Европейский рынок недвижимости приходит в себя

Такие данные приводятся в последнем отчете CB Richard Ellis (CBRE) по европейским инвестиционным рынкам.

Прямые европейские инвестиции в коммерческую недвижимости достигли в I квартале 2011 года ?28 млрд - на 32% больше соответствующего периода прошлого года. Этот показатель, хоть и уступает показателю IV квартала 2010 года, когда объем транзакций достиг  ?38.6, млрд, вполне укладывается в тенденцию продолжающегося роста инвестиционной активности, начавшуюся в конце 2009 года и сохранявшуюся на протяжении всего 2010 года.

Инвестиции в торговую недвижимость в I квартале 2011 года продолжили рост с более высокими темпами, чем остальные сегменты европейского рынка, заняв 43% от общего объема сделок в квартале. ?12.2 млрд, приходящиеся на такого рода сделки, соответствуют квартальному росту в 4% и демонстрируют наивысший квартальный показатель с IV квартала 2007 года.

Промышленная и складская недвижимость также продемонстрировали в I квартале 2011 года подъем инвестиционной активности до ?2.8 млрд, что является существенным ростом по сравнению и с показателями аналогичного I квартала 2010 года, и предшествующего IV квартала 2010 года, а также составляет 10% от общеевропейского объема в I квартале 2011 года. О промышленном секторе также следует сказать, что на нем наблюдалось самое резкое квартальное падение ставок капитализации: первичный индекс доходности EU-27 потерял 8 базисных пунктов, упав до 7.72%. Можно предположить, что недавнее восстановление в производительном секторе, сочетаясь с дополнительными доходами, извлекаемыми из других секторов коммерческий недвижимости (и достижимыми даже в премиальных складских помещениях), сможет поддержать в дальнейшем рост инвесторского интереса к этому сектору.

Джон Уэлхэм, глава отдела инвестиций в европейскую торговую недвижимость, прокомментировал это следующим образом:

«Со времени глобального экономического спада подавляющее большинство инвесторов предпочло сфокусироваться на ключевых объектах, расположенных в ключевых местах. Такая ситуация сохраняется и поныне. Тем не менее, на рубеже 2010-2011 годов количество и типология активных инвесторов расширилась, а их интерес распространился и на зоны рисковых вложений. Подобный сдвиг спроса в сторону «дополнительной стоимости» наиболее ярко выражен в секторе торговой недвижимости, а географически - в Германии, Швеции, Испании, странах Центральной и Восточной Европы. Именно эти рынки больше всего выиграют в краткосрочной перспективе». 

Майкл Хэддок, Директор одела исследований рынка капитала в странах Европы, Ближнего востока и Африки CB Richard Ellis, добавил:

«Сектор торговой недвижимости продолжает демонстрировать существенный рост, и судя по показателям, с точки зрения темпов восстановления этот сектор опережает весь остальной рынок. Подъем происходит благодаря «глубоким карманам», т. е. большим капиталам институциональных инвесторов, ищущих возможности увеличить свое прямое присутствие в секторе - тренд, продолжение которого, как ожидается, поддержит дальнейшее выздоровление всего рынка коммерческой недвижимости в целом».

Роль подобных институций становится даже заметнее, если учесть, что условия выдачи кредитов в Европе в I квартале 2011 года еще ужесточились: растет разница между стоимостью привлечения кредита для банка и стоимостью кредита для заемщика (маржа), увеличивая банковскую доходность. Этот рост отмечается даже на таких ключевых рынках, как Франция и Германия. Неуверенность, продолжающееся бегство с международного кредитного рынка, а также Basel III - новый мировой регуляторский стандарт банковской достаточности и ликвидности, принятый членами Базельского комитета по банковскому надзору - все это ведет к ограничению кредитной активности и к тому, что маржа будет подвергаться дальнейшему прессингу в течение всего 2011 года. Недавний рост обмена активами межбанковской ставки предложения/ставки лондонских банков по краткосрочным кредитам (euribor/libor swaps) - еще один дополнительный элемент в общей стоимости финансирования.

Ирина Пылыпчук, заместитель директора отдела исследований рынка капитала по странам Европы, Ближнего Востока и Африки компании CB Richard Ellis, заявила:

«Затянувшаяся нехватка кредитов, напластование «унаследованных займов» и внедрение регуляторных норм Basel III изменили ландшафт европейского рынка недвижимости. В противоположность годам бума, роль кредита уменьшилась, и сейчас на него приходится около 50% европейской инвестиционной активности. Это больше нельзя считать временным изменением - это структурный сдвиг. Хотя отмечаются участки здоровой кредитной активности на ключевых частях рынка, и на рынок приходят всё новые типы кредиторов, постоянная зависимость инвесторов от кредитов отошла в прошлое. По крайней мере, в Европе».     

Кристофер Питерс, Директор отдела исследований рынка CB Richard Ellis  в России комментирует:

«Традиционно в I квартале наблюдается сравнительно низкая активность в России, и 2011 год тому не исключение.  Большинство инвестиционных сделок совершается во второй половине года.  Мы ожидаем, что как и в предыдущие годы офисный сектор будет привлекать наибольшее количество инвесторов. В среднесрочной перспективе, по мере развития региональных городов и роста спроса на современные торговые помещения, торговый сектор может поравняться или даже опередить офисный по объему инвестиций.  В отличие от российской столицы, региональные города не сильно нуждаются в большом объеме офисных площадей. Однако, у их населения по мере роста доходов,   будут повышаться требования к качеству торговых центров».


CB Richard Ellis Group