ГдеЭтотДом.Ру представил обзор событий на рынке недвижимости в 2009 г.

Заканчивается самый сложный год за всю недолгую историю рынка недвижимости Москвы. Что останется нам от него, и чем он нам запомнится. Аналитический центр ГдеЭтотДом.РУ подготовил обзор событий 2009 года, от А до Я, обо всем интересном, что было на рынке недвижимости и вокруг него.

А - АЛТЫН

Сеть ювелирных магазинов с броским слоганом «гипермаркеты золота». Символ безудержного роста периода нефтяных нулевых стал самым запоминающимся банкротством кризисного 2009 года. Магазины сети закрылись, а её владелец, член «Единой России» и яркая блондинка Антонина Бабосюк, стала и героем Рунета и узником СИЗО «Лефортово».

Б - БАНКИ СТАЛИ ДЕВЕЛОПЕРАМИ

Госбанки стали держателями крупных пакетов активов во всех сегментах рынка недвижимости (от малогабаритных квартир до небоскрёбов в Сити). Что будет с ними дальше - совершенно непонятно. Модно лишь констатировать, что залоговые квартиры выставлены по малопривлекательным ценам, а крупные проекты банки пока придерживают.

В - ВОЛОКОЛАМСКИЙ ТОННЕЛЬ

Финансирование дорожного строительства в Москве в 2009 сократилось более, чем в три раза. Бросив множество «мелких» ремонтов (тоннель под Таганкой делают уже больше 2 лет), почти все финансы и мощности бросили в наиболее «плакатные» проекты. В два этапа открыли самую сложную часть развязки на Соколе - Волоколамский тоннель. Удручает то, что строительство дорог в Москве ведётся без всякой надежды на ликвидацию пробок. А серьёзнейшее ухудшение ситуации на дорогах текущей осенью 2009 года заставляет серьёзно задуматься о будущем рынка недвижимости Москвы в отрыве от всех экономических перспектив или проблем. Зачем строить здания, если до них никто не сможет добраться?

Г - ГАЗОСРЁБ

Дискуссия об участке на окраине центра Северной столицы вышла далеко за рынок недвижимости Санкт-Петербурга и стала вопросом политики, нравственности, морали и прочих общечеловеческих ценностей. Каждый для себя решает должен ли «город развиваться», если речь идёт о единственном представляющем общемировую ценность градостроительном ансамбле России. В сухом остатке: на участке начались строительные работы (которые проверка прокуратуры сочла изыскательскими). Проекту пророчат сценарий «трубопровода вокруг Байкала» (т.е. на определённом этапе общественного недовольства по совету одного из двух руководителей страны проект либо свернут, либо до неузнаваемости изменят).

Д - ДЕТСКИЙ МИР ЗА 1 ДОЛЛАР

Оптимизм второй половины года нельзя считать подкреплённым хоть чем-то осязаемым до тех пор, пока здания в километре от Кремля продают и покупают за 1 доллар. Удручает в развитии этой истории и то, что новый проект оставит от выдающегося творения архитектора Душкина лишь фасад, а на Лубянской площади появится просто ещё один luxury торговый центр.

З - ЗОНЫ РАЗВИТИЯ. ЗОНЫ СТАБИЛИЗАЦИИ

Правительство Москвы не нашло более удобного года (года кризиса и полной неопределенности), чтобы завершить разработку генплана. Не нашло более удобного времени (пик отпусков во второй половине августа), чтобы его «публично» обсудить. Большая часть описанного в этом объемном документе (как и в любом генплане) так и останется «прожектами». Реально лишь то, что добрая половина жилых кварталов отнесена к «зонам развития», где, под угрозой сноса для пресловутого «развития», оказался почти каждый дом старше 20 лет. Больше повезло «зонам стабилизации»: в них обещают лишь достраивать недостающие объекты социальной инфраструктуры (хотя по документам многие торгово-развлекательные центры в Москве проходят как культурно-общественные).

