Ипотека с миллионом рублей

Можно ли покупать квартиру в кредит в условиях кризиса? Первый, интуитивный ответ на подобный вопрос у большинства людей будет отрицательным. И в его пользу есть много доводов. Число банков, выдающих ипотечные кредиты, уменьшилось до минимума, ставки по кредитам выросли. А снижение цен на недвижимость грозит привести к тому, что банк может со временем счесть предмет залога не соответствующим по цене сумме долга и попросить внести часть денег досрочно - подобные прецеденты уже известны. 

Однако именно снижение цен на квартиры позволяет задуматься о покупке жилья в кредит. Цены на столичные метры упали очень сильно - и  на сбережения в сумме порядка миллиона рублей, на который раньше можно было купить скромную дачу, теперь возможно попытаться приобрести заурядную, но самую настоящую однокомнатную столичную квартиру. К ней мы и примерились. (См. также «Что ещё можно купить на миллион рублей»). 

1+ 3

Как известно, банки не кредитуют ряд категорий жилья. Это малогабаритки, квартиры в пятиэтажках и домах старой постройки, которые могут со временем снести. Поэтому присматриваться пришлось к жилью, которое в кредит все же купить можно. Самая скромная категория такой недвижимости - однокомнатная квартира в панельной девятиэтажке. Нам удалось найти много вариантов подобных квартир в спальных районах Москвы. По цене они приближаются к 4 млн рублей, но ее не превосходят. Итак - имеем миллион, пытаемся получить еще порядка трех.

Идем к пионерам

Первым был испробован давно известный на рынке ипотечного кредитования банк «DeltaCredit». Попытка прицениться к условиям успехом не увенчалась. Здесь можно получить кредит на срок до 20 лет. С переменной ставкой решили не рисковать - мало ли, как она может измениться. С валютой тоже - что будет с курсом доллара, предсказать невозможно. Однако постоянная ставка в рублях при кредитовании на 20 лет в этом банке составляет 17,5%. Плюс к тому, для искомой суммы покупки квартиры чуть менее 4 млн нашего миллиона как первоначального взноса недостаточно - нужно еще порядка 115 тыс. рублей, тогда получиться взять 2,8 млн рублей в ипотеку. Однако при этом аннуитет составит чуть более 40 тысяч рублей в месяц. Это примерно вдвое дороже сегодняшней стоимости аренды аналогичной квартиры. Лучше поискать какие-то более мягкие условия.

Столь же категорично пришлось отказаться от попыток получить ипотечный кредит в другом известном кредитном учреждении, а именно «Райффайзенбанке». Здесь фиксированная ставка в рублях - 20% годовых, сумму аннуитета при кредите на 2,8 млн рублей сроком на 20 лет составит 47 тысяч рублей. Было найдено еще несколько программ с аналогичным аннуитетом, но мы приняли решение поискать что-нибудь получше.

Тяжелый случай

Это «получше» мы, как показалось сначала, нашли в «Городском ипотечном банке». Но это только показалось. Здесь ставка ипотечного кредита начинается от 10%. Правда, в долларах. Но вовсе не соответствовала нашим условиям величина первоначального взноса - от 40%.  Для квартиры стоимостью около 4 млн рублей, это порядка 1,6 млн, а лишние 600 тысяч взять неоткуда. И, кроме того, надо будет понести дополнительные расходы. А получить кредит по минимальной ставке можно и вовсе при 70%-ном первоначальном взносе. Все это делает вариант в нашей ситуации непригодным.

Задачка с двумя неизвестными

Следующей попыткой стал некий «ИпоТекБанк». Здесь появились какие-то признаки приемлемости. Миллиона рублей все равно оказывается мало, для приобретения квартиры за 4 миллиона надо внести 1,2 млн рублей, то есть 30%. В таком случае можно получить в кредит 2,8 млн рублей под 15% годовых сроком на 20 лет. При этом ежемесячные платежи будут составлять порядка 37 тыс. рублей. Не очень большая разница с условиями банка «DeltaCredit», но все же 3 тысяч экономии есть. Кстати, у банка есть и кредиты под 13,5% годовых - но при первоначальном взносе размером 50% от стоимости квартиры.

Довольно умеренную ставку кредита удалось найти в не самом широко известном банке - «ИТБ». Здесь нам сообщили, что готовы предоставить ипотечный заем по постоянной рублевой ставке от 13%. При конкретном расчете заявки получилось чуть больше - 13,11%, но это, впрочем, не так уж и много. Правда, первоначальный взнос в один миллион, то есть 25%, банк не устраивает - попросили заплатить не  менее 30%, что в нашем случае составляет не менее 1,2 млн рублей. Сумма аннуитета по кредиту размером 2,8 млн рублей и сроком на 20 лет составляет в таком случае 30718 рублей.

Кругом должен

Мы поинтересовались дополнительными платежами. Как это обычно бывает, заемщик должен платить страховые взносы, причем ежегодно - по страхованию жизни, трудоспособности и прав собственности на квартиру. Совокупно комиссия составляет от 0,6 до 1%, которые исчисляются от суммы долга плюс 10%. Как объяснили по телефону, скорее всего сумма страховой премии будет ближе к максимуму. В нашем случае это означает, что ежегодно, помимо аннуитета, надо отдавать порядка 30 тыс. рублей. Потом эта сумма будет постепенно уменьшаться, но в первые годы погашения кредита, когда доля платежей по основной сумме кредита крайне мала, страховка останется почти неизменной.

Теперь о разовых платежах. Банк берет комиссию за выдачу кредита в размере 1-1,5% от его величины, но не менее 10-15 тыс. рублей. А также 3500 рублей надо будет заплатить за оценку квартиры. Если по ее итогам она не понравится банку, придется искать другие варианты квартир и каждый раз платить еще по 3500 рублей. Плюс к тому, поскольку проведение сделки все-таки лучше поручить профессиональному риэлтору, надо увеличить сумму единовременных расходов еще на 2%, на сей раз уже от полной стоимости квартиры. Чтобы не мучить вас подробностями, скажу, что со всеми единовременными расходами (и однократной услугой по оценке) платежи по первому году составят порядка 144 тысяч рублей. Итого к имеемому миллиону рублей надо изыскать для покупки квартиры еще порядка 350 тысяч.

И целого миллиона мало

В качестве кратких выводов. Миллиона рублей - ровным счетом - на покупку московской квартиры в кредит в настоящее время не хватит, нужно еще 250-300 тысяч. При таких финансовых возможностях можно найти квартиру, которую банки одобрят как объект покупки. Ежемесячно за однушку в заурядном доме придется платить более 30 тысяч рублей. Если вы уверены в стабильности своих доходов, то подобрать и приобрести квартиру в кредит можно прямо сейчас. Впрочем, не исключено, что по осени будет очередная волна снижения цен на московское жилье. Говорить о реалистичности какого-либо прогноза в нынешних условиях, конечно, невозможно. Наверное, более правильным будет предположить, что роста цен на квартиры, скорее всего, не последует. Если же они еще потеряют в цене, то приобрести жилье по ипотеке станет возможным и с миллионом рублей в кармане.