Директор по строительству французской FM Logistic - о проблемах зарубежных застройщиков в России
Самостоятельный вход на российский строительный рынок обычно заканчивается для зарубежных застройщиков плачевно. Чаще всего иностранцы для страховки запускают в свой капитал российского партнера или создают альянс с местной компанией, близкой к влиятельным политикам. Какие проблемы и как приходится решать на строительном рынке коммерческой недвижимости зарубежным застройщикам, отважившимся на автономное плавание, «Ведомостям» рассказал директор по строительству французской компании FM Logistic Жан Луи Но.
Для чего FM Logistic создала в России дочернюю строительную компанию?
Эта компания выступает в роли генподрядчика всех строительных проектов FM Logistic в России. Зачем нам объяснять чужому застройщику свои планы, если мы своими силами можем их воплотить?
Какие проблемы, на ваш взгляд, тормозят приход в Россию зарубежных застройщиков?
Во первых, рынок очень непрозрачен, живет по принципам, весьма далеким от цивилизованной конкуренции. Во вторых, зарубежных инвесторов настораживает стремительный рост цен на стройматериалы. Например, цены на цемент с начала года выросли за девять месяцев на 60%. В третьих, остро ощущается недостаток информации. Иностранцу трудно разобраться в многочисленных коридорах регуляторов и контролеров рынка. Головную боль вызывает согласование разрешительной документации на проекты.
Правила игры на строительном рынке Подмосковья меняются слишком быстро. Почти каждую неделю мы анализируем вступившие в действия и готовящиеся поправки в строительном законодательстве, знакомимся с подзаконными актами. Не успеем мы привыкнуть к одному перечню документов, как появляется дополнительный список. Иностранным компаниям трудно в этих условиях найти специалистов, которые помогут им четко и внятно объяснить, какие документы необходимы для согласования проекта.
Во Франции порядок проще?
Если там нелегко, то здесь очень тяжело. Во Франции сказали: принесите 10 документов, приносишь и можно засучить рукава. В России с первой попытки закрыть вопрос нереально. Приносишь 10 документов, а вам говорят: еще два. Принесешь два, вам говорят: еще три. И вместо первоначальных 10 получается 1617. Никто не может дать полный и окончательный список.
Специально палки в колеса ставят?
Я бы так не сказал. Я встречал чиновников, которые искренне хотели помочь, но либо требования к документообороту меняются очень быстро, либо они слабо знают свои обязанности. В России многое решают личные связи с чиновниками. Если тебя знают в лицо, тогда можно рассчитывать хотя бы на понимание.
Как вы оцениваете разрекламированную властями столицы и Подмосковья политику «одного окна» по сбору пакета документов, необходимых для строительства?
Хорошая идея. Но чтобы сдать документы и пройти экспертизу на разрешение строительства, нужно отстоять очень длинную очередь. К тому же если раньше специалисты какого то ведомства подсказывали, чего не хватает в документации, то теперь из за одной бумаги возвращают весь пакет. И после замены одного листа нужно снова долго стоять в очереди к этому окну.
А «подмазать» процесс вам не предлагали?
Нет, все знают, что наша компания не раздает взятки. Это наша принципиальная позиция.
Поэтому вы и стоите в очередях.
Это ваши слова. (Смеется.)
Насколько трудно подключиться к электросетям?
В Подмосковье рынок монополизирован, у нас здесь нет такого выбора, как во Франции, и мы работаем с «Мосэнерго». Мы, как иностранные инвесторы, не имеем никаких преференций и подключаемся на общих основаниях. Обычно на это у нас уходит минимум 45 месяцев. Это очень долго.
В Китае, например, совершенно другое отношение к зарубежным инвесторам. Там на продажу выставляется земельный участок, к которому уже подведены все основные коммуникации, они уже включены в цену участка. Полное подключение к энергомощностям, водоснабжению осуществляет не покупатель, а продавец в лице китайского государства. Нам остается только включить чайники, остальное это не наши проблемы.
А что с газом?
