Ипотека: Как оформить ипотеку?

1. Определите, «потянете» ли вы ипотеку

Ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 60% от вашего ежемесячного дохода.

Для оценки своих финансовых возможностей можно обратиться к так называемым ипотечным калькуляторам на банковских сайтах и информационных порталах. Они показывают необходимое соотношение дохода заемщика, требуемой суммы, срока выплаты кредита и процентной ставки.

У вас должны быть накопления для оплаты первого взноса по ипотеке. Первоначальный взнос за квартиру составляет в среднем от 10 до 50%. Отсутствие первоначального ипотечного взноса может влиять на кредитную ставку в сторону ее повышения.

2. Выберите кредитора

При выборе банка сразу обратите внимание на размер различных комиссий: за открытие, обслуживание текущего или ссудного счета и так далее.

Что касается методики подсчета суммы выдаваемого кредита, то у каждого банка они свои.

Чтобы найти наиболее выгодный для себя кредит придется подробно изучить 5-10 банковских программ.

C поиском оптимальной программы банка могут помочь кредитные брокеры - профессиональные посредники между кредитным учреждением и заемщиком.

3. Соберите документы, которые необходимо предоставить в банк 

В каждом случае список "бумаг" для оформления ипотечного кредита будет индивидуальным. Вот примерный перечень требуемых документов.

1. Бумаги, идентифицирующие вашу личность как заемщика:

● Копия вашего паспорта.

● Копия документов о семейном положении.

● Копия пенсионной карточки, ИНН.

● Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.

● Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.

● Справка о доходах по форме банка.

2. Документы, касающиеся сведений о квартире:

● Копия правоустанавливающих документов (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры).

● Справки из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

● Отчет об оценке залога. В соответствии с этим отчетом банк предоставляет кредитные средства клиенту. Например, если приобретаемая квартира оценена в 200 тыс. долларов, банк принимает решение выдать клиенту 85% от этой суммы, т. е. 170 тыс. долларов.

● Выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, а также справка об отсутствии обременений в использовании имущества (то есть справка о том, что квартира не находится в залоге).

● Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета. Последняя подтверждает, что квартира находится на балансе подрядной организации, которая занимается коммунальными платежами.

● Продавец должен находиться в состоянии вменяемости, что чаще всего подтверждается тремя видами документов: копией водительских прав продавца, свидетельством о ношении оружия или справкой из ПНД (психо-неврологического диспансера).

На основании подготовленных документов заключаются два договора: ипотечный и трехсторонний договор купли-продажи между банком, продавцом и покупателем.

4. Будьте внимательны при расчетах с банком и продавцом жилья

Процедура расчета между продавцом и покупателем происходит по следующей схеме. Заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет. Затем он снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Когда продавец подписывает договор купли-продажи, покупатель получает ключи от ячейки. Воспользоваться банковским сейфом продавец может только после регистрации квартиры в Госуправлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

Ключи от квартиры покупатель получает уже после того, как продавец забирает деньги из ячейки. И только после этого можно праздновать новоселье.

5. Учтите все сопутствующие расходы

Предусмотрите заранее следующие траты.

● рассмотрение заявки. Это обойдется вам от $40 до 50. Лишь некоторые банки предоставляют эту услугу бесплатно. 

● услуги оценщика (если покупать квартиру на вторичном рынке). Это облегчит кошелек на 150-300 долларов.

● страхование права собственности (если покупать квартиру на вторичном рынке). Расходы выльются в 1-2,5% от суммы кредита в зависимости от срока страхования. Суть страхования права собственности состоит в том, что оно защищает от последствий событий, произошедших в прошлом. Ими могут быть нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.

● комиссия за выдачу кредита банком. От 5 тыс. рублей.

● обслуживание ссудного счета. "Съест" 0,5-1% от суммы кредита.

● услуги нотариуса по оформлению договора покупки в кредит составят 12-15 тыс. рублей, госпошлина - 500 рублей.

● регистрация договора в регистрационной службе ГУ ФРС - 40-270 долларов в зависимости от сроков исполнения.

● Аренда сейфа обойдется в примерно 50 долларов.

● Комиссия ипотечного брокера - от 500 до 1500 долларов в зависимости от сложности сделки.

● Риелтер попросит за свои услуги 3-4 тыс. долларов. Обратите внимание: на услугах надежных агентств лучше не экономить. Их высокие "гонорарные" запросы оправданы опытом работы в сфере ипотеки и знаниями о том, как максимально соблюсти интересы заказчика, то есть ваши.

6. Имейте ввиду, Вы можете прервать процесс заключения договора в любой момент

Как показывает практика, поводами для расторжения сделки, могут стать, например, такие:

● Вам стало известно о том, что квартира, которую вы собираетесь приобрести, подверглась в свое время незаконной перепланировке.

● обнаружился факт, что собственники продаваемых квартир - несовершеннолетние дети. 

В описанных ситуациях, даже если вы уже внесли аванс, сделка "разрывается".

Источник: http://www.ilovemoney.ru