Итоги 2011 года на рынке загородной недвижимости

Эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги года на рынке загородной недвижимости. Мировая финансовая нестабильность не смогла не сказаться на активности рынка: так, количество новых проектов, вышедших на рынок в этом году, вдвое меньше показателей 2010 года, покупательская активность снижалась от месяца к месяцу на протяжении всего рассматриваемого периода.

Спрос

По данным компании Penny Lane Realty, в 2011 году подавляющая доля спроса по-прежнему пришлась на участки без подряда (71% от общего количества сделок). Спрос на готовые коттеджи составил 12%, участки с подрядом – 10%, таунхаусы и многоквартирные дома – 7%. Если сравнить эти данные с показателями прошлого года, то становится очевидно, что участки без подряда существенно сдали свои позиции: интерес к ним уменьшился практически на 20%. Стоит отметить, что практически все сегодняшнее предложение УБП сконцентрировано в эконом-классе.

Как и в прошлом году, на протяжении всего 2011 года наибольшую динамику на первичном рынке показала недвижимость эконом-класса. Количество операций в этом сегменте превысило 80% от всех заключенных сделок. Спрос на недвижимость бизнес и премиум класса в 2011 году практически весь сконцентрировался на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе, на них пришлось 27% и 29% всех запросов соответственно. Калужское и Киевское существенно сдали свои позиции вследствие тотальных планов правительства по расширению Москвы.

«В нашей компании практически отсутствуют обращения с целью приобретения земельного участка или коттеджа в «Новой Москве», - комментирует директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков. - Все клиенты, которые ранее рассматривали юго-запад, решили подождать и понять, что там будет происходить. Я думаю, что компании, работающие с недвижимостью бизнес и элит-класса в этом географическом сегменте, сейчас не у дел. В принципе, такое положение дел объяснимо. Обычно, приобретая загородную недвижимость, покупатели стремятся к тому, чтобы она была загородной на 100%. Попытки продавать Потапово, Южное Бутово показали, насколько это сложные для реализации проекты. Помимо этого, большие сомнения вызывают планы правительства застраивать присоединенные территории исключительно малоэтажным жильем. В средней полосе России выгоднее всего строить многоэтажные дома, именно поэтому все ранее заявленные проекты малоэтажной застройки у нас превращались в районы с высокоэтажными зданиями. Вероятность того, что «Новая Москва» будет исключением и останется малоэтажной, невелика. В настоящий момент присоединяемые к столице земли активно застраиваются стандартными высотными домами. Всего там реализуется порядка 20 проектов». 

Негативные события, обрушившиеся на мировые финансовые рынки во второй половине года, не смогли не сказаться на уровне спроса. Безусловно, это существенно сузило круг потенциальных клиентов, но в то же время и вымыло с рынка «лишних» игроков. «Можно сказать, что все сегодняшние покупатели твердо нацелены на покупку, - считает Дмитрий Цветков. - Клиентов, которые теоретически изучают предложение и планируют в будущем приобрести дом, крайне мало. Такая четкая направленность на результат в первую очередь связана с мировой экономической нестабильностью. Люди боятся уйти в праздники с крупной суммой денег на руках, не понимая, в какой валюте держать свои активы. Инвестиции в зарубежную недвижимость стремительно теряют свою популярность, в связи с ежедневными  непредсказуемыми скачками евро и непониманием, что будет с этой валютой завтра. После кризиса недвижимость фактически перестала работать как инвестиционный инструмент, но как инструмент сохранения денег она очень эффективна. Если начавшаяся финансовая нестабильность продолжится, то, по нашим прогнозам, это может привести к активизации спроса».

Нестабильность экономической ситуации неожиданным образом сказалась и на рынке аренды. Так, во второй половине года в компании Penny Lane Realty было зафиксировано рекордное количество арендных сделок. «Наблюдая за скачками мировых валют, многие сегодня не рискуют вступать в крупные сделки, - объясняет Дмитрий Цветков. - Такое поведение вполне логично: при изменении доллара на 1 рубль в двухмиллионном бюджете потеря составит порядка $60 тысяч. Конечно же, столь резкие перепады тормозят покупателей. Очень многие наши клиенты, уже нашедшие «дом своей мечты» и вступившие в процесс обсуждения сделки, меняют свои планы и принимают решение на время арендовать коттедж».

