Архив rb.ru

Джеймс Кук: "Есть различные способы получить деньги"

Архив rb.ru

Председатель совета директоров компании «Кредитмарт» рассказывает о трудностях ипотеки

Джеймс Кук: "Есть различные способы получить деньги"
Историю создания компании «Кредитмарт» нельзя назвать стандартной. Она появилась благодаря тому, что несколько лет назад тогда еще будущий председатель ее совета директоров Джеймс Кук попытался получить в Москве ипотечный кредит. Итогом его личного опыта и стала мысль о необходимости создания подобной структуры. Потому что путь, который ему пришлось преодолеть, по его собственным словам, ему не понравился.

— Почему фонд Aurora Russia Limited выбрал российский рынок, который традиционно считается наиболее закрытым и наименее цивилизованным?

— Основная причина в том, что этот рынок имеет привлекательную доходность для инвестора. На фоне последних мировых событий у России высокий потенциал роста. Российский рынок активно развивается. И хотя, с одной стороны, это означает для инвестора повышенные риски, с другой — повышенную доходность.

— Что сейчас происходит с «Кредитмарт»? Кризис как-то отразился на ипотечном секторе, работе компании?

— Нет. С нашей точки зрения, появление кризиса всегда сопряжено с появлением дополнительных возможностей. У нас увеличился объем поступающих заявок.

— Насколько?

— С начала октября увеличение объема составило около 50% по сравнению с предыдущим месяцем. Основное количество заявок касается именно ипотечных кредитов.

— А сколько в месяц подается заявок на ипотечные кредиты, можете сказать?

— В неделю мы получаем около 1500 клиентских заявок только на ипотеку.

— А отказов по этим заявкам много в последнее время из-за кризиса? Что вообще в этой связи изменилось для потенциального заемщика?

— Банки стали более консервативны в подходе к клиенту. Они стараются получить клиентов, имеющих подтвержденный доход, карьерные перспективы и положительную кредитную историю. Также, если приобретаемый объект недвижимости относится ко вторичному рынку, шансы получить кредит под его залог гораздо выше. Размер минимального первоначального взноса увеличился до 10%. Те кредитные программы, которые предполагали отсутствие первоначального взноса, сейчас упразднены. Некоторые банки сохранили ставки на невысоком уровне, а часть увеличили их. Тем не менее ипотечный кредит получить возможно даже сейчас.

— Вы упомянули вторичный рынок. Ситуация сейчас складывается так, что банки все более неохотно кредитуют новостройки. А какие сегменты в настоящее время для банков считаются наиболее ликвидными?

— Наряду с первичным рынком часть банков стали более осторожно выдавать кредиты на приобретение коттеджей, потому что есть общее мнение, что этот сегмент недвижимости менее ликвиден. Большинство банков старается сосредоточиться на вторичном рынке — эта недвижимость весьма ликвидна. Что же касается первичного рынка, то пока не ясно, что будет происходить с ценами. Поэтому банки занимают выжидательную позицию.

— Чего ожидают банки с точки зрения цен? Падения?

— Есть много суждений о том, что снижение цен может составить 10-20%. Но в ближайшие несколько месяцев все будет зависеть от наличия ликвидности у банков и, как следствие, наличия ликвидности у девелоперов. Если у застройщиков, имеющих долговые обязательства, с ликвидностью будет все хорошо, то они смогут их рефинансировать. Если нет, то им придется продавать свои активы быстро, чтобы расплатиться по долгам. А для того чтобы продать быстро, необходимо снизить цены.

— А что происходит в настоящее время с ликвидностью банков — партнеров компании? Не секрет, что многие игроки банковского сектора сейчас испытывают трудности.

— Среди наших партнеров 39 банков, и только четыре из них прекратили выдавать ипотечные кредиты.

— Что такое высокие и невысокие ставки, о которых вы упомянули?

— Лучшая ставка, которую мы видели на этой неделе (в конце октября. — «Ведомости»), — 8,5%. Но это нижний предел. Высший предел по ставкам ипотечного кредитования — около 20%.

— А каковы условия кредитования для тех, кто хочет получить эти самые 8,5%? Например, размер суммы первоначального взноса?

