Игорь Брановицкий: «Мне не стыдно показать любой проект, который мы делали»

У современного российского строительства две беды: длительные сроки и чиновники. Так в сконцентрированном виде можно изложить суть размышлений председателя совета директоров группы компаний «Мироздание» Игоря Брановицкого, которыми он согласился поделиться с «Ведомостями».

— Девелоперская компания «КВ-Инжиниринг» была достаточно известна. А что такое «Мироздание»?

— Юридически это прежняя компания с новым названием. Довольно часто из-за слова «инжиниринг» западные партнеры не воспринимали нас как девелопера, считая именно инжиниринговой компанией. И на выставках в Каннах, в Мюнхене приходилось долго объяснять, что мы компания девелоперская, а не инжиниринговая, которая может придумать для них какие-то технические решения.

Слово «инжиниринг» появилось в свое время как приставка к КВ — «Красная волна»: так называлась компания, которая много чем занималась — от изготовления сахара, сборки компьютеров и до риэлторской деятельности (из которой выделился «КВ-Инжиниринг». — «Ведомости»). Была «Красная волна», «Красная волна инвест», «Красная волна плюс», «минус», потом, когда уже все слова закончились, мы сократили до КВ, но объяснять это было всякий раз сложно. Кроме того, КВ часто писали как КБ.

— «КБ-Инжиниринг» — это точно не про девелопмент...

— Когда мы решили, что будем развивать крупные проекты, то решили поменять и название, чтобы не было путаницы и было имя, которое можно пиарить вместе с нашими проектами.

— «Мироздание» — это что-то невероятно глобальное.

— И проекты большие.

— Название придумали сами?

— Нет, сами мы бы и не замахнулись на такое. Привлекли специальных людей — неймеров, которые нашли массу всяких названий. Выяснилось, что придумать что-либо сложно. Есть люди, которые, кажется, весь словарь живого русского языка запатентовали, закрепили за собой всевозможные доменные имена, названия сайтов. Все украдено до нас. Но слово «мироздание» оказалось незанятым. Потом один мой приятель сетовал, что как раз думал над названием и ему самому нужно было бы такое слово. А теперь нам остается только соответствовать названию.

— Волна ребрендингов, ренеймингов, катящаяся сейчас по рынку недвижимости, вызвана объективными причинами или это просто мода такая?

— Мне кажется, это процесс объективный. Так же, как люди когда-то учились одеваться, строить, вести бизнес, точно так же в контексте развития бизнеса [они совершенствуют бренды]. Первоначально брались слова просто с потолка. Из нашей же отрасли пример — уважаемая компания Forum Properties раньше называлась «Центр содействия международным обменам и развитию». Секретарь в офисе отвечала на звонки: «Центр содействия слушает». «Миракс» переименовался, потому что «Строймонтажей» было даже не два — их сотни. Когда говорили «Строймонтаж», только участники рынка недвижимости понимали, что речь идет именно о девелоперской компании.

— Вы говорили, что богаты идеями, но не хотите рассказывать то, что легко подхватить и испортить. Но все же — чем сейчас заняты?

— Расскажу о том, обнародование чего вряд ли принесет большой вред. Мы занимаемся значительной загородной территорией — более 300 га на Новой Риге. Думаем создать конгломерат жилья и объектов коммерческого назначения. Не буду это называть городом, поселением, но концептуально это будет именно такая вещь.

Участок расположен в удачном месте. Само новорижское направление интересно, кроме того, будет развиваться транспортная сеть при строительстве кольцевой автодороги (ЦКАД). Мы находимся как раз вблизи пересечения ЦКАД и Новой Риги.

— Название у проекта есть?

— Пока — по названию населенного пункта вблизи, не более того. «Андрейково».

— Разве вас интересуют загородные проекты?

