Главные тренды на рынке недвижимости в 2011 году по версии RB.ru

Расскажите друзьям
Наталья
Наталья

Фактор смены мэра Москвы еще отыграет себя

2010 год был насыщенным на события, отразившиеся на рынке недвижимости: отставка Лужкова, снос ларьков и борьба с пробками в Москве, выступления "Архнадзора" и перенос "Охта-центра" и др. Многое поменялось кардинально и безвозвратно - девелоперы принимают новые условия игры, а покупатели ждут роста цен. RB.ru приводит основные тренды, которые получат развитие в новом году. 

Перемены в Москве  
Бесспорно, отставка с поста мэра Москвы Юрия Лужкова стала одним из важнейших событий года, и  не только для рынка недвижимости. С назначением Сергея Собянина пришел конец существовавшей не одно десятилетие системе. Город уже испытал на себе ряд инициатив нового мэра, касающихся стройкомплекса столицы, в частности в области коммерческой недвижимости. Следующий год будет сильно отличаться от нынешнего. Однако фактор смены мэра пока еще до конца не отыграл себя, говорят эксперты. Кампания по сносу ларьков и киосков приведет к децентрализации стрит-ритейла. Налицо интерес нового руководства к ряду крупных проектов (в частности критика мэром концепции "Москва-Сити"), поэтому часть из них может быть пересмотрена в соответствии с новыми задачами. Кроме того, будущий год - последний перед выборами, поэтому будет много социального строительства, пристальный упор будет сделан на развитие инфраструктуры города и решение транспортных проблем.  

В 2010 году также будет проходить под знаком приватизации имущества, что обещает немало сюрпризов. Например, уже состоявшийся конкурс по продаже "Мосметростроя", который достался структуре, связанной с Владимиром Коганом, может быть оспорен другими участниками аукциона. К слову, фронт работы у покупателя строителя метрополитена будет немалый - в 2011 году финансирование прокладки новых линий метро будет почти вдовое больше, чем в нынешнем - 50 млрд. рублей, а в год планируется строить по 15 км линий метро.

Нас ждет нестабильный период, а значит, люди обеспеченные будут стараться выводить деньги из страны, считает глава департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. По его словам, в последнее время происходит большая активизация в области зарубежной недвижимости. Следующий год будет "годом чиновников", уверен эксперт, именно они станут самыми активными покупателями элитного жилья.

Строительство жилья растет
Как заявил под занавес уходящего года глава Минрегиона Виктор Басаргин, темпы строительства в России нового жилья в 2010 году впервые превысили динамику старения жилищного фонда. За год расселили более 5% ветхого и аварийного жилья. В целом, по прогнозам министерства, объемы строительства жилья в России в следующем году увеличатся на 4 млн кв.м до 64 млн кв.м.

В 2010 году постепенно рынок привык к новым условиям работы, ряд девелоперов смогли практически освободиться от трудных долгов, в том числе "Капитал Групп", "Крост",  "Конти", "Инком", "Эко-офис". Застройщики, более или менее оправившиеся от кризиса, будут искать возможности для дальнейшего развития бизнеса.

Вынужденное сотрудничество госбанков и девелоперов
По прогнозам аналитиков, банки в 2011 году в большей степени повернутся к девелоперам лицом и будут активнее кредитовать отрасль, хотя ставки по кредитам все еще высоки. В тоже время четко прослеживается еще один тренд -  банки прибрали к своим рукам практически все серьезные активы крупных игроков на рынке недвижимости. Ряд компаний стали во многом контролироваться своими кредиторами, например, "Система Галс", "Дон-строй" и др. По словам гендиректора Penny Lane Realty Георгия Дзагурова, "на рынке девелопмента на взлете находятся полугосударственные компании, имеющие значительную долю госзаказа в портфеле своих проектов, поддерживаемые крупнейшими банками (Сбербанк, ВЭБ, ВТБ, Газпромбанк). Проблемы испытывают близкие к команде Лужкова компании, прежде всего "Интеко".

Рост цен на жилье или "Лучше покупать сейчас"
Резких скачков росте цен на жилье в следующем году не предвидится, однако стоимость жилья будет постепенно расти. В целом по стране, по данным Ассоциации строителей России (АСР), цены на жилье будут повышаться медленнее инфляции - на 7-8%. Как ожидается, стоимость метра будет увеличиваться прежде всего в столице и регионах с крупными федеральными стройками. В Москве будет наблюдаться легкий умеренный рост - на уровне инфляции плюс 4-5% (подробнее о росте цен в Москве можно прочитать в материале RB.ru).

Для 2010 года было характерно восстановление рынка ипотечного кредитования. По данным АИЖК, в 2010 году выдано кредитов на 340-380 млрд рублей (против 152,5 млрд рублей в 2009 году. Но условия ипотечного кредитования, к сожалению, в следующем году все еще останутся тяжелыми для большинства граждан.

