетные права обеим сторонам. Довольно странно с их стороны при таких демократических воззрениях  предлагать, тем не менее, ввести для себя  "люфт в 180 дней"  после истекшего срока, установленного для сдачи дома. Сегодня покупатель, столкнувшись с неисполнением застройщиком обязательства в срок, может расторгнуть договор в одностороннем порядке хоть на следующий день после просрочки. Застройщики объясняют задержку сложностями согласовательных процедур на местном уровне. "Борющиеся за равенство прав"  девелоперы предлагают сократить просрочку  платежа покупателем для возможности одностороннего отказа застройщика от договора с 3 месяцев до 30 дней. "Если строится дом, в нем 100 квартир. 50 покупателей внесли деньги, 50 не внесли – на что строить?" -  задают вопрос девелоперы, ссылаясь на кризис. Видимо, покупателей их квартир кризис не касается. Кроме того, по словам участников совещания, другие договоры (инвестиционный контракт, преддоговор) дают возможность заключить сделку дешевле.

Ещё одна мешающая работать норма – пятилетний гарантийный срок, который девелоперы предлагают сократить до 2 лет в силу того, что и производители стройматериалов не дают большего срока на свои изделия. Но гарантию на конструктивные элементы предлагают оставить прежней. 

 Очередным громким заявлением отличилась корпорация Mirax Group. Её вице-президент Дмитрий Луценко пообещал, что все присутствующие  продадут с себя последнюю рубашку, но обязательства перед дольщиками выполнят. Депутат Хинштейн поймал Луценко на слове и поочередно обратился к каждому из участников совещания,  подписывается ли он под этим заявлением. 
По мнению юриста Марата Гафурова, сегодняшний закон "О долевом строительстве" (а уж с поправками и подавно. – Прим. ред.) не гарантирует абсолютную защиту покупателя от недобросовестности застройщика или экономических потрясений. "Закон в качестве способов обеспечения исполнения обязательства застройщиком предусматривает залог и поручительство, - говорит Гафуров. – Если на предмет залога (на объект незавершенного строительства) будет обращено взыскание, основной проблемой станет поиск потенциальных покупателей и реализация с торгов этого объекта. Передача в собственность залогодержателя (покупателя) предмета залога, как правило, бессмысленна, так как в собственность фактически передается набор использованных строительных материалов, называемых "объектом незавершенного строительства" без каких-либо коммуникаций. Самостоятельное "доведение до ума" подобного объекта практически невозможно".

Поручительство банка как способ обеспечения обязательства Гафуров в данном случае также не воспринимает всерьез: "На практике это используется редко, так как не всегда удается заинтересовать банк таким поручительством, а перспектива солидарной ответственности перед дольщиками отнюдь не привлекает банк к участию в подобных авантюрах". Впрочем, ещё одна предложенная девелоперами поправка предлагает приостановить действие этих способов до "стабилизации на финансовом рынке (например, до 1 января 2011 г.)", говорится в законопроекте (см. доп. материал).