Ипотека в России станет дороже

С 15 сентября основной игрок на рынке ипотеки в России - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), реализующее программу "Доступное жилье", меняет правила игры. Главным новшеством, которое вводит АИЖК, являются условия рефинансирования ипотечных кредитов. Теперь сотрудничающие с АИЖК банки не смогут кредитовать дешевле установленных агентством ставок. Эксперты прогнозируют, что ставка по ипотечному кредиту может подняться на 2-3 процентных пункта. И ипотечные кредиты, которые и так были не по карману большинству россиян, станут еще более недоступны.

С сегодняшнего дня АИЖК будет выкупать кредиты по новой схеме: агентство будет заключать с партнерами договоры или на год без фиксации параметров выкупа, или форвардные контракты на четыре месяца с фиксированными условиями и обязанностями по поставке закладных.

Также АИЖК вводит понятие ставки рефинансирования: если кредит имеет доходность ниже этой ставки, то он будет выкупаться с дисконтом (в зависимости от срока жизни кредита), если выше - то с премией. Как рассказал RB.ru начальник отдела продаж "Русского ипотечного банка" Алексей Дорош, размер ставки рефинансирования будет складываться из базовой ставки (12,65%) плюс маржа за кредитный риск (от 1 до 4,75%).

Как отмечает эксперт, в Москве ставки по кредитам вырастут до 17,4% (если учитывать, что сумма кредита составляет 8 млн руб., первоначальный взнос 20% и срок 30 лет). Однако типовая ставка (для регионов) вырастет до 15-16%. Таким образом, рост составит 2-3 процентных пункта. 

Снизить риски

Как ожидает само агентство, радикальная смена подхода к рефинансированию ипотеки позволит снизить число невозвратов по кредитам, выкупленных агентством, и компенсировать убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам.

Алексей Дорош в комментарии RB.ru также отмечает, что такой шаг АИЖК является в целом "позитивным решением". "Количество невозвратов по ипотеке растет, и в следующем году это может стать проблемой номер один. Таким образом АИЖК стремиться диверсифицировать риски", - отмечает эксперт.

Отпугнуть заемщиков

С сегодняшнего дня кредитная ставка для каждого заемщика будет устанавливаться индивидуально, а условия выкупа будут зависеть от рыночной конъюнктуры. Кроме того, были резко ужесточены требования и к кредитоспособности заемщиков: теперь официальное подтверждение высокой зарплаты необходимо и для поручителей, которых, как правило, нужно не меньше двух. Плюс многочисленные справки о наличии у заемщика и поручителей дорогостоящего имущества.

Ужесточение условий кредитования непременно скажется на количестве желающих взять ипотеку. До сих пор потребитель в условиях постоянно растущих цен на недвижимость считал, что нужно покупать как можно скорее, отмечает Алексей Дорош. "Психология российского потребителя такова: сейчас главное купить, а как рассчитаться, подумаем потом", - подчеркивает эксперт. Однако ставки по кредитам растут, а платежеспособность в условиях растущей инфляции снижается. Это приводит к росту невозврата кредитов. "В четвертом квартале ожидается серьезный спад объемов кредитования", - отмечает эксперт, подчеркивая, что это в целом нормальная ситуация, позволяющая стабилизировать ситуацию на рынке ипотеки. "Сейчас нужно образумить потребителя, который необъективно оценивает свои финансовые возможности. Иначе мы можем повторить судьбу США", - констатирует эксперт.

При этом, по данным Дороша, на рынке недвижимости уже сейчас наблюдается коррекция цен: за прошлую неделю цены на жилье впервые не выросли вообще.