Инвестиции с именем

Полноценный отдых возможен тогда, когда голова свободна от проблем, связанных с уборкой, оплатой счетов, заказом такси и другими повседневными хлопотами. Поэтому так привлекательны предложения недвижимости, которой управляют известные гостиничные сети - они-то знают толк в комфорте.

Всем известны такие цепочки отелей, как Amanresorts, Six Senses, Radisson, Four Seasons, Kempinski... Курорты под их управлением неизменно привлекают интерес отдыхающих, ведь за громким брендом стоят высокие стандарты качества. А значит, не будут пустовать и частные резиденции на территории этих курортов.

Уже не редкость, когда ведущие гостиничные сети в сотрудничестве с надежными девелоперами включают в план будущего курорта не только отель и связанную с ним инфраструктуру отдыха, но также апартаменты или виллы на продажу. Очевидные преимущества такого предложения - возможность пользоваться разнообразными и качественными услугами отеля, выгодное расположение комплекса и высокая ликвидность - можно надеяться, что при необходимости продать недвижимость с брендом отеля можно будет быстрее и выгоднее.

Если управляющая компания предлагает программу по сдаче недвижимости в аренду в отсутствие хозяев, то это служит дополнительной гарантией того, что обслуживание резиденций будет соответствовать уровню отеля. В этом случае складывается партнерство между управляющей компанией и владельцем недвижимости: отель пополняет свой номерной фонд, а покупатель компенсирует немалые затраты на содержание недвижимости и может даже получить некоторую прибыль. К тому же владелец не так жестко связан контрактом, как в случае с покупкой номера в апарт-отеле: из программы можно в любой момент выйти и переехать в свой дом насовсем.

Южная Европа 

Сеть Amanresorts известна прежде всего своими курортами в экзотических странах. Если в США она владеет двумя отелями и еще двумя в Европе (во Франции и в Черногории), то в Азии у нее тринадцать курортов, и до недавнего времени виллы Aman были доступны для частных покупателей только здесь. Однако сейчас география предложений стала шире - в Карибском регионе на рынок вышли курорты Amanyara в Терксе и Кайкосе, The Aman at Playa Grande в Доминиканской Республике, а в 2010 г. был запущен новый европейский проект - The Aman at Porto Heli в Греции.

The Aman at Porto Heli находится на восточном побережье полуострова Пелопоннес, рядом с городком Порто-Хели, окрестности которого за последние 30 лет были застроены роскошными частными виллами. Проект ведет компания Dolphin Capital Investors, которой принадлежит более 60 жилых проектов на Кипре, а также 13 крупных проектов в Греции, Хорватии, Турции, Доминиканской Республике, Панаме.

Курорт, спускающийся к морю по склонам холма, будет располагать собственным пляжем в тихой бухте, спа, спортзалом и павильоном для занятий йогой, теннисными кортами, конференц-залом, собственной библиотекой и художественной галереей, а также барами и ресторанами. Отель с 38 павильонами будет построен в первую очередь, до 2012 г. Рядом появятся виллы: работы над их планировкой и возведением ведутся в индивидуальном порядке. Дома будут сданы владельцам через два года после подписания контрактов, и, так как несколько участков уже продано, первые виллы будут завершены одновременно с отелем.

Площадь участков для каждой резиденции - 4000 или 10 000 кв. м. Из каждой виллы будет открываться уникальный вид - на море или оливковую рощу, либо панорамный вид на окрестности. Цены от 3 млн до 20 млн евро позволяют рассчитывать на самый высокий уровень строительства, отделки, оборудования каждого дома.

Владельцы вилл смогут пользоваться услугами курорта на тех же правах, что и гости отеля: часть услуг для них будет бесплатной. Размер платы за управление недвижимостью еще не определен, но хозяевам не придется заботиться об уборке дома, чистке бассейна, уходе за садом, а при необходимости - замене оборудования и мебели. Плата за пользование телефоном рассчитывается по тарифам отеля, за электричество, воду, газ, подогрев бассейна - по счетчикам. За дополнительную плату Aman готов предоставлять услуги a la carte.

Подписывая договор купли-продажи, покупатели соглашаются с тем, что не будут сдавать свое жилье в аренду самостоятельно - однако для желающих уменьшить ежегодные расходы Aman предлагает программу аренды. При этом компания не ограничивает минимальный или максимальный период, когда владелец или его близкие могут жить на вилле. Поэтому и такой схемы, как «гарантированный доход», в The Aman at Porto Heli нет: прибыль зависит от того, с какими целями приобретается недвижимость.

