Как инвестору защитить недвижимость от притязаний кредиторов и рейдеров

Станислав Рождественский, управляющий инвестициями в недвижимость инвестиционно-консалтинговой компании «Лига Инвесторов», обобщил и прокомментировал наиболее распространенные линии защиты собственности.

Дружественная аренда
Популярным способом защиты недвижимости от притязаний кредиторов и рейдеров является искусственное обременение объекта обязательствами. Например, собственник может заключить с дружественными или аффилированными структурами предварительный договор об отчуждении недвижимости, передать ее в возмездное пользование, аренду. По закону переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения арендного договора. Новый собственник будет обязан передать объект во владение и пользование арендатору либо, если недвижимость уже находится у арендатора, не чинить последнему препятствий в реализации прав по ранее заключенным контрактам. Искусственно созданные обременения подрывают ликвидность объекта — большинство захватчиков заинтересованы в быстрой конвертации изъятой недвижимости в деньги, а не в судебных разбирательствах. «Слабым местом схем защиты имущества, связанных с созданием обременений, является участие в них третьих лиц, которые, с одной стороны, могут оказаться недобросовестными и с другой — рискуют сами стать жертвами рейдеров», — замечает Станислав Рождественский.

Фиктивный залог
Еще недавно эффективным способом защиты недвижимости считалось залоговое обременение. В рамках этой схемы собственник заключает с дружественной компанией возмездный договор, по которому владелец недвижимости в обеспечение исполнения обязательств по договору отдает объект в залог дружественному контрагенту. Впрочем, в последнее время судебная практика складывается не в пользу этой схемы. В частности, законным основанием для снятия залогового обременения может стать неосведомленность нового собственника о том, что приобретенное им имущество является предметом залога. «Кроме того, риск этой схемы состоит в том, что новый собственник заложенного имущества, располагая финансовыми ресурсами, легко избавится от установленного обременения, если станет кредитором прежнего правообладателя на сумму исполненного за него обязательства», — предупреждает Станислав Рождественский.

Закрытый фонд
Многие компании прячут недвижимость в созданные специально для этих целей закрытые паевые фонды. Например, владелец торгового центра может передать долю в праве общей долевой собственности в оплату инвестиционных паев ЗПИФа, который находится в управлении дружественных собственнику торговых площадей структур. Таким образом, собственниками недвижимости станут владельцы паев ЗПИФа. Раздел имущества, составляющего фонд, и выдел из него доли в натуре не допускаются, а имущественные права по паям ЗПИФа, как правило, реализуются с многолетней отсрочкой. Впоследствии инвестиционные паи перепродаются должником третьим лицам, поэтому удовлетворить требования кредиторов за их счет уже невозможно.

Слепой траст
В последнее время среди лендлордов набирает популярность трастовая схема владения недвижимостью. Траст (от англ. trust — доверие) — это соглашение, по которому имуществом распоряжается и владеет управляющий, а бенефициары только получают доход, который распределяется на основании специальных соглашений. Таким образом, собственник, передавший недвижимость в траст, контролирует активы через доверенных лиц, но больше не является юридическим владельцем объектов. Трастовая «упаковка» активно используется чиновниками. Переданная в траст недвижимость, являясь по сути отчужденным имуществом, защищена от посягательств третьих лиц, притязаний наследников и супруга (в случае развода). Как правило, трастовая деятельность регулируется иностранным законодательством, что усиливает защиту прав учредителей и доверенных лиц, а также гарантирует конфиденциальность сделок (трастовые документы не подлежат обязательной госрегистрации).

Избегайте шаблонов
«Ключевым условием эффективности схем защиты недвижимого имущества является безукоризненность позиции правообладателя с точки зрения добросовестности предпринимаемых действий: у суда и правоохранительных органов не должно возникать никаких сомнений в их легальности. Ошибки, допущенные при структурировании схем защиты недвижимости, могут оказаться фатальными для собственника. Любые сомнительные операции трактуются судами как злоупотребление правом с намерением причинить вред интересам других лиц. Такие промахи позволяют изымать недвижимость даже из сложных и запутанных лабиринтов с участием ЗПИФов. Поэтому не следует бездумно пользоваться чужими лекалами и тем более экономить на юридическом сопровождении подобных операций. Особенно если затраты на юристов мизерны по сравнению со стоимостью активов, которые нуждаются в защите», — резюмирует управляющий инвестициями в недвижимость Станислав Рождественский.

Станислав Рождественский.