Девелоперы возвращаются на рынки офисной недвижимости

Прага, Москва 15 августа 2011 - по последним данным компании CB Richard Ellis (CBRE), объем предложения офисной недвижимости Центральной и Восточной Европы в течение первой половины 2011 года показал умеренный рост, но количество завершённых девелоперских проектов зарегистрировано на крайне низком уровне.

Несмотря на недавнее увеличение количества начатых проектов, на ближайшие 12-18 месяцев прогнозируется сравнительно небольшое число их окончаний. Слабые показатели занятости и продолжающиеся трудности в приобретении финансирования означают, что девелоперы неохотно начинают новые проекты.

Хотя большая часть кредиторов всё ещё требует предварительные договоры аренды для финансирования планируемого строительства, зарегистрировано несколько спекулятивных проектов, отсутствовавших на большинстве рынков в последние годы. Однако количество планируемых проектов в Москве по-прежнему ограничено из-за новых градостроительных правил, а некоторые рынки Юго-восточной Европы всё ещё испытывают дефицит новой офисной недвижимости из-за отложенных проектов.

В результате ограниченного предложения новых офисов и роста спроса, средняя доля вакантных площадей в Центральной и Восточной Европе с IV квартала 2010 года снизился на 2% и оказался ниже 14%. Большая часть этого снижения - результат позитивной динамики в доли вакантных площадей в столицах Восточной Европы, так как уровень поглощения там был особенно высоким. Существует большая разница в долях вакантных площадей от региона к региону. В Варшаве свободных офисов всего чуть более 6%, что воодушевляет девелоперов начинать новые проекты. Напротив, в Белграде доля незанятых помещений до сих пор составляет почти 24%.

Джош Тромп, глава отдела исследований и консалтинга стран Центральной и Восточной Европы компании CBRE, комментирует:

«Хотя объем арендованных площадей на большинстве рынков растёт, общее поглощение идёт довольно слабо или даже в некоторых случаях принимает отрицательные значения. Этот низкий уровень поглощения можно объяснить растущей долей предварительной аренды, главным образом в Праге и Варшаве. Другая причина в ограниченности «нового спроса», так как всё большая часть объема арендованных площадей вызвана переездами».

Серьёзные различия в долях вакантных площадей на офисном рынке обуславливают различные перспективы роста арендных ставок в регионе. Значительный рост ставок аренды в премиальном секторе зафиксирован в Москве и Киеве - около 20-25% в долларах США по отношению к прошлому году; в евро рост более умеренный. Арендные ставки премиального сектора в Варшаве выросли на 13% по сравнению с первой половиной 2010 года, хотя недавно рост замедлился. На остальных рынках арендные ставки в течение последнего года, как правило, не росли. Многие столицы Юго-восточной Европы, такие как София и Загреб, до сих пор испытывают снижение ставок.

Взвешенный средний показатель ставок доходности на офисном рынке, согласно CB Richard Ellis в Центральной и Восточной Европе, в первом полугодии 2011 года продолжил снижаться и составил 8,8%. Это на 52 базисных пункта меньше, чем в конце IV квартала 2010 года, и на 85 пункта ниже показателей II квартала 2010 года. Главным образом снижение вызвано трендами по Восточной Европе, в Центральной же  Европе показатель в течение первого полугодия 2011 года оставался в основном стабильным.

Общий оборот инвестиций в офисную недвижимость в первой половине 2011 года составил 2,2 млрд евро, это чуть ниже, чем 2,5 млрд евро, инвестированные за весь 2010 год. Эта цифра включает офисную часть сделки по приобретению Europolis компанией CA Immo. Главными двигателями роста инвестиций в 2011 году стали Россия и Польша. Эти страны вместе взятые составляют 75% всего объёма инвестиционной активности в этом году.

Ликвидность инвестиционного рынка в Центральной и Восточной Европе демонстрировала рост в течение нескольких кварталов. Возрождение инвестиций в этом регионе одно из самых заметных в Европе, так как началось с глубокого «дна» в 2009 году.

Джос Тромп добавил:

«Возрождение особенно заметно на «переднем крае» рынка, тогда как так называемый вторичный сегмент во многих странах остаётся неликвидным. Рынки России и Центральной Европы сильно поднялись, а Украина и Сербия всё ещё ждут закрытия первой сделки. В результате в Праге инвестиционная активность выросла, а такие рынки как Будапешт дождутся своей очереди во второй половине 2011 года. Этот рост активности может привести в ближайших кварталах к некоторому снижению доходности на большей части рынков».

 

Самые крупные сделки с офисной недвижимостью в Центральной и Восточной Европе в первом полугодии 2011