— Почему нет? Мы построили на Новой Риге коттеджный поселок еще 10 лет назад. «Ливадия на Истре» — один из первых, сделанных как единый осмысленный комплекс. Мы не стали развивать [это направление] дальше, потому что тиражировать подобные поселки было неинтересно, но опыт мы получили колоссальный.

Город или загород — не имеет большого значения. В первую очередь мы должны придумать нечто, будет ли это за городом или в городе. Мы не связаны со специфическими подрядными мощностями. Не связаны жесткими разработками, которые надо тиражировать.

Мы думаем, что у нас будет смешанная застройка: и недорогое жилье, и жилье подороже, и коммерческие объекты, не исключен технопарк, ритейл, какая-то спортивно-развлекательная инфраструктура. Мы считаем, что этот объект будет востребован теми, кто населяет Новую Ригу в дальнем ее отрезке. Там много жилья, но нет ни одного объекта торговли.

— Над созданием инфраструктурных комплексов для всей Новой Риги работают «Инком», «Открытые инвестиции»...

— Мы тоже думаем, что бы сделать глобального, но не мешать другим. Конкурирующие объекты надо делать аккуратно.

— Ваша роль?

— Владельцы земли и девелоперы.

— Во сколько земля обошлась?

— Мы покупали ее два года назад по рыночным ценам на тот момент. Сейчас по рынку доводим до ума.

— И сколько потребуется вложить в проект?

— В целом на всей территории мы пока рассчитываем построить от 500 000 до 1 млн кв. м. Для жилья надо ориентироваться на то,

что строительная себестоимость будет не менее $1000 за 1 кв. м с учетом строительства инженерной инфраструктуры, неизбежных социальных обременений, участия в программах развития района, области. Мы же считаем все затраты, а потом делим на количество квадратных метров.

Если говорить о строительстве коробки дома, это $400-500 за 1 кв. м, но если посчитать энергетику, безумно дорогую на сегодняшний день, дороги, водоснабжение, канализирование всей этой территории... В Москве официально город платит при строительстве своего жилья вдвое выше. А для приобретения жилья на рынке планируется минимум 75 000 руб. за 1 кв. м — то, что приобретают префектуры в районах новостроек для расселения жителей из ветхого фонда.

— Присоединиться к нацпроекту вам не улыбается?

— Может быть. Можно построить мини-город на этой территории, но это [хоть и] не далеко вроде, но и не близко — полчаса до МКАД. Нас пока это смущает.

Мы считаем, что лет через 10-15 Москва дорастет до того, чтобы иметь города-спутники вокруг, когда активно застроится территория до сегодняшней бетонки — это будет практически Большая Москва, у которой будут самодостаточные пригороды с офисной инфраструктурой, бизнес-парками, технопарками, люди будут там иметь работу и жилье. А Москва, находящаяся в пределах МКАД, превратится в то, чем является сегодня Москва в пределах Садового кольца.

Москва не имеет на сегодняшний день подготовленных территорий, чтобы выполнять даже свои социальные обязательства. Столица будет неизбежно выходить в область и будет вынуждена это делать через коммерческие структуры. Потому что власти Москвы напрямую договориться с областью вряд ли смогут. Москва вынуждена будет выступать соинвестором в коммерческих проектах и иметь там свою долю жилья, которую сможет использовать для выполнения своих же социальных обязательств.

— То есть идея переселения москвичей в квартиры, купленные для них в Подмосковье, не лишена оснований?

— Когда-то очередники не хотели ехать в Бутово, Жулебино. И были протесты, когда москвичей расселяли за пределы МКАД. Сейчас второй этап, когда москвичей пытаются расселяют в область. Но я деталей не знаю, поэтому трудно комментировать.

— По Новой Риге может появиться действительно доступное, экономичное загородное жилье или это утопия?