Жилье эконом-класса - за МКАДом
В 2011 году объем предложения на московском рынке новостроек сократится примерно на треть, подсчитали в "Миэль". Спрос на самое востребованное продукт на рынке  - новостройки эконом-класса - в следующем году спрос значительно превысит предложение. В Москве из нового предложения преобладает более дорогостоящий бизнес-класс (75% от общего объема), на этом фоне эконом-класс перебирается в Подмосковье. В следующем году объем такого предложения за МКАДом вырастет - ожидается выход на рынок более 1 млн кв. м нового жилья. Появление  сразу нескольких крупных жилищных проектов не позволит ценам резко подскочить вверх.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве подорожает
В целом, время больших проектов в области коммерческой недвижимости прошл, причем как в Москве, так и в регионах, поскольку произошло насыщение, говорят эксперты. В столице же, в связи со сменой мэра девелоперы вообще приостановили свою активность на ближайший год.

Рынок офисной недвижимости, который еще в начале года был "рынком арендатора", превращается в "рынок арендодателя", которые уже почувствовали возросший спрос на офисные помещения, и начали снова диктовать условия.

На фоне инициатив нового руководства Москвы в сегменте стрит-ритейла ожидается рост ставок аренды по основным торговым коридорам на 7-10% (подробнее об этом можно прочитать в материале RB.ru).
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

  • Наталья Межова 07:26, 3.01.2011
    0
    Действительно, инвестирование в недвижимость остается одним из самых привлекательных типов инвестирования. Уверена, что многие из нас убеждены, что для инвестирования необходимы огромные финансовые ресурсы. Хотите убедиться в обратном? http://nataliakollmar.blogspot.com/2010/11/blog-post_22.html
  • Райские яблочки 18:34, 4.01.2011
    0
    1. Глобально рынок недвижимости выглядит очень слабо. Товарные рынки и сырьевые рынки активно росли в 2008, 2009, 2010 гг. При этом рынок недвижимости (являющеийся частью товарного рынка) в это время падал. То есть недвижимость является локомотивом для сырьевых и товарных рынков. Что будет когда товарные и сырьевые рынки начнут корректироваться и тем более падать? Неужели рост стоиомсти кв. м.? 2. Локально. Цены поддерживаются искуственно, с помощью "рынка дурака", к котором несомненно относятся покупатели на рынке недвижимости. "Последняя квартира в доме", "отложенный потенциал роста", "темпы роста будут на уровне инфляции" - все это туфта и пиар риелторов, чтобы заставить клиентов брать "товар". Что реально? Есть реальное ограничение платежеспособного спроса. Посмотрите вечером на окна тех домов, которые уже как год "сданы в эксплуатацию". К примеру в Волгограде один из домов - не самой плохой дом - стоит почти пустой - смогли продать всего четверть квартир. 1комн. кв в этом доме стоит порядка 1,3 млн. руб. И это не самый бедный регион - южный, промышленный, коммерческий. А что в Москве. Максимальная наценка в столице однотипного дома может составлять не более 100%, - вся остальная дельта в дальнейшем нивелируется. То есть реальная стоимость эконом квартиры в Москве 2,6 млн. руб. При этом спрос не покрывает даже половину дома. Так что спрос возможен только в том случае, если будет решен с платежеспособностью клиентов, то есть повышения уровня заработных плат, роста рынка труда, - а это возможно только после того как акции обновят свои исторические пики, и только после этого завершающим рывком рынок недвижимости может показать высокие темпы роста цен. К тому времени неизвестно что может произойти. Неужели так много людей хотят жить в общагах (многоквартирных домах), вместо того чтобы иметь свой благоустроенный дом. Неизвестно как изменяться предпочтения и благосостояние в долгосрочной перспективе. А предпочтения меняются достаточно быстро. де-то раз в 50 лет. Нельзя сказать, что качество и сервис жилья существенно выигрывает от этого, но стандарты жилья меняются кардинально. А это снижающий стоимость недвижимости фактор. Плюс износ? При коммунизме конечно такой вопрос не соял, так это была головная боль генсека. А в новых условиях разрушающийся дом, - чья это забота? Если точно не определено и не зафиксировано, - значит по определению, - это износ здания - это забота собственников многоквартирного дома. А как собсвенники КОЛЛЕКТИВНО могут "решать" свои проблемы уже все прекрасно видели на примере ТСЖ, - это просто стадо, которая подпишет все, что им дадут.
  • Владимир Гуков 21:18, 10.01.2011
    0
    На счет инвестиций смотрите пожалуйста свежее эссе в моем блоге..
Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
Russian Startups Go Global 2018
1 декабря 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase