Жан-Луи Но: Приспособиться к России

Расскажите друзьям

Директор по строительству французской FM Logistic - о проблемах зарубежных застройщиков в России

Самостоятельный вход на российский строительный рынок обычно заканчивается для зарубежных застройщиков плачевно. Чаще всего иностранцы для страховки запускают в свой капитал российского партнера или создают альянс с местной компанией, близкой к влиятельным политикам. Какие проблемы и как приходится решать на строительном рынке коммерческой недвижимости зарубежным застройщикам, отважившимся на автономное плавание, «Ведомостям» рассказал директор по строительству французской компании FM Logistic Жан— Луи Но.

— Для чего FM Logistic создала в России дочернюю строительную компанию?


— Эта компания выступает в роли генподрядчика всех строительных проектов FM Logistic в России. Зачем нам объяснять чужому застройщику свои планы, если мы своими силами можем их воплотить?

— Какие проблемы, на ваш взгляд, тормозят приход в Россию зарубежных застройщиков?

— Во— первых, рынок очень непрозрачен, живет по принципам, весьма далеким от цивилизованной конкуренции. Во— вторых, зарубежных инвесторов настораживает стремительный рост цен на стройматериалы. Например, цены на цемент с начала года выросли за девять месяцев на 60%. В— третьих, остро ощущается недостаток информации. Иностранцу трудно разобраться в многочисленных коридорах регуляторов и контролеров рынка. Головную боль вызывает согласование разрешительной документации на проекты.

Правила игры на строительном рынке Подмосковья меняются слишком быстро. Почти каждую неделю мы анализируем вступившие в действия и готовящиеся поправки в строительном законодательстве, знакомимся с подзаконными актами. Не успеем мы привыкнуть к одному перечню документов, как появляется дополнительный список. Иностранным компаниям трудно в этих условиях найти специалистов, которые помогут им четко и внятно объяснить, какие документы необходимы для согласования проекта.

— Во Франции порядок проще?

— Если там нелегко, то здесь очень тяжело. Во Франции сказали: принесите 10 документов, приносишь — и можно засучить рукава. В России с первой попытки закрыть вопрос нереально. Приносишь 10 документов, а вам говорят: еще два. Принесешь два, вам говорят: еще три. И вместо первоначальных 10 получается 16— 17. Никто не может дать полный и окончательный список.

— Специально палки в колеса ставят?

— Я бы так не сказал. Я встречал чиновников, которые искренне хотели помочь, но либо требования к документообороту меняются очень быстро, либо они слабо знают свои обязанности. В России многое решают личные связи с чиновниками. Если тебя знают в лицо, тогда можно рассчитывать хотя бы на понимание.

— Как вы оцениваете разрекламированную властями столицы и Подмосковья политику «одного окна» по сбору пакета документов, необходимых для строительства?

— Хорошая идея. Но чтобы сдать документы и пройти экспертизу на разрешение строительства, нужно отстоять очень длинную очередь. К тому же если раньше специалисты какого— то ведомства подсказывали, чего не хватает в документации, то теперь из— за одной бумаги возвращают весь пакет. И после замены одного листа нужно снова долго стоять в очереди к этому окну.

— А «подмазать» процесс вам не предлагали?

— Нет, все знают, что наша компания не раздает взятки. Это наша принципиальная позиция.

— Поэтому вы и стоите в очередях.

— Это ваши слова. (Смеется.)

— Насколько трудно подключиться к электросетям?

— В Подмосковье рынок монополизирован, у нас здесь нет такого выбора, как во Франции, и мы работаем с «Мосэнерго». Мы, как иностранные инвесторы, не имеем никаких преференций и подключаемся на общих основаниях. Обычно на это у нас уходит минимум 4— 5 месяцев. Это очень долго.

В Китае, например, совершенно другое отношение к зарубежным инвесторам. Там на продажу выставляется земельный участок, к которому уже подведены все основные коммуникации, они уже включены в цену участка. Полное подключение к энергомощностям, водоснабжению осуществляет не покупатель, а продавец в лице китайского государства. Нам остается только включить чайники, остальное — это не наши проблемы.

— А что с газом?

— С газовиками работать еще сложнее, чем с энергетиками. На согласование проекта, расчеты, смету, многочисленные поправки к проекту в лучшем случае уходит год. Это значительно удлиняет срок сдачи объекта и ведет к его удорожанию. Поэтому мы вынуждены приспосабливаться к российским реалиям. Мы строим котельные, которые могут работать как на газе, так и на дизельном топливе. И пока решаются вопросы с газом, мы работаем на альтернативном источнике топлива. Но мы идем на эти меры не от хорошей жизни. Просто мы не можем себе позволить роскошь ждать целый год. Двойное энергопитание защищает нас и от возможных перебоев с подачей газа. Если газа нет, мы переключаемся на дизельное топливо.

— Какие стройматериалы вы используете?

— В основном российского производства. Предпочтение отдается продукции, которая выпускается по западным технологиям. Например, сэндвич— панели, противопожарные стены. Также мы используем российские противопожарные системы безопасности и видеонаблюдения. Компания, которые их выпускают и устанавливают, затем их и обслуживают.

Я работаю в России с 1986 г. и люблю бывать на выставках. На мой взгляд, российские производители быстро сокращают технологическое отставание от западных конкурентов. Однако есть отдельные узлы и конструкции, выпуск которых пока не освоили российские компании. Ворота и стеллажи мы закупаем только во Франции и Бельгии.

— Каким компаниям чаще всего вы доверяете субподряды?