— Дешевое жилье построить можно. Вопрос в том, где эти люди будут работать. Если они будут работать в Москве, встает вопрос транспорта. Если бы можно было перемещаться мгновенно из загорода в город, на свое рабочее место, люди жили бы на берегах рек, озер, в своих домах и не имели бы проблем. Проблема в том, что, как только мы выходим в регион, на ту же Новую Ригу, мы сразу должны думать о том, где взять рабочие места. Мы как раз хотим создать хотя бы минимальный баланс между рабочими местами и жильем на своей территории. В этом случае есть возможность строить сбалансированный населенный пункт.

— Пока для покупателей загородного жилья любая мысль о соседстве с производством — крамола. Вспомните, какой шум поднялся вокруг завода «Орифлейм». О каком производстве вы говорите?

— Все новое воспринимается с опаской. Производство может быть сборочное. Электроника, какие-то цеха фасовки медикаментов — то, чем заняты пригороды во всех цивилизованных странах. У них же вдоль трасс стоят ангары, в которых что-то собирают-разбирают, не нанося вреда экологии. Скорее работает легкая промышленность, чем тяжелая. Это в России если производство, то дым, трубы, грязь, копоть и вред для окружающей среды.

Но мы скорее думаем даже не о производстве, а о большом логистическом комплексе и многофункциональном спортивно-развлекательном объекте, который вмещал бы в себя летние, зимние виды спорта. Такая зона отдыха, потому что участок к этому располагает: это поляна, окруженная лесом. Есть чем заниматься кроме промышленности.

— Это в Подмосковье. А в городе?

— Мы готовы говорить о тех вещах, где уже что-то состоялось, в первую очередь в правовом поле. Обращаясь к приснопамятной питерской истории (проект «Набережная Европы». — «Ведомости») — мы ведь начали об этом проекте говорить, когда отдали документы в налоговую инспекцию для регистрации компании на себя. В итоге определенные люди эти документы просто вытащили из налоговой инспекции. Понадеявшись на то, что отношения [нашей компании с властью] были на очень высоком уровне, мы получили то, что получили [проект у нас отобрали]. Поэтому до того, как мы вступим в права, получим участки в собственность или в Москве — долгосрочную аренду на землю, никакие концептуальные разработки мы озвучивать бы не хотели.

У нас есть в Москве автокомбинат, который мы будем постепенно реформировать: сначала развивать как автокомбинат, а часть территории впоследствии использовать для строительства офисного комплекса. Предприятие мы купили два года назад. Хочется привести территорию в порядок и сделать хороший объект. Коммерчески успешный и внешне симпатичный.

Мы не работаем с каким-то административным ресурсом, мы приобретаем [площадки, объекты] на свободном рынке, как и все остальные. Те объекты, которые нами выводились на рынок и успешно потом продавались, — какое-то время они валялись у всех под ногами, и никто их не хотел брать, никто ими не хотел заниматься, не было за них какой-то борьбы.

Когда покупалась площадка Московской межбанковской валютной биржи (площадку у ММВБ «КВ-Инжиниринг» выкупил в 2002 г. более чем за $10 млн. Из запланированных 100 000 кв. м компания возвела 22 000 кв. м и продала их в 2005 г. ИПГ «Евразия». — «Ведомости»), она рекламировалась в газетах, все продавалось на открытом рынке. Но когда мы ее купили, на следующий же день нам позвонили с предложением: «Мы вот все думали, опасались, но, если кто-то купил, значит, дело хорошее, мы готовы в два раза больше заплатить».

— На этом тоже можно бизнес делать.

— Та же история была в Левшинском переулке. Площадка продавалась, все торговались. Говорили, что площадка сложная, дорого... Потом выяснилось, что и не дорого, и не так сложно.

— Разве нельзя патентовать свои разработки, программы? Почему не защищать свои права от тиражирования?

— У нас только Алексей Николаевич Шепель запатентовал свою серию.

— Пиратство существует на рынке недвижимости?

— Существует. Но в случае каких-то индивидуальных, уникальных проектов сложно заниматься пиратством, потому что к определенному месту привязана определенная концепция. Но если речь идет о тиражируемых вещах, то это легко.