И - ИПОТЕКА ПО 20%

Суровая реальность первой половины года и серьёзнейший тормоз восстановления рынка. К зиме снизились ставки и под жесткие условия стали опять кредитовать покупателей новостроек. Без доступной ипотеки не будет в России ни доступного жилья, ни стабильного рынка недвижимости. Хотя случившийся прошлой зимой полузаконный односторонний пересмотр банками процентных ставок по действующим договорам подорвал доверие граждан к ипотеке как к институту.

К - КАРФЮР

Впервые из России ушла крупная FMCG сеть. Эксперты гадают, что это было: первый тревожный сигнал или же просто констатация просчетов со стороны руководства. Скорее справедливо всё же второе утверждение. «Карфюр» так и не смог купить ни одного российского ритейлера, удачных земельных участков под новое строительство в российских городах почти не осталось, а предложенный формат торговли и ценовая политика ничего принципиально нового и интересного для покупателей не содержала. Правильность этой гипотезы подтверждается и активностью уже работающих в России западных игроков (Auchan, Metro), и активным зондированием почвы для экспансии со стороны Wall-mart, Tesco и других (уже немногочисленных) зарубежных гигантов продовольственного ритейла.

Л - ЛЮБЛИЗОН

Вместо одной большой проблемы Черкизовского рынка город получил много больших проблем во всех тех местах, куда мигрировал этот формат торговли. «Славянский мир» в Тёплом стане, «Лужники», увеличившиеся до своего величия в лихие 90-х, «Косинская плаза» в Выхино, рынки «Садовод» и «Москва» на юго-востоке города и грозящее перейти в открытое столкновение противостояние у стройки в Жулебино. Такова цена «борьбы с контрабандой» (а на деле - обиды власти на Т. Исмаилова за неоправданно шикарную вечеринку в турецком отеле).

М - МЕТРО В МИТИНО

Пропорционально дорожному строительству было «порезано» и финансирование метростроя. Тем не менее, в Москве впервые с 1991 года открывают участок в составе трех подземных станций и впервые с советских времен построен метромост. Особенно любопытна первая станция, строящаяся силами частного инвестора. Империя А. Агаларова встроила в парковку собственного многофункционального комплекса станцию «Мякинино». К пуску 26 декабря она готова в shell&core.; Начальство столичной подземки пыталось убедить, что, в отличие от офиса, станцию метро нельзя сдавать фактически недостроенной, но, вероятно, на сей счет, было «сверху» принято политическое решение открывать весь участок целиком.

Н - НАРОДНЫЙ ГАРАЖ

По народной цене в 350 тысяч рублей столичное Правительство анонсировало программу строительства сети многоуровневых парковок в спальных районах (и в конце года даже построило один такой объект в Кожухово). Это, безусловно, лучше, чем машиноместа по цене хорошей иномарки бизнес-класса в гаражных комплексах при новостройках, но радикально проблему запаркованности внутридворовых проездов точно не решит. Проблема с парковкой в Москве - это следствие и неприспособленности ее планировки к современной автомобилизации, и низкая культура столичных автовладельцев.

О - ОТМЕНЕННЫЕ СДЕЛКИ

Заключенные до кризиса сделки предварительной аренды массово расторгались текущей зимой. На офисном рынке изменились сами отношения арендаторов и арендодателей. Почти исчезла практика заключения предварительных договоров, компании прекратили брать помещения «на вырост» (а, напротив, старались оптимизировать свои площади).

П - ПУТИН В «ПЕРЕКРЁСТКЕ»

Самая наглядная иллюстрация бурного обсуждения закона о торговле - летний визит премьер-министра в супермаркет на окраине Москвы. Против его принятия выступали почти все заинтересованные стороны, его нещадно критиковали эксперты и журналисты. К новому году он прошел 3 чтения в Госдуме и должен вступить в силу в феврале 2010 года.