С газовиками работать еще сложнее, чем с энергетиками. На согласование проекта, расчеты, смету, многочисленные поправки к проекту в лучшем случае уходит год. Это значительно удлиняет срок сдачи объекта и ведет к его удорожанию. Поэтому мы вынуждены приспосабливаться к российским реалиям. Мы строим котельные, которые могут работать как на газе, так и на дизельном топливе. И пока решаются вопросы с газом, мы работаем на альтернативном источнике топлива. Но мы идем на эти меры не от хорошей жизни. Просто мы не можем себе позволить роскошь ждать целый год. Двойное энергопитание защищает нас и от возможных перебоев с подачей газа. Если газа нет, мы переключаемся на дизельное топливо.
Какие стройматериалы вы используете?
В основном российского производства. Предпочтение отдается продукции, которая выпускается по западным технологиям. Например, сэндвич панели, противопожарные стены. Также мы используем российские противопожарные системы безопасности и видеонаблюдения. Компания, которые их выпускают и устанавливают, затем их и обслуживают.
Я работаю в России с 1986 г. и люблю бывать на выставках. На мой взгляд, российские производители быстро сокращают технологическое отставание от западных конкурентов. Однако есть отдельные узлы и конструкции, выпуск которых пока не освоили российские компании. Ворота и стеллажи мы закупаем только во Франции и Бельгии.
Каким компаниям чаще всего вы доверяете субподряды?
Мы стараемся отдавать предпочтение местным. Это и дешевле, и помогает найти общий язык с местной администрацией. Чаще всего именно они занимаются подключением к системам энерго и водоснабжения. Но у нас есть и зарубежные подрядные строительные компании.
Вы стараетесь выкупить земельные участки в собственность или взять их в долгосрочную аренду?
У нас сейчас четыре платформы в Подмосковье. В 1998 г. мы запустили платформу в Долгопрудном, в 2003 г. в Чехове, оба участка находятся в аренде на 49 лет. Еще два участка в Сидорово и Электроуглях находятся в нашей собственности. Мы их выкупили у частных лиц. Хотя, разумеется, о своих планах мы проинформировали местные власти. Это помогает на уровне согласований.
Вы получили обременения на землю от местных властей?
Мы предпочитаем не переводить деньги на счет, а своими силами делать конкретные дела. Есть вещи, которые мы делаем и здесь, и во Франции. В Чехове, например, мы за свой счет отреставрировали местную церковь. Нас не принуждают дополнительно к проекту строить дороги или тепловые сети. Может быть, потому, что мы ничего не производим, а только оказываем услуги нашим клиентам. У нас другая маржа.
Почему в Сидорово вы купили участок, который не имеет железнодорожного подъезда? Ведь это для логистики важно.
Учитывая проблемы с транспортом, мы стараемся иметь доступ к железнодорожному сообщению. Мы понимаем, что Россия страна с огромной территорией, и наличие у склада железнодорожных путей является несомненным преимуществом. Но при покупке площадки в Сидорово мы ориентировались в первую очередь не на этот фактор, а на интересы наших крупных клиентов. В данном случае железнодорожная ветка для них была непринципиальна, их устраивало именно место. Это обстоятельство и определило выбор площадки для склада.
В Сидорово будет расположен один из крупнейших складов нашей компании на 120 000 кв. м. На наш взгляд, это максимальный объем в логистике, который в настоящее время может позволить крупный оператор. Большие объемы трудно освоить в эксплуатации. В случае необходимости можно будет отвезти товар с железнодорожной станции до склада и обратно в контейнерах на грузовом автомобиле.
У вас большая текучесть кадров?
Наша компания большое внимание уделяет подготовке кадров. Инвестиции в обучение составляют 3% фонда заработной платы. Принимаются специальные меры, чтобы уровень подготовки отвечал запросам современной логистики, а также «опыту управления группы». Мы создаем все возможности для карьерного роста российским специалистам. И надеемся, что придет время, когда в нашей компании будут работать только граждане вашей страны. Но не все проходит так гладко, как нам хотелось бы.
Во первых, порой случается, что мы вложили в человека все наши знания и опыт, а он говорит нам: «Спасибо, до свидания», и уходит, потому что ему предложили в другом месте на 500 руб. больше. В Подмосковье нет проблем с безработицей. На рынке труда легко найти работу. Не секрет, что зарплата в Московском регионе ежегодно растет на 2025%. Это, естественно, плохо влияет на стабильность коллектива.
