INTERMARKSAVILLS. Дубай сегодняшнего дня. 2010 год

Реструктуризация долговых обязательств несколько  улучшает обстановку, однако она пока остается достаточно напряженной  - считает  Игорь Индриксонс, директор Департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.

Рынок Дубая был одним из самых быстро растущих в мире. Вложение денег в недвижимость через перепродажу контрактов приносило здесь феноменальную прибыль. Далее последовало самое стремительное падение цен за всю историю развития рынков недвижимости. Дубайская «мечта» вошла в историю как классический плачевный пример спекулятивной политики. Потом грянул долговой кризис. Как обстоят дела на этом рынке недвижимости сегодня?

Цены на жилье на рынке недвижимости Дубая в 2009 году упали почти вдвое от докризисного уровня. Согласно отчету The Wealth Report 2010 (Мировой индекс элитной недвижимости 2010), за 2009 год из 40 городов мира, попавших в рейтинг, цены на элитную жилую недвижимость Дубая пострадали больше всего, зафиксировав падение за год на 45%.  

В настоящее время мы видим. как объявленная реструктуризация долговых обязательств  несколько улучшает обстановку. Усиление контроля со стороны правительства уже сейчас помогает избежать неопределенности и делает общую ситуацию на рынке более прозрачной. Рынок переходит в стадию более контролируемого роста, так как при наличии избыточного предложения в отдельных секторах  недвижимости, неизбежен переход от создания новых активов к управлению уже существующими. Но именно избыточное предложение является свидетельством того, что говорить о каком-либо восстановлении рынка Дубая пока не приходится. По некоторым оценкам в течение 2010 года на продажу будет выставлено около 41 000 единиц жилья средней и низшей ценовой категории. Объем спроса в то же время не будет соответствовать объему предложения что, вне всякого сомнения, отрицательно скажется на ценах. Сегодня в Дубае мы можем наблюдать тенденции характерные для всех «неблагополучных» рынков. Посмотрим на цифры  В первом квартале 2010 года по сравнению с первым кварталом 2009 года общий годовой индекс цен на жилье в Дубае вырос на 2%. По разным категориям жилой недвижимости имели место разнонаправленные тенденции. Если для квартир данный показатель вырос на 5%, то для таунхаусов он не изменился, а для домов и вилл имело место падение на 2%. Это говорит о том, что в период кризиса востребованными оказываются лишь небольшие, и. в силу этого, сравнительно недорогие площади. В тоже время дорогостоящие танхаусы, виллы и дома остаются абсолютно неликвидными, и спрос на них фактически отсутствует. Кстати еще одна интересная деталь: если в 4 квартале 2009 года еще можно было наблюдать небольшой спрос на незавершенные объекты, то в первом квартале 2010 года спрос на такую недвижимость в Дубае отсутствовал полностью. Этот факт можно объяснить как всем известными проблемами с финансированием строительства, так и ужесточившимися условиями ипотечного кредитования.  При общем снижении процентной ставки (сегодня она колеблется в пределах от 6,5% до 8%) банки серьезно ужесточили требования к заемщикам и выдают средства только на покупку уже построенной недвижимости. И это также  характерная черта всех  «проблемных» рынков.  

Еще одна важная тенденция сегодняшнего рынка Дубая  – изменение мотивации покупателей недвижимости. Если раньше в подавляющем числе случаев имел место спекулятивный спрос, то теперь квартиры в Дубае покупают, в основном, для собственного проживания. Для инвестиций в местную недвижимость с целью получения прибыли сейчас не лучшее время…… 

Увеличение предложения нового жилья в популярных районах Дубая  в 2010 году вызвало и понижение арендных ставок. Тенденция к снижению стоимости аренды жилья в большинстве районов Дубая продолжается. Такие популярные районы как Dubai Marina и The Palm Jumeirah за прошедшие полгода, в целом, выглядели лучше других районов эмирата. Средняя стоимость аренды двуспальных апартаментов на искусственном острове The Palm Jumeirah снизилась на 4%. Аренда аналогичного жилья в районе Dubai Marina подешевела, в среднем, на 6%. Это объясняется еще и тем, что в данных районах в последнее время вводятся в эксплуатацию новые жилые проекты, в том числе – предлагающие более бюджетное жилье. Снижение арендной платы будет продолжаться, так как в ближайшие месяцы как на рынке жилой, так и коммерческой недвижимости в большинстве районов будет сокращаться количество сделок,. Особенно заметно это станет в наименее развитых и интегрированных районах. Уровень вакантности площадей будет расти. 

Спад распространится не на все районы и проекты эмирата. В наиболее выигрышной ситуации окажутся качественные объекты, которые обладают выгодным местоположением. Количество сделок по аренде вилл в таких районах как Arabian Ranches, Victory Heights и Lakes остается на прежнем низком, но стабильном уровне.  

Надежду у инвесторов вызывает некоторая стабилизация объемов сделок, однако сложности с финансированием по-прежнему остаются главной проблемой Дубая.