Предложение

За весь 2011 год на рынке появилось всего 79 новых поселков, что стало своеобразным «рекордом»: такое минимальное количество не было зафиксировано ни за один из последних пяти лет.

Несмотря на появление в 2011 году качественных проектов, предлагающих на продажу готовые коттеджи и участки с подрядом, участки без подряда продолжают доминировать в общем объеме нового предложения: на их долю приходится порядка 70%. Стоит отметить, что существенная часть УБП расположена на удалении более 50 км от МКАД. Доля мультиформатных поселков по итогам года составила 15%, коттеджей и таунхаусов 12% и 3% соответственно.

В этом году «выстрелило» немало клубных проектов. Как один из наиболее удачных, имеющий высокий потенциал для роста цен, стоит отметить поселок «Рижский квартал», расположенный в районе гольф-клуба «Нахабино». Благодаря грамотному девелоперу, отличному местоположению и  интересным архитектурным решениям, по мнению экспертов Penny Lane Realty, инвестиционная привлекательность проекта для его сегодняшних покупателей составит не менее 20-25% годовых. По итогам года практически вся первая очередь уже раскуплена.

Во второй половине года была заявлена реализация второй очереди известного коттеджного поселка «Полесье», расположенного на 1-ом Успенском шоссе. «Если «входить» в проект сейчас, то его инвестиционная привлекательность также составит порядка 20%, - считает Дмитрий Цветков. - Надежный инвестор, опытный девелопер, активная стройка являются гарантией его успешной реализации. Помимо этого, вторая очередь невелика (всего 14 домов), а в результате становится частью большого, давно заселенного и развитого коттеджного поселка».

В 2011 году на рынке не появилось ни одного проекта, который по классификации Penny Lane Realty можно было бы отнести к премиум-классу. «Компания "ВТБ Недвижимость" заявила о строительстве нового коттеджного поселка "Николо-Успенское", появился проект «Прозорово», вышла вторая очередь в поселке «Полесье», однако вряд ли цена в данных проектах превысит $4-5 млн. за домовладение, -комментирует Дмитрий Цветков.- Как правило, за календарный год на рынке загородной недвижимости появляется 1-2 элитных проектов. В горячие предкризисные годы их количество доходило до 3-5. Скудность 2011 года во многом объяснима нестабильной финансовой ситуацией, муссированием слухов о второй волне кризиса, а также сложностью с получением банковского кредитования».

Нельзя не отметить постоянное увеличивающееся количество домов, сдаваемых в аренду. В первую очередь, это предложение пополняется коттеджами, приобретенными в инвестиционных целях в 2006-2008 годах. Их владельцы понимают, что если выставят свои активы на продажу сегодня, то уйдут с рынка в убытке, поскольку после кризиса загородные объекты ощутимо упали в цене, поэтому они принимают решение сдавать их в аренду. Весомый вклад в разнообразие арендного предложения привносят и дома, владельцы которых эмигрируют из России. Так, по оценке независимых экспертов, уровень иммиграции в 2011 году в кругу лиц с высоким уровнем дохода, являющихся потенциальными владельцами дорогой загородной недвижимости, достиг отметки в 15%. Иными словами, сегодня каждый шестой принимает решение перевезти свою семью в другую страну.

Цена

Ценовая ситуация на первичном рынке загородной недвижимости в течение 2011 года оставалась стабильной. На протяжении всего рассматриваемого периода незначительные колебания фиксировались во всех сегментах, однако происходили они исключительно за счет увеличения стадии готовности проектов. Так, если к началу 2011 средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе была зарегистрирована в размере $4300, то на сегодняшний день она выросла не более чем на 6% и составляет $4650. Исключением являются лишь качественные проекты, доля которых на рынке не превышает и 10%. В них цена по итогам года в среднем повысилась на 10-15%.

«Несмотря на нестабильность многих макроэкономических показателей, на сегодняшний день никаких ярко выраженных предпосылок для активного роста или снижения стоимости недвижимости мы не видим. По нашим прогнозам, цены на загородную недвижимость по итогам года будут сопоставимы с показателями годовой инфляции, - считает Дмитрий Цветков. – Как правило, это является показателем здорового рынка, однако на этот раз данная ценовая стагнация  скорее свидетельствует о том, что он просто замер в ожидании».

Penny Lane Realty.