Р - РОСТОКИНО

Ни один объект в Москве не открывался с такой беспрецедентно широкой рекламной компанией (частью которой стали и требования столичных властей закрыть его после первой недели эксплуатации). Массированная реклама в метро (редчайший случай!) сделала своё дело. Толпы людей на открытии вывели из строя эскалатор главной входной группы, вынудили отключить все лифты, а скидки в Media Markt контролировались милицейским оцеплением. Амбициозно заявляется о том, что это самый большой центр в Европе, что далеко от правды (его превосходят и «Мега Белая дача», и стамбульский Forum Istanbul). Да и для того, что «подтвердить» арендуемую площадь, надо сначала завершить внутреннюю отделку и заполнить галерею арендаторами. Участок явно не приспособлен под торговый центр площадью более 200 тыс. кв. м. (хотя, возможно, руководствовались тем, что ситуация с пробками на Ярославском шоссе всё равно хуже уже не станет).

С - СДАЁТСЯ В АРЕНДУ

Баннеры непривычного для Москвы содержания покрыли прошлой зимой фасады абсолютного большинства зданий в столице. До лета прошлого года отмечалась аномальная ситуация: процент вакантных площадей в офисных и торговых центрах всегда легко исчислялся на пальцах одной руки. К лету текущего года в офисных центрах он вырос до 25-30%, в торговых центрах - до 13-15%. По вакантным офисным помещениям можно четко понять, что официальные данные о безработице не имеют ничего общего с действительностью (на 2,5 млн кв. м вакантных офисных площадей работало явно не 20 тыс. зарегистрированных безработных).

Т - «ТАШИР»

Пример выигрышной стратегии на рынке недвижимости Москвы. Поступательное развитие, осторожная политика по привлечению заёмных средств. В результате каждый новый объект получается лучше и интереснее прежнего, почти без сбоев реализуется региональная программа, а текущем году удалось удачно вложиться в проблемные активы (ТЦ «Тряпка» на Ленинградке и «Шоколад» на МКАД). Вероятнее всего с целью перепродажи на следующем витке роста рынка.

Х - H&M;

В январе прошедшего года был прорван предпоследний рубеж, отделяющий потребительские возможности москвича от жителя любого другого крупного мирового города. Шведский одежный ритейлер открылся в самом европейском ТЦ столицы («Метрополисе» на Войковской), а затем и в двух «Мегах». Московским модницам осталось дождаться лишь выхода на российский рынок Victoria´s secret, чтобы больше не чувствовать себя ограниченными чем-либо, кроме денег.

Ц - ЦЕНТРАЛИЗАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Почти 5 лет консультанты-аналитики из отчета в отчет писали о «децентрализации рынка офисной недвижимости Москвы». Кризис продемонстрировал очевидное. При почти несущественных различиях в ставках аренды между районами лучше иметь офис в центре, чем на инфраструктурно неразвитых окраинах столицы. Фразы из рекламных буклетов про «быстрые поездки в офис против основного потока», «большие парковочные коэффициенты» так и остались слоганами, далёкими от действительности. Летом прошедшего года ставки в некоторых офисных новостройках класса В снижались почти до уровня платы за эксплуатацию. Одновременно прошедший год был хорошей возможностью получить удачные офисные помещения с достойным местоположением на «низком» рынке.

Ч - ЧЕТВЁРТОЕ ТРАНСПОРТНОЕ КОЛЬЦО.

Должно было стать новой лужковской «стройкой века». Стало лишь предметом журналистского сарказма про сравнение четвертого кольца и большого адронного коллайдера. Сравнение - не совсем корректное (строить современные дороги через старые промзоны не может быть дешево), но яркое и запоминающееся. К концу года с грехом пополам сделали, но так и не открыли, лишь одну второстепенную развязку и теперь не совсем понятно будущее этого проекта в принципе.