Во вторых, в вашей стране весьма либеральное трудовое законодательство. Любой сотрудник после подачи заявления об увольнении должен отработать всего 14 дней. Во Франции этот срок увеличен до трех месяцев. А управленцы могут расстаться с компанией, только отработав минимум полгода. Конечно, в такой ситуации мы не можем рисковать. Поэтому в нашей компании на всех ключевых позициях французы.
А какие должности они занимают?
Это руководители всех проектов, финансисты, юристы и прорабы. У вас шутят, что можно запустить проект без финансиста, но невозможно без прораба. Разумеется, им активно помогают российские специалисты.
Вы всегда сдаете объекты в заявленные сроки?
Я не знаю в Москве и Подмосковье ни одной строительной компании, которая сдает объекты точно в указанный срок. Это касается и жилья, и коммерческой недвижимости. Задержка составляет от месяца до года. Порой и дольше. В России нельзя сдать вовремя объект, если строго соблюдаешь законы. Поэтому ежемесячно я рассказываю своему внутреннему клиенту генеральному директору FM Logistic по Восточной Европе г ну Энашу о графике выполненных работ. И если есть какие то объективные причины, мы вносим коррективы в наши планы.
В России после сдачи проекта по традиции принято улучшать его характеристики. Вас эта мода не задела?
Мы возводим объекты не для того, чтобы их потом перепродать, мы это делаем для нашей материнской компании и за ее деньги. Поэтому мы не можем выполнять дело кое как, чтобы потом его переделывать. Отсюда особое отношение к качеству работ. Мы строим в России склады нового класса А+. Большое внимание уделяем полам, которые должны послужить 20 - 30 лет. Денег для полов не жалеем. Ведь ремонтировать их некогда наши многопрофильные склады работают 24 часа в сутки семь дней в неделю. Есть склады для хранения продукции в разных температурных режимах и хранения опасных грузов.
Какие ближайшие планы у вас в России?
FM Logistic намерена расширять строительство собственных складских площадей в России. Есть желание построить и пятый складской комплекс в Московской области, правда, это во многом определяется возможностью приобретения подходящих земельных участков. В планах строительство собственного складского комплекса в Санкт - Петербурге, Новосибирске, Владивостоке.
Сергей Артемов
Для Ведомостей, 10.12.2007, №233 (2007)
Для чего FM Logistic создала в России дочернюю строительную компанию?
Эта компания выступает в роли генподрядчика всех строительных проектов FM Logistic в России. Зачем нам объяснять чужому застройщику свои планы, если мы своими силами можем их воплотить?
Какие проблемы, на ваш взгляд, тормозят приход в Россию зарубежных застройщиков?
Во первых, рынок очень непрозрачен, живет по принципам, весьма далеким от цивилизованной конкуренции. Во вторых, зарубежных инвесторов настораживает стремительный рост цен на стройматериалы. Например, цены на цемент с начала года выросли за девять месяцев на 60%. В третьих, остро ощущается недостаток информации. Иностранцу трудно разобраться в многочисленных коридорах регуляторов и контролеров рынка. Головную боль вызывает согласование разрешительной документации на проекты.
Правила игры на строительном рынке Подмосковья меняются слишком быстро. Почти каждую неделю мы анализируем вступившие в действия и готовящиеся поправки в строительном законодательстве, знакомимся с подзаконными актами. Не успеем мы привыкнуть к одному перечню документов, как появляется дополнительный список. Иностранным компаниям трудно в этих условиях найти специалистов, которые помогут им четко и внятно объяснить, какие документы необходимы для согласования проекта.
Во Франции порядок проще?
Если там нелегко, то здесь очень тяжело. Во Франции сказали: принесите 10 документов, приносишь и можно засучить рукава. В России с первой попытки закрыть вопрос нереально. Приносишь 10 документов, а вам говорят: еще два. Принесешь два, вам говорят: еще три. И вместо первоначальных 10 получается 1617. Никто не может дать полный и окончательный список.
Специально палки в колеса ставят?
Я бы так не сказал. Я встречал чиновников, которые искренне хотели помочь, но либо требования к документообороту меняются очень быстро, либо они слабо знают свои обязанности. В России многое решают личные связи с чиновниками. Если тебя знают в лицо, тогда можно рассчитывать хотя бы на понимание.