— В каждом отдельном случае по-разному — все зависит от требований конкретного банка. Банками используется методика ценообразования в зависимости от риск-класса заемщика.

— Скажите, с точки зрения потребителя какова сейчас оптимальная схема получения кредита?

— Если иметь средства на первоначальный взнос в 20%, то шансы получить кредит довольно высокие.

— Каким образом «Кредитмарт» будет выходить из положения, если один из банков не сможет выполнить обязательства перед компанией? Например, клиенты оплатили сразу несколько ближайших предстоящих взносов, положив деньги на счет в банке, а этот банк не может из-за кризиса расплатиться с «Кредитмарт»?

— Это будет проблемой компании. Что касается клиента, то, если он своевременно вносит платежи, с точки зрения закона его обязательства выполнены.

— То есть вы в этом случае будете подавать судебный иск к банку?

— Есть различные способы получить деньги. Естественно, все начнется с переговоров. Возможна и реструктуризация долга.

— Прокомментируйте предложение сотрудников «Кредитмарт» оплатить взнос по кредиту в офисе компании в том случае, если у банка, на счета которого клиент вносит платежи, существуют проблемы в связи с кризисом. Какая правовая схема при этом используется и какие гарантии получит клиент, ведь «Кредитмарт» не является банковской структурой?

— Ситуация такова: у «Кредитмарт» на балансе есть ряд кредитов, выданных через банки-партнеры, права на которые впоследствии были уступлены компании. До недавнего времени платежи по ним осуществлялись через выдавшие их банки. Но сейчас у некоторых банков есть проблемы. Поэтому мы предлагаем клиентам осуществлять платежи напрямую. Мы отслеживаем ситуацию и в случае сомнения в надежности кого-то из партнеров будем предлагать клиентам открыть счета и перевести обслуживание их кредитов в «Флексинвест банк» — банк компании.

— То есть клиент приезжает в офис компании и привозит наличные деньги. А дальше что — ему выдают расписку, пробивают чек, в офисе существуют кассовые аппараты? Как выстроена эта схема взаимодействия?

— Да, у нас есть кассовые аппараты. Клиенту будут выданы соответствующие документы, подтверждающие оплату.

— «Кредитмарт» вводит схему более прямых отношений с клиентами? Причем тут названный вами банк?

— Мы стараемся найти схему, наиболее удобную для клиента. Сейчас у нас появился банк «Флексинвест». И если у нас есть банк, то имеет смысл часть бизнеса осуществлять через него. Но в этом бизнесе главное — дистрибуция. Поэтому одновременно мы будем продолжать расширять нашу сеть банков-партнеров, для того чтобы предоставлять нашим клиентам больше вариантов.

— Скажите, а у «Кредитмарт» есть проблемы с банками-партнерами в связи с кризисом? Или все хорошо и денег у компании достаточно?

— Мы отслеживаем ситуацию. Конечно, риски есть. Основной — это когда банк-партнер лишают лицензии. Но я предпочитаю, когда платят вовремя. Обычно так и происходит.

— Все ли банки — партнеры компании входят в государственную систему страхования вкладов?

— Для нас важно, чтобы наши клиенты были защищены. Поэтому участие [партнеров] в системе страхования вкладов является [для нас] приоритетным.

— Что вы думаете о решении Минфина выделить банкам кредиты для преодоления кризиса? Банки — партнеры «Кредитмарт» воспользовались этим предложением?

— Если действия Минфина смогут поднять уровень доверия внутри банковской системы, то это можно расценивать только с положительной точки зрения. От этого, в частности, выигрывают и некоторые наши партнеры. Основная задача этих действий — поддержать уровень ликвидности в банковской системе и уровень межбанковского кредитования.

— Какие варианты компания готова рассматривать, чтобы не отбирать у должника предмет залога, если он не может по уважительной причине в срок исполнять обязательства?

— Ни один кредитор не хочет, чтобы его клиент обанкротился. Но, к сожалению, такое иногда происходит. Например, клиент может потерять работу. Задача кредитора в этой ситуации — сделать так, чтобы клиент вернулся к графику погашения. Если для этого нужно реструктурировать задолженность, скорее всего кредитующая сторона на это пойдет. Или кредитор может посоветовать клиенту сдать в аренду квартиру, находящуюся в залоге. Главное — чтобы должник не прятался от банка в сложной ситуации, а пытался сотрудничать.

