Инвестиции в недвижимость перетекут из Японии в Европу

Удар стихии в Японии привел к беспрецедентным разрушениям жилья и инфраструктуры. На восстановление, по предварительным оценкам, потребуется не менее 5 лет. Эксперты расходятся во мнении о том, как трагические события отразятся на рынке недвижимости страны, а также затронет ли рынки других государств. По одним прогнозам, японскую недвижимость ждет 15-процентный "обвал" и бегство инвесторов, по другим - она, напротив, станет привлекательной для спекулянтов.

Всемирный банк оценил общий ущерб для Японии от разгула стихии в $122-235 млрд, или от 2,5 до 4% ВВП. Правительство страны назвало землетрясение, произошедшее 11 марта, самым дорогим стихийным бедствием в истории. По его оценкам, ущерб еще больше -  $300 млрд. Деловая активность снизилась, производства пока не спешат возобновить работу, иностранные компании закрывают представительства в Токио.

Рынок недвижимости страны ожидает 10-15-процентное падение и уход инвесторов, считает Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills. "Это серьезный удар по экономике, вызывающий обвал бирж, банкротства, безработицу. Япония в последние 20 лет находится в негативной зоне роста, на рынке недвижимости совершалось много спекуляций. Страна  вот-вот должна была выйти кризиса, когда случилась эта трагедия", - говорит эксперт. Он прогнозирует, что эти события могут вызвать бум цен на недвижимость в Европе. "Раньше азиатские инвесторы искали тихую гавань в Гонконге и Сингапуре, где рост в последние годы стал просто зашкаливать, составляя 20%-40% в год. В этой связи в конце 2010 г. многие аналитики отметили, что Япония стала привлекать все большее внимание инвесторов в регионе. Азиатские инвесторы приобрели недвижимость в Японии в 2010 г. на общую сумму $372 млн.  Объекты в центре Токио давали неплохую чистую доходность 4,5%-5,5% - в то время как аналогичные объекты в Гонконге и Сингапуре - 3%", - рассказывает эксперт. Теперь же эти финансовые потоки могут прийти в Европу, в частности, в Великобританию, Францию, Австрию и Швейцарию, считает Игорь Индриксонс. Также инвесторов могут интересовать некоторые города в Индии, в меньшей степени Китай.

Что касается России, то ситуация в Японии на местном рынке не отразится - инвесторам российская недвижимость не интересна, пессимистичен эксперт. "Инвестор видит, что при показателе доходности на коммерческую недвижимость в Москве в 7-8%, риски здесь намного выше, чем, например, в Лондоне, где доходность - 13%", - говорит он.

Или лучше в Японию?

Между тем, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar Сергей Чагин не согласен с тем, что инвесторы, вкладывавшие в Японию, в ближайшем будущем начнут искать другие рынки. "С моей точки зрения, они, напротив, будут работать на восстановлении жилищного сектора страны, в том числе на деньги страховщиков. Кроме того, сейчас, когда цены упали, рынок является очень привлекательным для спекулятивных инвесторов", - считает он.

Видимо, основываясь на этом же принципе, один из самых уважаемых инвесторов в мире американский миллиардер Уоррен Баффет на днях заявил, что ни за что не стал бы продавать акции японских предприятий, если бы они у него были. Он напомнил, что крупные чрезвычайные происшествия дают возможность для покупки акций.

"Рынок недвижимости Японии падает последние 20 лет, инвесторам вряд ли стоит рассчитывать на какое-то оживление", - напоминает Игорь Индриксонс.

Впрочем, ряд экспертов полагает, что произошедшие катаклизмы в Японии вряд ли окажут сколько-нибудь значимое влияние не только на глобальный рынок недвижимости, но даже и на локальный рынок региона. "Учитывая высокую степень организованности японцев как нации, землетрясение и его последствия могут вызвать лишь краткосрочные изменения", - предполагает Алексей Буреломов, ведущий консультант "Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ". Впрочем, возможно усиление интереса к размещению производств на континентальных землях, добавляет эксперт.

"Сами японцы, по всей вероятности, заберут свои деньги с европейских рынков, куда они инвестировали, чтобы помочь восстановлению экономики после землетрясения", - соглашается Игорь Индриксонс. Сейчас японским инвесторам в недвижимость принадлежат активы стоимостью $11,8 млрд. за пределами своей страны.