Как вы оцениваете разрекламированную властями столицы и Подмосковья политику «одного окна» по сбору пакета документов, необходимых для строительства?
Хорошая идея. Но чтобы сдать документы и пройти экспертизу на разрешение строительства, нужно отстоять очень длинную очередь. К тому же если раньше специалисты какого то ведомства подсказывали, чего не хватает в документации, то теперь из за одной бумаги возвращают весь пакет. И после замены одного листа нужно снова долго стоять в очереди к этому окну.
А «подмазать» процесс вам не предлагали?
Нет, все знают, что наша компания не раздает взятки. Это наша принципиальная позиция.
Поэтому вы и стоите в очередях.
Это ваши слова. (Смеется.)
Насколько трудно подключиться к электросетям?
В Подмосковье рынок монополизирован, у нас здесь нет такого выбора, как во Франции, и мы работаем с «Мосэнерго». Мы, как иностранные инвесторы, не имеем никаких преференций и подключаемся на общих основаниях. Обычно на это у нас уходит минимум 45 месяцев. Это очень долго.
В Китае, например, совершенно другое отношение к зарубежным инвесторам. Там на продажу выставляется земельный участок, к которому уже подведены все основные коммуникации, они уже включены в цену участка. Полное подключение к энергомощностям, водоснабжению осуществляет не покупатель, а продавец в лице китайского государства. Нам остается только включить чайники, остальное это не наши проблемы.
А что с газом?
С газовиками работать еще сложнее, чем с энергетиками. На согласование проекта, расчеты, смету, многочисленные поправки к проекту в лучшем случае уходит год. Это значительно удлиняет срок сдачи объекта и ведет к его удорожанию. Поэтому мы вынуждены приспосабливаться к российским реалиям. Мы строим котельные, которые могут работать как на газе, так и на дизельном топливе. И пока решаются вопросы с газом, мы работаем на альтернативном источнике топлива. Но мы идем на эти меры не от хорошей жизни. Просто мы не можем себе позволить роскошь ждать целый год. Двойное энергопитание защищает нас и от возможных перебоев с подачей газа. Если газа нет, мы переключаемся на дизельное топливо.
Какие стройматериалы вы используете?
В основном российского производства. Предпочтение отдается продукции, которая выпускается по западным технологиям. Например, сэндвич панели, противопожарные стены. Также мы используем российские противопожарные системы безопасности и видеонаблюдения. Компания, которые их выпускают и устанавливают, затем их и обслуживают.
Я работаю в России с 1986 г. и люблю бывать на выставках. На мой взгляд, российские производители быстро сокращают технологическое отставание от западных конкурентов. Однако есть отдельные узлы и конструкции, выпуск которых пока не освоили российские компании. Ворота и стеллажи мы закупаем только во Франции и Бельгии.
Каким компаниям чаще всего вы доверяете субподряды?
Мы стараемся отдавать предпочтение местным. Это и дешевле, и помогает найти общий язык с местной администрацией. Чаще всего именно они занимаются подключением к системам энерго и водоснабжения. Но у нас есть и зарубежные подрядные строительные компании.
Вы стараетесь выкупить земельные участки в собственность или взять их в долгосрочную аренду?
У нас сейчас четыре платформы в Подмосковье. В 1998 г. мы запустили платформу в Долгопрудном, в 2003 г. в Чехове, оба участка находятся в аренде на 49 лет. Еще два участка в Сидорово и Электроуглях находятся в нашей собственности. Мы их выкупили у частных лиц. Хотя, разумеется, о своих планах мы проинформировали местные власти. Это помогает на уровне согласований.
Вы получили обременения на землю от местных властей?
Мы предпочитаем не переводить деньги на счет, а своими силами делать конкретные дела. Есть вещи, которые мы делаем и здесь, и во Франции. В Чехове, например, мы за свой счет отреставрировали местную церковь. Нас не принуждают дополнительно к проекту строить дороги или тепловые сети. Может быть, потому, что мы ничего не производим, а только оказываем услуги нашим клиентам. У нас другая маржа.
Почему в Сидорово вы купили участок, который не имеет железнодорожного подъезда? Ведь это для логистики важно.