Юго-Восточная Азия

Чем ближе завершение проекта, тем точнее и детальнее становятся условия арендных программ. Курорт Soneva Kiri под управлением сети Six Senses в Юго-Восточной Азии уже функционирует и готов представить инвесторам конкретные цифры.

Курорт находится на острове Ко-Куд в Сиамском заливе. Soneva Kiri предлагает все то, чего обычно ожидают от роскошного тайского курорта: традиционные виллы среди пальм, частные пляжи, спа и массажи, рестораны европейской и азиатской кухонь... Курорту принадлежит 42 виллы, еще 21 выставлена на продажу по цене от $2,5 млн до $8,5 млн. Покупателям предлагают включиться в программу управления недвижимостью с весьма гибкими условиями для тех, кто хотел бы окупить затраты на обслуживание или заработать.

Договор о сдаче виллы в аренду заключается на два года и может быть продлен. Владелец может сдавать жилье внаем как один месяц, так и круглый год - для этого нужно оговорить с оператором расписание собственных приездов на ближайшие 12 месяцев. Если планы изменились, собственник должен предупредить оператора за шесть месяцев.

Хозяин может закрыть любую комнату, например главную спальню, и она не будет участвовать в программе.

Soneva Kiri by Six Senses предлагает приятный бонус для тех, кто вступает в программу аренды: мебель включается в цену виллы. Однако менять интерьеры без согласования с застройщиком в этом случае невозможно.

Арендный доход распределяется таким образом. 16% уходит на обслуживание виллы и ее территории, ремонт. Остальные 84% делятся между собственником и управляющей компанией. Если годовой доход составляет 6% от стоимости объекта и менее, то владелец получает 80% от прибыли, а управляющая компания - 20%. Если годовой доход превышает 6% от стоимости объекта, то владелец получает 40%, а компания - 60% от прибыли.

Перепродать виллу можно только после того, как все свободные резиденции будут реализованы девелопером.

Адриатика

Итак, собственник может выбрать: владеть роскошной недвижимостью и тратить существенные суммы на ее обслуживание - или включиться в программу аренды и сделать дом «безубыточным».

Известность бренда отеля, его звездность и престижное расположение гарантируют хорошую заполняемость. Поэтому прибыль от аренды как минимум окупает содержание жилья, а как максимум позволяет заработать. Подобные программы можно сравнить с тем, что предлагают инвесторам апарт-отели, хотя покупатели номеров в отелях получают гораздо меньшую свободу.

На Адриатике один из немногих работающих по такой схеме курортов - Radisson Blu Resort & Spa в Хорватии, рядом с Дубровником. Полное обслуживание недвижимости в комплексе Dubrovnik Sun Gardens на территории курорта обходится в 130 евро за 1 кв. м жилья. Дорого - однако в цену входит практически все, кроме еды, напитков в ресторанах и процедур велнес-центра (массажа, маникюра и т. п.). Эта плата включает мебель и оборудование, полное обслуживание от Radisson Blu, доступ к бассейнам, спортивному центру, услуги ресепшена, уход за домом и общими территориями, охрану, все необходимое страхование недвижимости, коммунальные услуги, место для парковки и другие услуги пятизвездочного курорта.

Владельцы, которые дают согласие, чтобы Radisson Blu сдавал недвижимость в аренду в их отсутствие, делят доход от сдачи в аренду пополам с управляющей компанией. Эта схема позволяет не только полностью покрыть эксплуатационные затраты, но и заработать.

Стоимость аренды апартаментов с одной спальней в высокий сезон составляет 342 евро, а в низкий - 251 евро в день. Прошедшее лето показало, что с июля по сентябрь заполняемость была 100%. Исходя из предположения, что в июне и октябре заполняемость составит 50%, а весь июль и 10 дней в сентябре владелец будет пользоваться своими апартаментами сам, его доход после вычета 20%-ного налога на прибыль может составить до 6% годовых.

Курорт уже построен, в 2010 г. девелопер вывел на рынок 25 из 207 апартаментов и, когда они будут распроданы, предложит покупателям следующие 25. Площадь объектов - от 44 до 111 кв. м, цены - от 170 000 до 608 000 евро плюс НДС 23%. Покупка оформляется на юридической лицо, что позволяет впоследствии вернуть НДС.

Роскошное обслуживание обходится дорого - и тем, кто планирует сочетать сдачу в аренду свой недвижимости с собственным использованием, рассчитывать на сверхприбыль от сдачи жилья по программе аренды не стоит. Покупка на курортах под управлением гостиничных операторов - это в первую очередь инвестиции в бренд, уникальное расположение, разнообразный и качественный сервис. Словом - инвестиции в образ жизни.

Материал предоставлен журналом Homes Overseas