— Это нормально для цивилизованного рынка?

— Абсолютно ненормально. Но у нас другой рынок и другие понятия. Другие правила игры. 15 лет — это ничтожно малый срок для рынка. У нас слово мало что значит в юридическом плане, поэтому сложно доказать, что ты имеешь какие-то права, если их нельзя отстаивать в суде. А судиться по существующим правилам сложно, почти нереально.

— Вы давно на рынке недвижимости. Как вы оцениваете его сегодняшнее состояние в Москве?

— Думаю, что он накануне серьезных перемен. В силу того, что рано или поздно поменяется московская команда. Произойдет смена поколений и групп влияния.

Кроме того, опыт последних продаж жилья подтвердил, что потребитель все-таки стал разбираться в том, чего он хочет. И сложности с продажами в бизнес-сегменте показали, что люди перестали брать все подряд. Те, кому некуда деваться, покупают дешевое жилье практически любого качества, критерий только один — цена: чем ниже, тем лучше. В элитном сегменте допускается меньше ошибок, потому что объекты делают все-таки люди с головой. Есть возможность продавать, и дефицит существует. Поэтому там лучше продажи. Но вот в среднем сегменте проблемы. Цена не соответствует качеству, а себестоимость уже формируется таким образом, что падать некуда.

— Так ли некуда? Какая сейчас доходность у застройщиков?

— Одной цифрой это выразить невозможно. Доходность на собственные деньги, доходность проекта в целом — как считать? Если девелопер вкладывает собственные деньги на начальном этапе, а все остальное финансирует за счет привлечения, доходность на собственные деньги, конечно, выше. Если говорить в целом о разнице между ценой и затратами, рентабельность невысокая относительно того, чему она равнялась несколько лет назад. Выросла стоимость строительства — комплектующих, материалов, пресловутого цемента, арматуры, все стало дороже. Выросла стоимость рабочей силы.

Увеличились стоимость и сроки — особенно сроки согласований. Когда мы начинали первые проекты, можно было выйти на стройку в пределах года. Сегодня об этом даже нечего мечтать. Сроки удлиняются до 3-4 лет. Те проекты, которые сейчас начинают строить, стартовали пять лет назад. А все это время есть затраты на персонал, на офис. Все это накапливается.

— То есть проще правила не становятся?

— Проще не становятся. Может быть, это и правильно, потому что должны быть порядок и регламент. Но сам по себе чиновничий механизм работает из рук вон плохо, медленно и ненадежно. Процедуры громоздкие.

— Граждан интересует, когда цены на квартиры упадут. А что беспокоит девелоперов?

— Девелоперов интересует доходность, поэтому цены сами по себе не имеют решающего значения. Но так как растет себестоимость, неизбежно мы заинтересованы в том, чтобы цены были на высоком уровне. И падать им сегодня не с чего.

Цены не будут падать в абсолютных величинах. Если это стоит $5000 за 1 кв. м, завтра оно может стоить столько же или чуть больше. Но по отношению к доходам населения такие цены будут выглядеть несколько дружелюбнее. Если люди просто будут больше зарабатывать либо будет скрытое падение за счет изменения курсов [валют].

Падение возможно, только если будет большое предложение. Но ожидать большого предложения на сегодняшний день не приходится. Исчерпаны подготовленные резервы в Москве. Это не значит, что нет территорий. Есть огромные промзоны, есть территории, но их надо готовить. Ужесточается регламент — нельзя заниматься самостроем, но, чтобы не заниматься самостроем, надо готовить документацию. А процедуры все время усложняются. И подготовка эта не идет быстро.

Считается нормальным согласовывать проект планировки территории в течение трех лет, когда всего-навсего надо, чтобы несколько людей сели за стол и договорились.

— Нацпроект по жилью помогает или, наоборот, только мешает?