Учитывая проблемы с транспортом, мы стараемся иметь доступ к железнодорожному сообщению. Мы понимаем, что Россия страна с огромной территорией, и наличие у склада железнодорожных путей является несомненным преимуществом. Но при покупке площадки в Сидорово мы ориентировались в первую очередь не на этот фактор, а на интересы наших крупных клиентов. В данном случае железнодорожная ветка для них была непринципиальна, их устраивало именно место. Это обстоятельство и определило выбор площадки для склада.
В Сидорово будет расположен один из крупнейших складов нашей компании на 120 000 кв. м. На наш взгляд, это максимальный объем в логистике, который в настоящее время может позволить крупный оператор. Большие объемы трудно освоить в эксплуатации. В случае необходимости можно будет отвезти товар с железнодорожной станции до склада и обратно в контейнерах на грузовом автомобиле.
У вас большая текучесть кадров?
Наша компания большое внимание уделяет подготовке кадров. Инвестиции в обучение составляют 3% фонда заработной платы. Принимаются специальные меры, чтобы уровень подготовки отвечал запросам современной логистики, а также «опыту управления группы». Мы создаем все возможности для карьерного роста российским специалистам. И надеемся, что придет время, когда в нашей компании будут работать только граждане вашей страны. Но не все проходит так гладко, как нам хотелось бы.
Во первых, порой случается, что мы вложили в человека все наши знания и опыт, а он говорит нам: «Спасибо, до свидания», и уходит, потому что ему предложили в другом месте на 500 руб. больше. В Подмосковье нет проблем с безработицей. На рынке труда легко найти работу. Не секрет, что зарплата в Московском регионе ежегодно растет на 2025%. Это, естественно, плохо влияет на стабильность коллектива.
Во вторых, в вашей стране весьма либеральное трудовое законодательство. Любой сотрудник после подачи заявления об увольнении должен отработать всего 14 дней. Во Франции этот срок увеличен до трех месяцев. А управленцы могут расстаться с компанией, только отработав минимум полгода. Конечно, в такой ситуации мы не можем рисковать. Поэтому в нашей компании на всех ключевых позициях французы.
А какие должности они занимают?
Это руководители всех проектов, финансисты, юристы и прорабы. У вас шутят, что можно запустить проект без финансиста, но невозможно без прораба. Разумеется, им активно помогают российские специалисты.
Вы всегда сдаете объекты в заявленные сроки?
Я не знаю в Москве и Подмосковье ни одной строительной компании, которая сдает объекты точно в указанный срок. Это касается и жилья, и коммерческой недвижимости. Задержка составляет от месяца до года. Порой и дольше. В России нельзя сдать вовремя объект, если строго соблюдаешь законы. Поэтому ежемесячно я рассказываю своему внутреннему клиенту генеральному директору FM Logistic по Восточной Европе г ну Энашу о графике выполненных работ. И если есть какие то объективные причины, мы вносим коррективы в наши планы.
В России после сдачи проекта по традиции принято улучшать его характеристики. Вас эта мода не задела?
Мы возводим объекты не для того, чтобы их потом перепродать, мы это делаем для нашей материнской компании и за ее деньги. Поэтому мы не можем выполнять дело кое как, чтобы потом его переделывать. Отсюда особое отношение к качеству работ. Мы строим в России склады нового класса А+. Большое внимание уделяем полам, которые должны послужить 20 - 30 лет. Денег для полов не жалеем. Ведь ремонтировать их некогда наши многопрофильные склады работают 24 часа в сутки семь дней в неделю. Есть склады для хранения продукции в разных температурных режимах и хранения опасных грузов.
Какие ближайшие планы у вас в России?
FM Logistic намерена расширять строительство собственных складских площадей в России. Есть желание построить и пятый складской комплекс в Московской области, правда, это во многом определяется возможностью приобретения подходящих земельных участков. В планах строительство собственного складского комплекса в Санкт - Петербурге, Новосибирске, Владивостоке.
Сергей Артемов
Для Ведомостей, 10.12.2007, №233 (2007)
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter
ВОЗМОЖНОСТИ
20 апреля 2024
21 апреля 2024
21 апреля 2024