— Как вы думаете, воспользовавшись примером Росевробанка, который недавно разослал своим клиентам предложения досрочно погасить ипотечные кредиты, сделают ли то же самое другие банки?

— Пока клиент своевременно по графику вносит платежи, кредитор не может вынудить его к досрочному погашению задолженности. Может только предложить. Думаю, что не следует паниковать, обращая на это внимание. Такой шаг банка следует рассматривать как рекомендацию. Что же касается Росевробанка, то, если у него возникают проблемы, он всегда может уступить портфель кредитов другому банку.

— Только вот вопрос: кто в таких условиях купит этот портфель?

— Портфель кредитов все еще можно продать. Такие продажи и сейчас происходят на рынке. Вопрос только в том, устроит ли продавца предлагаемая ему цена.

— По рынку ходят слухи о массовом пересмотре процентных ставок в сторону увеличения по уже выданным ипотечным кредитам. Скажите, такое возможно в ближайшем будущем?

— Если у вас кредит с фиксированной ставкой, то именно она и останется. Пересмотр ставки возможен, только если это предусмотрено договором.

— Ваша компания позиционирует себя как супермаркет кредитов. Какой продукт наиболее популярен среди заемщиков?

— Ипотека по фиксированным ставкам. И все большее количество клиентов интересуется таким продуктом, как кредит наличными. Далее следует автомобильное кредитование и ПИФы. Но ипотека уверенно лидирует: на нее приходится порядка 80% выданных займов.

— Какую долю московского рынка компания занимает сейчас и к какой стремится, насколько высоки ваши амбиции?

— Думаю, что на московском рынке в том сегменте, которым мы занимаемся, наша компания — № 1. Наша особенность в том, что мы такое «уникальное животное» — гибрид между брокером и банком.

— Заложена ли в бизнес-план региональная экспансия? Какие регионы вы считаете наиболее привлекательными и почему?

— Хотя в Москве еще есть куда расти, мы будем активно развиваться в регионах. Новосибирск, Казань и Тюмень — весьма привлекательные регионы. Санкт-Петербург остается для нас неизменно важным. Мы полагаем, что наибольшие объемы роста будут именно в регионах. Там более низкий уровень конкуренции, большая доступность жилья.

— Какова доля экспатов в компании? Квота на иностранцев в «Кредимарт» заполнена?

— В компании один иностранец — это я.

— А с чем это связано? Это принципиальная позиция компании?

— У нас нет дискриминации против иностранцев, просто так получилось. Сейчас в России большое количество талантливых людей, и нет необходимости приглашать сотрудников из-за границы. К тому же у россиян сильная мотивация — построить успешную карьеру.

— С чего вы начинали свою карьеру и почему выбрали именно этот бизнес?

— В жизни необходимо принимать решения. Можно выбрать обычную, спокойную жизнь. А можно быть человеком, который берет на себя риски. Это же касается и инвестиционной стратегии. Если хочется вести интересную жизнь, получая определенные вознаграждения, то приходится рисковать. Но нужно быть смелым. Билл Гейтс сказал, что те, у кого есть смелость быть другими, в конечном счете изменяют мир.

— Когда вы только вышли на российский рынок, с какими трудностями вы сталкивались? У России особенный менталитет, и схема ведения бизнеса здесь отличается от той, к которой привыкли за рубежом.

— Я впервые приехал в Россию 15 лет назад. За первый год пребывания я научился терпению. Но за эти годы произошли значительные изменения. Многое из того, что делается в России, уже копируют в других странах.

— Какие из проектов, которыми вы занимались на российском рынке, вам особенно дороги? Может, каким-то из них вы по-человечески гордитесь?