Ш - ШЕРЕМЕТЬЕВО

Еще один столичный объект, «за который не стыдно». В текущем году открылся новый терминал, на полную мощность заработала скоростная электричка, соединяющая главные воздушные ворота столицы с центром города. Москва стала еще больше похожа на правильный современный город. Серьезно обсуждается вопрос о приватизации аэропорта в 2009 году.

Щ - ЩЕРБИНКА

Район в 30 километрах от центра Москвы и 8 километрах от центра Подольска, заселённый в текущем году московскими очередниками. Расположен в 25 минутах езды на единственном автобусе от конечной самой длинной станции подземки. Нагляднейшая иллюстрация того, что участков под социальное жилье в городе остается всё меньше, и это подтверждает локация следующей зоны под массовую застройку. В столь же удаленном муниципальном районе «Некрасовка» многоэтажки для очередников и переселенцев строят с видами на поля аэрации и полигон твердых бытовых отходов 20-метровой высоты.

Ф - FEDERATIONTOWER. МИНУС 30 ЭТАЖЕЙ

Решение «Миракса» укоротить строящуюся башню на 3 десятка этажей - иллюстрация и кризиса в одной из самых амбициозных компаний, и неопределенности будущего для всего проекта «Москва-сити». Реальность превращения столицы в один из мировых финансовых центров сейчас поставлена под большой знак вопроса, а без этого статуса такой объём офисных небоскрёбов для Москвы явно избыточен.

Э - ЭКОНОМ-КЛАСС В МОСКВЕ

На протяжении последних лет все застройщики трубили о том, что «жилых домов эконом-класса в Москве быть просто не может». Жизнь показала, что могут быть не только дома, но и целые кварталы эконом-класса. Именно эти дома показали лучшую динамику продаж в прошедшем году и дали возможность купить небольшую, но вполне пригодную для жизни квартиру в Москве. Самые раскрученные проекты - «Марфино», «Алексеево» и «Нахимово». Все они действительно неплохо расположены, ход их строительства контролируется мэрией (ведь надо же рапортовать о поддержании темпов строительства жилья в столице), а квартиры в них предлагаются с уже выполненной отделкой (уровень её, конечно, невысок, но для жизни вполне пригоден).

Я

ЯСНЫХ перспектив и ясного видения ситуации на следующий год ни у кого не существует. Большинство прогнозов не содержит сколь-либо обоснованных цифр и содержит лишь малообоснованные тренды. Понятно лишь то, что к состоянию 2007-2008 годов ситуация вернётся нескоро, а сам рынок недвижимости будет лишь чутко следовать общестрановой макроэкономической конъюнктуре. Многие показатели завершающегося года повторить в наступающем не удастся. Прежде всего, это касается объема выведенных на рынок площадей (ведь в 2009 еще явственно чувствовалась инерция докризисного периода). Из-за стагнации строительной деятельности текущий год сформировал отложенный дефицит предложения в большинстве сегментов рынка, и на новом витке роста все застройщики смогут повышать цены под этим благовидным поводом («предложение не может удовлетворить спрос»).

Последние месяцы прекратили снижаться цены на жильё (а где-то начался и их робкий рост), оживление отмечается на ипотечном рынке, стабилизировался объём вакантных площадей в офисном и торговом сегментах. Всё это можно считать позитивными сигналами, если забыть о том, что внятных позитивных сигналов пока не наблюдается из реального сектора экономики.

Сегодняшний кризис, пожалуй, как никакой другой является помимо кризиса экономического еще и кризисом доверия. «Стартовой площадкой» 2010 года является не только упавшее на 12% промышленное производство и в разы снизившиеся цены на экспортное сырье, но и неверие большей части населения в безоблачность светлого будущего.

Худшим сценариям 2009 года, к счастью, не довелось осуществиться, что не должно настраивать на расслабляющий лад. Наступающий 2010 год будет в значительной степени определяющим вектор развития рынка на ближайшие 3-5 лет. Поэтому именно сейчас нужно верить в лучшее, верить в будущее, и, главное, работать для будущего.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ.