Доходные дома: забытое прошлое или светлое будущее?

Расскажите друзьям
Мария
Мария

В России могут появиться потомственные квартиросъемщики

О том, чтобы возродить строительство доходных домов российские чиновники говорят уже давно. Долгосрочный найм недвижимости мог бы "убить двух зайцев" - решить проблему доступного жилья и легализовать рынок жилой аренды. Однако в современной России благие намерения чиновников не соответствуют ожиданиям представителей бизнеса, у которых нет интереса к длинным деньгам.

С конца прошлого века квартирный вопрос является острой социальной проблемой в нашей стране. За последнее время было реализовано множество социальных программ, среди которых проект "Молодая семья" и жилищный нацпроект, который аналитики рынка недвижимости характеризуют как "неудачный". Однако эти меры никак не помогают снять напряжение на рынке недвижимости - слишком уж дорогой выходит покупка квартиры даже с помощью государства, а повсеместное распространение ипотеки способствовало лишь росту стоимости новых квартир из-за спекулятивного роста спроса.

Реанимация доходных домов

Весной этого года Минрегион представил свой проект реанимация доходных домов. Исходя из этого проекта, к 2020 году на доходные дома будет приходиться пятая часть всего нового строительства. Как считает автор проекта, заместитель министра регионального развития Константин Королевский, застройщики могут строить доходные дома на кредитные деньги, полученные от коммерческих банков, а по окончанию строительства управляющие компании смогут их выкупать для сдачи в аренду. Средства для приобретения арендного фонда управдомам будет предоставлять АИЖК под 10-11% годовых. Для стимуляции застройщиков к строительству доходных домов, Королевский предлагает ввести различные налоговые льготы.

Глава АИЖК Александр Семеняка ранее рассуждал о полезном для России опыте европейских стран, где функционирует институт наследуемого коммерческого и некоммерческого найма. Председатель думского комитета по вопросам собственности Виктор Плескачевский вообще призывает запретить органам государственной и местной власти присутствовать на рынке коммерческого жилья и вернуться к социальному найму советского образца.

Все могут оказаться в плюсе

Для арендаторов это возможность длительной гарантированной аренды по разумным ценам, прозрачность взаимоотношений, набор сопутствующих сервисов по обслуживанию жилья. Кроме того, менталитет молодежи постепенно меняется в пользу более легкого отношения к собственности. Люди не хотят привязываться к определенному месту и обременять себя лишними расходами. В среднем классе владение недвижимостью все менее ассоциируется с комфортом и достатком. Недвижимость в собственности скорее расценивается как не совсем актуальная это роскошь.

Для бизнеса - это стабильность. Аренда жилья  один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономических факторов. После кризиса арендная ставка стабильно растет, а вот цены на жилье падают.

Для государства - это многомиллиардные налоги, рост социальной стабильности, существенное улучшение условий жизни граждан.


Недоходные доходные дома

Участники рынка сильно сомневаются, что найдутся желающие вкладывать средства в строительство доходных домов. По их мнению все упирается в долгий срок окупаемости.
По данным аналитика ИФК "Уником Партнер" Виталия Калугина, доходный дом окупится в лучшем случае через семь лет. Да и вряд ли из доходного бизнеса можно извлечь огромную прибыль. "Все, на что вправе рассчитывать арендодатель, - 11-12% годовых (меньше даже банковских процентов) без вычета издержек на содержание дома, - говорит эксперт. - В свете роста цен на недвижимость цифры выглядят не слишком привлекательно, согласитесь. Выгоднее продать жилье сразу и по рыночной цене», - заключает он.

Понятны и опасения Королевского, который считает, что по окончанию строительства доходных домов у девелоперов может появиться желание быстро распродать квартиры по рыночной цене. В связи с этим чиновник предлагает решить эту проблему путем ввода штрафов и "отступных". 

Очень показательной в этом отношении стала ситуация с доходным домом в Южноуральске. Довольно громко началось строительство, и дом  должны были сдать к концу 2005 года. Однако построили только фундамент. В "Южуралзолото", компании, которая сначала вкладывала деньги в проект, не стали объяснять, почему заглохло строительство. А в новой мэрии Южноуральска в качестве одной из возможных причин назвали неправильное оформление документов на участок. В итоге, местные власти отказались от идеи строительства доходного дома. А на старом фундаменте построили обычный жилой дом.

Живут же люди!

Антон Тягнибеда, аналитик "Инвесткафе" обращает внимание на то, что на рынках стран Западной Европы существуют целых три сегмента арендуемого жилья: социальный, коммерческий и так называемый социально ориентированный наем. Последняя форма жилищного найма снискала наибольшую популярность у широких слоев населения, по тем или иным причинам не приобретающих дома или квартиры в собственность.

"В большинстве развитых стран сегмент найма жилья, в том числе построенного на государственные деньги, играл очень значимую роль на протяжении всего прошлого столетия, - напоминает Тягнибеда. - В середине века более половины американцев и жителей Соединенного Королевства жили в съемных домах. Благодаря активнейшему развитию ипотеки и росту благосостояния доля таких граждан плавно уменьшалась. Тем не менее, около 30% американских и британских, а также 40% японских семей до сих пор снимают жилую недвижимость".

На диаграмме видно, что в странах "старой" Европы этот показатель близок к американскому, а в Германии - к 50%. В еврозоне он составил 29,5% в 2009 году.



Дальнейшее развитие определит рынок

Представитель  компании "НДВ-Недвижимость" Мария Елова отмечает слабый интерес девелоперов к доходным домам, считая главной причиной низкую окупаемость. "Если и берутся за реализацию, то в более высоком ценовом сегменте. Вполне возможно, что  схема, по которой девелоперу предоставляется выгодный банковский кредит, а возведенный  дом потом выкупается управляющей компанией, оформившей кредит в АИЖК, даст свои результаты и доходные дома займут свою нишу, - говорит Елова. - Тем не менее, назвать строительство доходных домов решением квартирного вопроса довольно сложно. Но пока иного выхода нет".

Представитель ЕГСН Римма Балясникова считает, что социальная аренда станет панацеей лишь в том случае, если будет доступна широкому кругу лиц, без ограничения по прописке, социальному статусу, возрасту, месту работы, наличию инвалидности и так далее. "Важный момент - это стоимость арендного жилья. Понятно, что она должна быть меньше, чем стоимость аренды квартиры на свободном рынке. Если она будет примерно такой же, то идея окажется провальной, - считает эксперт. - Люди охотнее будут брать ипотеку, чем селиться в такой недвижимости".
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

  • Игорь Глебов 06:18, 14.07.2011
    0
    основы этой проблемы кроются совсем в другом месте:: почитайте здесь http://iglebow.livej...l.com/3398.html
  • Юрий Лесько 08:58, 14.07.2011
    0
    Строительство доходных домов увеличивает возможность передвижения рабочей силы, поэтому это безусловно важное дело. Бизнес у нас слишком увлечён сумасшедшими с точки зрения западного капитала доходами, но это болезни. которые излечимы!
Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
Криптосреда
1 марта 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase