IntermarkSavills. Рынки аренды и купли-продажи Москвы и Лондона

Расскажите друзьям

Август 2010 год

Москва и Лондон:  влияние близости престижных школ на рынки недвижимости премиум-класса двух столиц.

В Великобритании в борьбе за место в престижной школе многие родители приобретают дома в близлежащих районах. Несмотря на экономический спад, покупатели жилья готовы платить на 16% больше за расположение в радиусе хорошей школы. Более того, по прогнозам экспертов Savills, такие дома в первую очередь вырастут в цене по мере восстановления рынка.  В Москве влияние школы на стоимость квадратного метра пока не столь велико, но определенные схожие тенденции все же отмечаются, считают эксперты IntermarkSavills, представительства Savills  в России.

По данным Savills, дома, расположенные в радиусе средних школ, которые входят в первую двадцатку в рейтинге лучших школ Великобритании, стоят в среднем на 16% дороже других домов в данном районе. А в Оксфорде цены на жилье в радиусе школ The Dragon и Oxford High -  на 25% выше средних цен в городе.  Кроме того, в период недавнего экономического спада цены на недвижимость, расположенную рядом со школами, в среднем потеряли на 20% меньше, чем цены на недвижимость в менее привлекательных с точки зрения образования районах.  В Эдинбурге именно самая высокая в стране концентрация частных школ в период экономического спада оказала основную поддержку ценам на недвижимость. Так, в  прошлом году за дом в районе Colington, расположенный в радиусе двух высококлассных школ - Merchiston Castle School и George Watson´s College, боролись 22 покупателя. Дом был продан с 20% наценкой в течение 10 дней.  Впрочем, эта тенденция пока не стала повсеместной в стране: есть отличные центры образования - городки Fareham и Woking, где цены на жилье остаются ниже, чем в среднем по Великобритании. 

В Москве, по словам Екатерины Гурьевой, Директора департамента продаж городской недвижимости компании IntermarkSavills, таких  прямых корреляций нет. «Если сравнивать с соседними Остоженкой и Якиманкой, то у покупателей с детьми большим спросом пользуются Хамовники, поскольку это очень развитый с точки зрения детской инфраструктуры район (парки, школы, детские сады)», - отмечает Екатерина Гурьева. В загородных поселках близкое расположение к школе гораздо больше влияет на стоимость метра.  

«С «эдинбургским феноменом» можно сравнить многокомнатные квартиры в центре российской столицы, которые устояли в цене, - говорит Галина Ткач, директор департамента аренды компании IntermarkSavills. - Кроме того,  в два раза, по сравнению с кризисным периодом, увеличился спрос на аренду на Ленинградском направлении - здесь в организованных арендных поселках уже появился лист ожидания». 

 
Новые элитные районы

«Хорошие школы позволяют назвать район элитным», - говорит  Йоланда Барнз, глава отдела исследований Savills, приводя в пример район Wandsworth на юге Лондона, который 20 лет назад был дешевым пригородом,  однако благодаря открывшимся здесь частным школам теперь является одним из самых востребованных среди покупателей - семейных пар. Екатерина Гурьева считает, что в Москве подобным примером может служить  ЖК «Покровские Холмы» в районе Покровское-Стрешнево - своеобразный островок не в центре, в который элитных покупателей и арендаторов притянула Англо-Американская школа. «Интерес к жилью  в Крылатских Холмах (речь идет о квартирах с двумя и более спальнями) возник после того, как там открылась The International School of Moscow, - добавляет Галина Ткач. -  Недавно в Новогиреево открылась отличная школа - The English International school, однако пока не все готовы переехать на восток города. Время покажет, сможет ли этот район стать аналогом Wandsworth».

Маржа за образование

«Наценка, которую вы платите за недвижимость, открывающую вам доступ к лучшим государственным школам, практически равна сумме, которую вам пришлось бы заплатить за обучение в частной школе. Такой шаг имеет смысл с точки зрения экономии средств, если вы даете образование более, чем одному ребенку», - говорит Пол Чешир, Преподаватель экономической географии в Лондонской школе экономики.

Стоимость учебы в частной школе в Москве стартует от 35000 рублей в месяц. Радиус проживания для государственной школы не имеет значения, т.к. детей туда все равно возят.

Наценка за расположение, по словам Галины Ткач, распространена на арендном рынке. Эксперт приводит в пример Британскую международную школу на Ленинградском проспекте - аренда жилья на этом направлении пользуется большим спросом, нежели на  других направлениях. Разница в арендных ставках на аналогичные объекты здесь и в других схожих по отдаленности от центра районах, по словам эксперта, составляет 12-15%.

Впрочем, для московского элитного рынка тенденция по покупке недвижимости в радиусе хорошей школы пока не набрала оборотов: «В общей структуре покупателей элитного жилья доля тех, кто делает свой выбор, ориентируясь на  близость к школе, крайне мала - не более 2%», - говорит Екатерина Гурьева. Тем не менее, отдельные локальные примеры все же подтверждают сходство с британским рынком. Так, по словам эксперта,  80% клиентов компании IntermarkSavills, покупавшие квартиры в ЖК «Покровские холмы», были мотивированы расположением комплекса в непосредственной близи от Англо-Американской школы. Похожая ситуация была и с ЖК «Шведский тупик», расположенным в районе Тверского бульвара, где к моменту сдачи дома было продано 60% площадей - из-за большого выбора хороших школ  -  от  государственных специализированных (например, с языковым уклоном) до элитных частных.