— Думаю, это текущий проект. «Кредитмарт». Причина в том, что сама идея создания такой компании пришла мне в голову, когда я пытался получить ипотечный кредит. В тот момент я был председателем совета директоров и главным управляющим директором «ДжиИ Мани Банка» (до 1 октября 2006 г. — «ДельтаБанк»). В 2005 г. этот банк не предлагал ипотеку в России, и я пытался выбрать банк самостоятельно. Казалось бы, сделка не должна была вызвать у меня затруднений, ведь я имею отношение к банковской индустрии. Но выбор был так широк, что я не мог его сделать. В итоге я подал заявление в банк, где обслуживался в тот момент. Я ждал три недели. Время шло, и я подумал, что мое заявление потеряли. Но, позвонив в банк, узнал, что мне отказано. Сначала я решил, что это шутка, но, несмотря на мою платежеспособность, это оказалось правдой. Правда, в конце концов я все же получил кредит там же!

— Вы выплачиваете кредит, купив себе квартиру в Москве с помощью ипотечной схемы?

— Да.

— Тогда я понимаю, почему вас так волнует состояние рынка.

— Конечно. Так вот, когда процесс получения мною кредита близился к завершению, я подумал, что это прекрасная бизнес-возможность. Должен быть более легкий способ получать такие кредиты. Клиенты должны знать, что есть место, придя в которое можно подобрать себе подходящий вариант. Я еще не встречал того, кого бы не интересовали выгодные условия.

— А как долго вам еще выплачивать кредит?

— Срок моего кредита — 25 лет.

— И что, никаких особых условий?

— Вы не поверите, но ставка по моему кредиту — 13,5%. Именно поэтому я и думаю, что, если бы тогда кто-то помог мне найти более выгодные условия, было бы здорово.

— Вы что, не могли себе позволить сразу купить квартиру?

— Купить можно. Но знаете, как зачастую увеличивают состояние? С помощью заемных средств. Это звучит непривычно, но это так. Предположим, я плачу 13,5% по кредиту. А инфляция колеблется между 11% и 12%. Если на вторичном рынке цены продолжают расти или если я могу сдать квартиру в аренду, то условия весьма привлекательные. Лично мне нравится вкладывать в такие активы, которые абсолютно понятны и никуда от меня не убегут. Например, мне не нравится инвестировать в домашних животных и скот. Потому что их нужно кормить. И вообще все, что касается сельского хозяйства, рискованно — невозможно контролировать погоду. Я же хочу контролировать то, что имею.

— То есть вы считаете недвижимость в Москве гарантированно ликвидным активом?

— Понятно, что гарантий не существует, но, пока Москва остается столицей, всегда найдутся желающие жить здесь. И если выбрать удачное расположение недвижимости, она будет ликвидна. Ведь даже сейчас спрос на жилую недвижимость значительно превышает предложение.

— Скажите как участник этого рынка: рухнет он или нет, переоценены ли активы, упадут ли цены на жилье в обозримом будущем?

— Думаю, если и будет коррекция цен, она будет временной. Долгое время темпы роста цен были так велики, что сейчас могут просто стабилизироваться. То есть не будут такими высокими, как в последние годы. Но это нормальная коррекция. Даже если цены и снизятся, это будет носить избирательный характер. Будут возникать вопросы качества зданий и т. д. Если это новый дом, расположенный в хорошем месте, я был бы очень удивлен, если бы цена на него быстро упала. Исключением может стать только отчаянная нужда застройщика в наличных средствах. Все в конечном итоге сводится к взаимоотношению спроса и предложения. Но я хочу сказать, что если бы я сейчас собирался покупать, то не стал бы сидеть и ждать падения цен.

— Скажите, в сложившейся ситуации Aurora Russia Limited не собирается покидать российский рынок и сворачивать свою деятельность?

— Мы уверены в российском рынке. Если оценивать риски, то Россия сейчас совершенно иная страна, чем, скажем, пятью годами ранее. Российский рынок рассматривается нами как рынок долгосрочных инвестиций.

— Как вы оцениваете состояние российской и американской финансовых систем? Считаете ли возможным повторение в России кризиса, аналогичного кризису 1998 г., о котором непрерывно говорят эксперты?

— «Доверие» — это ключевое слово в отношении любых рынков. Российский рынок сейчас хорошо подготовлен к кризису. Если смотреть на рынок США, то важно не только понимать, что надо делать. Важна быстрота этих действий. Основная задача — вернуть людям веру в рынок, для того чтобы восстановить приток капитала.

Мария Бунина, Ведомости, 10.11.2008, №212 (2234)

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter