Эксперт: уменьшение налогов для арендодателей не снизит цены на квартиры в Москве

Минэкономразвития предлагает снизить налоги для владельцев квартир, сдающих их в аренду, почти в два раза. Большая часть арендодателей, в обход нынешнего законодательства, не делает никаких отчислений в бюджет, а новая мера, по мнению чиновников, должна сломить эту тенденцию.

По мнению чиновников, нужно учитывать амортизацию и инвестиционные затраты - и поэтому налоговая ставка на доходы с ренты должна составлять 50-60% от общей ставки НДФЛ (13%).

Некоторые СМИ предположили, что в связи со снижением налоговой ставки снизятся также и цены на аренду жилья. RB.ru выяснил у первого заместителя директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Марии Жуковой, как повлияет новая инициатива Минэкономразвития на рынок аренды, какие еще меры нужно принимать для его легализации, а также о том, может ли повлиять снижение налоговой ставки на цены.

RB.ru: - Поможет ли снижение налогов на 50-60% сделать аренду жилья легальной?

Мария Жукова: - Я бы не была полностью уверена в этом. Могу сказать, что часть собственников, которые в настоящий момент по каким-либо причинам не платят налоги, возможно, будут их платить. Дело в том, что снижение налога - только одна сторона медали. Я не думаю, что вопрос можно решить этим на сто процентов, потому что все люди разные, и говорить за всех собственников, что они сразу же начнут платить налоги, как только ставка снизится, я бы не стала.


- Есть данные исследований, что в одной только столице чуть ли не 95% квартир сдаются согласно всем требованиям закона. Эти цифры, по вашему мнению, справедливы?

- Это практически невозможно сказать, потому что о том, сколько точно сдается квартир в Москве, не знает никто.

- А какие еще меры могли бы способствовать легализации рынка аренды квартир?

- Еще - упрощение подачи налоговой декларации, упрощение расчета. Снижение налога, конечно, частично поможет. Есть некоторые собственники, которые специально оформляют ИП, чтобы платить налог с дохода за сдачу в аренду квартиры, но более низкий. Но, сами понимаете, ИП оформить тоже не так легко, кроме того, нужно поддерживать бухгалтерию, счет и многое другое, что тоже неудобно. На такую меру идет небольшой процент собственников. Желающих приобрести патент тоже немного.

- Могут ли арендодатели использовать некие серые схемы, чтобы обойти закон? Например, указывать в договоре с арендатором одну сумму, а фактически - получать больше?

- Указывать в договоре одну сумму, а брать с нанимателя другие деньги - я думаю, ни для кого не секрет, что это и сейчас иногда встречается. Создавать два договора - это неправильно. Если писать договор с меньшей суммой (а такой договор должен быть на руках у обоих участников сделки, ведь может случиться проверка), то для собственника квартиры здесь есть риски. Например, есть договоренность о сдаче квартиры за 40 тысяч рублей, а в договоре указывается сумма в 25 тысяч рублей, с которой платится налог. Но риск таков, что наниматель в определенный момент может сказать, что если в договоре указана стоимость в размере 25 тысяч, то и платить он будет 25 тысяч, и риск этот достаточно велик. Обман обманом, но можно еще и не получить то, что собственник рассчитывает получить. Поэтому лучше действовать честно изначально.

- Может быть, у вас есть статистика, сколько примерно теряет бюджет от того, что большая часть квартир сдается нелегально?

- Это нереально подсчитать, потому что стоимость квартир абсолютно разная. Например, 13% от годовой суммы за квартиру стоимостью 20 тысяч рублей и 13% от годовой суммы за квартиру стоимостью 100 тысяч рублей - это очевидно очень разные суммы. Кто платит налоги, а кто нет - неизвестно. Поэтому о том, сколько бюджет теряет, сказать очень сложно. Но чаще все-таки не платят налоги те, кто сдает дешевое жилье. Элитное жилье часто сдается, в том числе, юридическим лицам, а в этом случае налоги платить приходится.

- То есть инициатива Минэкономразвития может найти больший отклик у владельцев элитного жилья?

- И это, честно скажу, тоже нельзя утверждать абсолютно точно, потому что нельзя отвечать за всех собственников. Я знаю, что есть люди, которые готовы платить налоги, но их пугают очереди в налоговых, сложные для заполнения налоговые декларации. Представьте себе бабушку, даже шестидесятилетнюю, которая "не дружит" с компьютером и не может разобраться в этих бумагах. Она хотела бы заплатить налоги, но не может, потому что, во-первых, у нее нет возможности стоять в этих сумасшедших очередях, и, во-вторых, потому что она не понимает, что ей делать с этими бумагами. У кого-то нет времени стоять в очередях, чтобы подать декларацию. Сроки ведь ограничены - нужно подать декларацию в определенный период.

- Ряд СМИ предположили, что цены на аренду жилой недвижимости в связи с уменьшением налога могут снизиться. Действительно ли это так?

- Поверьте, налоговая ставка на ценообразование не влияет. На него влияет расположение, тип дома, качество ремонта, этажность (в очень малой степени), мебель, бытовая техника, удаленность от метро - факторов много. Но налоги не влияют. Иногда встречаются ситуации, когда собственник собирается платить налог, но все равно хочет получать определенный доход. В этом случае он просто поднимает стоимость квартиры на определенную сумму. Иногда он об этом говорит, а иногда, например, выставляется цена 40 тысяч рублей, но собственник держит в голове, что получать он будет порядка 35 тысяч. Но говорить, что все, кто платит налог с дохода на аренду, вот так повышают цены, я бы не стала. И снижение налоговой ставки к снижению цен точно не приведет.