Типичные покупатели и арендаторы

Типичный покупатель в одном из лучших, с точки зрения образования, британских городков Newbery - семейная пара за 30 с детьми в возрасте от 5 до 12 лет, которым необходимо дать образование в последующие 15 лет. Их привлекают частные школы района. Кроме того, это зарубежные покупатели, желающие приобрести загородный дом на время, пока их дети проходят обучение в школе-пансионе. Типичного покупателя, мотивированного близостью к школе, московские эксперты выделить затрудняются.

Более понятен портрет арендатора жилья поблизости от школ. «В Москве около 50% всех арендаторов, обращающихся в агентство недвижимости IntermarkSavills, - семейные пары, причем подавляющее большинство из них ищет недвижимость недалеко от школ», - отмечает Галина Ткач. Причем, по ее словам,  поиск недвижимости в аренду неподалеку от школы больше характерен для  иностранцев, нежели для россиян: выбор средних учебных заведений для детей экспатов в Москве гораздо меньше, поэтому близость к ним имеет достаточно большое значение. Как правило, такие арендаторы - это семьи с детьми в возрасте до 12 лет. Так как на Западе детей заводят после 30, то это достаточно зрелая публика, к моменту переезда в Россию уже состоявшаяся в профессиональном плане. С другой стороны, некоторые престижные школы устанавливают ограничение по приему детей - так, например, в Англо-Американской школе приоритет отдается детям членов англоязычного сообщества (дипломатов и бизнесменов из Великобритании, США, Канады и т.д.). По причине огромной популярности этой школы дома и таунхаусы с несколькими спальнями в районе Пятницкого и Ленинградского шоссе востребованы всегда. «Ситуация со школами для детей экспатов настолько плачевна, что многие иностранные специалисты отказываются от работы в Москве только потому, что здесь сложно устроить детей в школу. Но те, кто все же предпочел карьеру временным неудобствам, встают на очередь. До устройства в хорошую школу такие семейные пары часто живут раздельно - отцы, работающие в Москве, улетают на уик-энд в Европу, а когда предоставляется возможность, «вызывают» сюда маму с ребенком», - заключает эксперт. Доля россиян среди арендаторов организованных поселков невелика - около 10%. 

Дефицит предложения: есть ли он?

 «Высокий спрос на дома в радиусе хороших школ часто означает ограниченное предложение, - говорит Роберт Джейкобс, глава офиса Savills в районе Tunbridge Wells, в котором располагаются некоторые из самых популярных школ в стране. - Покупатели не раз доказывали свою готовность заплатить любую цену за дом в нужном им районе». В Москве дефицита предложения жилья на продажу поблизости от школ, по словам Екатерины Гурьевой, нет. Зато есть дефицит на арендном рынке. Так, по словам Галины Ткач, нехватка многокомнатных квартир наблюдается, например, в районе Чистых Прудов, который  давно облюбовали французы.

Из столиц за образованием

Экспертам Savills известны случаи, когда семейные пары перебирались из Лондона в маленькие городки с хорошими школами, причем в первое время им приходится снимать там жилье. Такие случаи имеют место и в Москве. Так, по словам Галины Ткач, некоторые клиенты IntermarkSavills  сдают собственное жилье в центре и арендуют загородные дома на Ленинградском шоссе (как частные, так и в организованных поселках), чтобы дети учились в Британской международной школе.

Девелоперам и инвесторам на заметку

Как отмечает Галина Ткач, с детскими садами ситуация ещё хуже, чем со школами: «Место в хорошем садике нужно начинать искать уже в период беременности. В Москве  хороших детских садов, где ведут воспитание по западным стандартам, - всего-ничего: при американском посольстве, в «Росинке», две школы Монтессори, «Пти КРЭФ», плюс  два российских садика в центре для англоговорящих детей. Хорошие детские сады девелоперы могли бы рассматривать как своеобразный центр притяжения - ориентироваться на их расположение  при выборе площадки под застройку».

Пока все британские тенеденции (наценка за расположение, устоявшие в цене объекты поблизости от школ, переезд из центра загород) в Москве мы  отчетливо наблюдаем на арендном рынке. Однако по мнению Екатерины Гурьевой, частным инвесторам уже сегодня стоит обратить внимание на те районы, где расположены востребованные школы - ведь, в среднесрочной и долгосрочной перспективе такая недвижимость вне сомнения будет пользоваться спросом не только на рынке аренды, но и на рынке купли-продажи.
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
Startup Weekend 5.0
23 ноября 2018
Ещё события
Реклама помогает Rusbase


Разместить рекламу



Telegram канал @rusbase



Реклама помогает Rusbase


Разместить рекламу