— Мы стараемся отдавать предпочтение местным. Это и дешевле, и помогает найти общий язык с местной администрацией. Чаще всего именно они занимаются подключением к системам энерго— и водоснабжения. Но у нас есть и зарубежные подрядные строительные компании.

— Вы стараетесь выкупить земельные участки в собственность или взять их в долгосрочную аренду?

— У нас сейчас четыре платформы в Подмосковье. В 1998 г. мы запустили платформу в Долгопрудном, в 2003 г. — в Чехове, оба участка находятся в аренде на 49 лет. Еще два участка — в Сидорово и Электроуглях — находятся в нашей собственности. Мы их выкупили у частных лиц. Хотя, разумеется, о своих планах мы проинформировали местные власти. Это помогает на уровне согласований.

— Вы получили обременения на землю от местных властей?

— Мы предпочитаем не переводить деньги на счет, а своими силами делать конкретные дела. Есть вещи, которые мы делаем и здесь, и во Франции. В Чехове, например, мы за свой счет отреставрировали местную церковь. Нас не принуждают дополнительно к проекту строить дороги или тепловые сети. Может быть, потому, что мы ничего не производим, а только оказываем услуги нашим клиентам. У нас другая маржа.

— Почему в Сидорово вы купили участок, который не имеет железнодорожного подъезда? Ведь это для логистики важно.

— Учитывая проблемы с транспортом, мы стараемся иметь доступ к железнодорожному сообщению. Мы понимаем, что Россия — страна с огромной территорией, и наличие у склада железнодорожных путей является несомненным преимуществом. Но при покупке площадки в Сидорово мы ориентировались в первую очередь не на этот фактор, а на интересы наших крупных клиентов. В данном случае железнодорожная ветка для них была непринципиальна, их устраивало именно место. Это обстоятельство и определило выбор площадки для склада.

В Сидорово будет расположен один из крупнейших складов нашей компании на 120 000 кв. м. На наш взгляд, это максимальный объем в логистике, который в настоящее время может позволить крупный оператор. Большие объемы трудно освоить в эксплуатации. В случае необходимости можно будет отвезти товар с железнодорожной станции до склада и обратно в контейнерах на грузовом автомобиле.

— У вас большая текучесть кадров?

— Наша компания большое внимание уделяет подготовке кадров. Инвестиции в обучение составляют 3% фонда заработной платы. Принимаются специальные меры, чтобы уровень подготовки отвечал запросам современной логистики, а также «опыту управления группы». Мы создаем все возможности для карьерного роста российским специалистам. И надеемся, что придет время, когда в нашей компании будут работать только граждане вашей страны. Но не все проходит так гладко, как нам хотелось бы.

Во— первых, порой случается, что мы вложили в человека все наши знания и опыт, а он говорит нам: «Спасибо, до свидания», и уходит, потому что ему предложили в другом месте на 500 руб. больше. В Подмосковье нет проблем с безработицей. На рынке труда легко найти работу. Не секрет, что зарплата в Московском регионе ежегодно растет на 20— 25%. Это, естественно, плохо влияет на стабильность коллектива.

Во— вторых, в вашей стране весьма либеральное трудовое законодательство. Любой сотрудник после подачи заявления об увольнении должен отработать всего 14 дней. Во Франции этот срок увеличен до трех месяцев. А управленцы могут расстаться с компанией, только отработав минимум полгода. Конечно, в такой ситуации мы не можем рисковать. Поэтому в нашей компании на всех ключевых позициях французы.

— А какие должности они занимают?

— Это руководители всех проектов, финансисты, юристы и прорабы. У вас шутят, что можно запустить проект без финансиста, но невозможно без прораба. Разумеется, им активно помогают российские специалисты.

— Вы всегда сдаете объекты в заявленные сроки?

— Я не знаю в Москве и Подмосковье ни одной строительной компании, которая сдает объекты точно в указанный срок. Это касается и жилья, и коммерческой недвижимости. Задержка составляет от месяца до года. Порой и дольше. В России нельзя сдать вовремя объект, если строго соблюдаешь законы. Поэтому ежемесячно я рассказываю своему внутреннему клиенту — генеральному директору FM Logistic по Восточной Европе г— ну Энашу о графике выполненных работ. И если есть какие— то объективные причины, мы вносим коррективы в наши планы.

— В России после сдачи проекта по традиции принято улучшать его характеристики. Вас эта мода не задела?

— Мы возводим объекты не для того, чтобы их потом перепродать, мы это делаем для нашей материнской компании и за ее деньги. Поэтому мы не можем выполнять дело кое— как, чтобы потом его переделывать. Отсюда особое отношение к качеству работ. Мы строим в России склады нового класса — А+. Большое внимание уделяем полам, которые должны послужить 20— 30 лет. Денег для полов не жалеем. Ведь ремонтировать их некогда — наши многопрофильные склады работают 24 часа в сутки семь дней в неделю. Есть склады для хранения продукции в разных температурных режимах и хранения опасных грузов.

— Какие ближайшие планы у вас в России?

— FM Logistic намерена расширять строительство собственных складских площадей в России. Есть желание построить и пятый складской комплекс в Московской области, правда, это во многом определяется возможностью приобретения подходящих земельных участков. В планах — строительство собственного складского комплекса в Санкт— Петербурге, Новосибирске, Владивостоке.

Сергей Артемов
Для Ведомостей, 10.12.2007, №233 (2007)
Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter


Комментарии

Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии и получить доступ к Pipeline — социальной сети, соединяющей стартапы и инвесторов.
НеФорум блогеров
11 июня 2018
Ещё события


Telegram канал @rusbase