— Пока нет явных примеров состоявшейся помощи. По крайней мере мне о них не известно. Не так давно десяток проектов был включен в эту программу. Но пока я не слышал, что уже кому-то профинансировали сети. Правда, еще и проекты на ранней стадии — нечего финансировать. Любой проект ведь должен быть готов к приему инвестиций. Если он не готов, то можно сколько угодно говорить, что нужны деньги, но часто платить-то не за что. Люди говорят: «Дайте денег», но они эти деньги даже принять не в состоянии.

— Получается какой-то системный сбой. Власти площадки не могут подготовить, девелоперы — проекты.

— Поэтому нужны качественный менеджмент, кропотливая техническая работа. Но когда этим начинаешь заниматься, требуется много времени, много усилий.

Раньше было проще. Неспроста же запретили продавать и строить без разрешения на строительство. Я разговаривал с людьми — да и вы, наверное, тоже, которые заявляли: «Мы строим 20-й этаж, но у нас еще нет разрешения на строительство». И никто не страшен — ни ИГАСН, ни земельная инспекция (со всеми можно «уладить вопрос»). Наверное, это был нормальный процесс для того времени. Но это путь в никуда.

— Власть закручивает гайки. Девелоперы умеют лоббировать свои интересы?

— Пока нет примеров успешного лоббирования. Чтобы это делать, нужны какие-то организованные структуры. Для консолидации интересов должна быть создана организация, включающая девелоперов, инвесторов. Ассоциация инвесторов Москвы как-то не оправдала надежд, инвесторы ее старались обходить стороной. Не знаю почему, но так получилось. АСР (Ассоциация строителей России)... Наверное, да.

Если говорить о лоббировании интереса каждого конкретного девелопера, инвестора — это одно. Можно прийти к определенным людям и свой интерес «пролоббировать». Если мы говорим о формировании каких-то общих правил игры, то для этого должна быть структура, которая бы отстаивала интересы, потому что те, что есть, — упоминается еще «Опора» России — это все далеко от конкретики. В итоге по каким-то острым вопросам формируется инициативная группа. В частности, по поводу 214-ФЗ сформировалась группа, чтобы поправить ситуацию. Ну и плюс наше типичное плохое исполнение законов — в сумме это дало результат. Про 214-ФЗ благополучно все забыли, частично его поправили, частично не исполняют — нашли схемы.

— Входящая в ГК «Мироздание» «Конкордия — Эссет Менеджмент» первой в России сформировала закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (в 2003 г.). Вы довольны результатами?

— Сказать, что доволен, нельзя. Довольно громоздкий, сложный механизм управления, деятельность фондов была уже после создания ЗПИФН зарегулирована еще более жестко, во имя защиты интересов пайщиков ограничены возможности инвестирования: сюда нельзя, туда нельзя, только вот сюда. Можно инвестировать лишь в то, что строится в полном соответствии с 214-ФЗ, сложно инвестировать в ранний девелопмент, который является наиболее доходным. И нет преимуществ перед индивидуальными инвесторами, которые просто покупают квартиры для перепродажи. А вкладывать в землю, в какие-то инвестправа стало сложнее.

— Будете продолжать фондовую историю?

— Скорее нет. Она может сегодня существовать как схема управления недвижимостью или содержания этой недвижимости в процессе стройки. То есть строящаяся недвижимость принадлежит фонду — в этом есть какое-то преимущество. Как инструмент для зарабатывания денег пайщиками это не очень эффективно, хотя надежнее, чем вложения на фондовом рынке. [На рынке недвижимости] сложно потерять, но и рассчитывать на сверхдоходность на сегодняшний день нельзя. Для пайщика существуют дополнительные расходы, связанные с содержанием управляющей компании, с неизбежными процедурами по оценке, аудиту, это все вычитается из дохода фонда.

— Понятно. Проще самому вложиться в новостроечку. Имеют еще смысл в Москве такие инвестиции?

— Цена от начала до завершения строительства неизбежно растет. Застройщик на ранней стадии все равно готов предоставлять скидки, особенно сейчас, когда есть денежный дефицит. Скоро на рынке должны появиться проекты — не строящиеся, а еще не дошедшие до стройки, какие-то инвестиционные площадки. Неизбежно появятся.

— Денег вроде было много — откуда дефицит?

— Дефицит связан с тем, что многие банки из-за ипотечного кризиса в США перестали получать западные средства. Это действительно сказывается. Наши банки так или иначе фондируются через Европу (а Европа — в Америке) либо напрямую завязаны с какими-то американскими финансовыми структурами. Как только они там чихнули, у нас сразу началась головная боль. Финансирование станет более дорогим, какие-то проекты, вероятно, будут приторможены, заморожены на время.

Есть примеры, когда банки готовили довольно большие объемы кредитов, искали заемщиков, с ними обговаривали проекты, банки готовы были эти проекты кредитовать — и сейчас все остановилось.

— Идея провести IPO вас не привлекает?

— Для того чтобы выходить на IPO, надо подготовить, упаковать какие-то проекты либо выходить на плечах авторитетного западного партнера. Сначала производят небольшое частное размещение, потом этот партнер выходит на биржу и говорит, что все будет нормально и этим ребятам надо дать денег, после чего продается «портфель проектов». По этим проектам фактически ничего не сделано — просто достигнута договоренность, и под слово весомого партнера происходит размещение, компания получает деньги и на эти деньги уже покупает какие-то проекты. Иногда совсем не те, какие анонсировала при размещении. Но в итоге все по-честному. Проекты есть? Есть. Деньги потрачены правильно? Правильно. Ну не сложилось с тем проектом, зато другой купили. В принципе, это нормальный способ, но важны же цели. Зарабатывание денег не является самоцелью.

— А какая у вас цель?

— Это уже о высоком. Если не говорить в глобальном масштабе, то хочется строить, развивать те проекты, за которые не будет стыдно ни завтра, ни послезавтра — никогда. Потому что часто строятся объекты, которые приносят деньги, но если через пару лет будешь проходить мимо с детьми, внуками, то надо прикрыть им глаза, чтобы они этого не видели. И ни в коем случае не говорить, что это сделал папа. Хочется такого избежать.

— У вас есть проекты, к которым вы внуков поведете?

— Мне было бы не стыдно показать любой проект, который мы делали.

— Что мешает другим делать качественные объекты?

— К сожалению, в Москве доминируют люди с мощным административным ресурсом, а не с высокими профессиональными навыками — это неестественная ситуация, и она не может длиться бесконечно долго, это противоречит всем законам бизнеса. Свободной конкуренции нет, о ней можно даже не думать. А с этого все начинается. Люди занимают, получают, отнимают хорошие участки земли, лепят на них — нет другого слова — объекты, которые сразу после окончания строительства хочется снести. Но это дорого. Потому что потрачены деньги, объекты проданы.

— Многое в Подмосковье хочется снести — столько земли испорчено кошмарными строениями!

— За городом такое делают часто от бедности. А в городе — от недомыслия. Либо от жадности, стараясь сделать побыстрее и подешевле и продать подороже. Но кто-то постепенно цивилизуется, конечно.

— На Москве свет клином ведь не сошелся?

— Да, многие уходят в регионы, в область.

— В Петербурге у вас нет больше идей что-либо делать?

— История с «Набережной Европы» настолько была некрасивая и на таком высоком уровне... Для того чтобы делать в Питере крупные проекты, надо на этом уровне выстраивать отношения. А заниматься мелкими проектами неинтересно и неэффективно. Но любой крупный проект опять же замыкается на людей, с которыми у нас вышел конфликт.

Елена Никитина,
Ведомости, 11.03.2008, №43 (2065)