Как купить квартиру с банковских торгов

Как правило, покупателя стараются привлечь относительно низкой ценой. Однако многие относятся к таким предложениям весьма осторожно - во-первых, это относительно новое явление на рынке недвижимости, во-вторых, не все до конца представляют себе процедуру покупки.

Учитывая особенности действующего законодательства и сложившейся практики, можно с большой долей вероятности сказать, что банк захочет расстаться с недвижимостью тремя способами: с помощью сделки по отчуждению недвижимости, проводимой с согласия и под контролем банка, продажи с открытого аукциона или публичных торгов.

Отчуждение под контролем банка

Допустим, вам нужна квартира, но денег у вас немного, а выбранное вами жилье находится в залоге у банка. При таком раскладе вполне реальна покупка недвижимости с помощью сделки по отчуждению, у которой есть некоторые особенности. Для совершения сделки продавцу необходимо обязательно получить письменное согласие банка (ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке"). При этом отчуждение может быть проведено различными способами:

-Замена должника (ст. 391 ГК РФ);
-Купля-продажа;
-Мена.

Не стоит забывать, что приобретение заложенного имущества возлагает на покупателя все обязательства, предусмотренные договором об ипотеке. Таким образом, прежде чем приобретать такую недвижимость, очень важно досконально изучить документы, лучше всего, если вы сделаете это вместе с профессиональным юристом. Помимо этого, будьте готовы к тому, что прежде чем банк даст свое согласие на сделку, вас будут тщательным образом проверять и требовать от вас ряд документов - банки стараются оградить себя от ненадежных клиентов. 

Продажа с открытого аукциона

Согласно ФЗ "Об ипотеке", банк как залогодержатель может реализовать заложенное имущество во внесудебном порядке. Наличие такой возможности избавляет банк от необходимости обращения в суд, и тем самым устраняет риск в виде получения ответчиком отсрочки исполнения решения суда.

При этом существуют определенные ограничения на проведение внесудебного обращения взыскания на предмет залога. В соответствии со ст. 54.1. ФЗ "Об ипотеке" не допускается его применение, если имеют место два условия:

1.сумма неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, составляет менее чем 5% от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
2.период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.

Непосредственно открытый аукцион проводится в соответствии со ст. 59 ФЗ "Об ипотеке". Приняв решение о его проведении, залогодержатель (банк) должен выполнить два условия:

1.Уведомить залогодателя (должника) о необходимости исполнения обязательств по договору ипотеки. В уведомлении указывается размер задолженности, предложение выполнить эти обязательства в 10-дневный срок и предупреждение о том, что в случае их невыполнения предмет залога (недвижимость) будет реализован с открытого аукциона. Уведомление направляется заказным письмом с уведомлением по адресу должника, указанному в договоре.
2. Выбрать организатора аукциона. Расходы по оплате услуг организатора оплачиваются банком и удерживаются из вырученной от реализации имущества суммы. Если сумма вознаграждения превышает 3% от стоимости выставленного на аукцион имущества, то она покрывается за счет банка.

Кроме этого, банку потребуется привлечение оценщика для определения стоимости недвижимости.

Далее, если должник в указанный срок не выполняет требования банка, организатор аукциона направляет обеим сторонам уведомление о проведении торгов с указанием обязательной информации, содержащейся в ч. 5 ст. 59 ФЗ "Об ипотеке", а также публикует объявление о проведении аукциона в периодическом издании (официальном информационном органе исполнительной власти субъекта РФ по месту нахождения недвижимости, например, в местной газете). Торги на аукционе проводятся по истечению минимум 10 дней после публикации объявления.

Все желающие участвовать в торгах должны внести задаток в размере не более 5% от первоначальной стоимости имущества. Внесенный задаток должен быть немедленно возвращен участникам аукциона в случае признания его не состоявшимся. Задаток также возвращается всем не выигравшим участникам торгов. Обращаем ваше внимание, что, в соответствии со ст. 381 ГК РФ, если сделка с победителем аукциона не состоялась по его вине, то задаток ему не возвращается, если же в этом виновата другая сторона, то она должна выплатить победителю двойной размер задатка.

В соответствии с ч. 10 ст. 59 ФЗ "Об ипотеке",  начальная продажная цена выставленной на аукцион недвижимости не может превышать 80% от суммы, установленной оценщиком, если иное не предусмотрено соглашением сторон. Выигрывает аукцион тот, кто предложит наибольшую цену за предмет залога. Победитель в течение 5 календарных дней обязан перечислить на счет, указанный организатором аукциона, оставшуюся сумму, за вычетом внесенного задатка.

Аукцион признается не состоявшимся в следующих случаях:
-На аукцион явилось менее двух покупателей;
-На аукционе не было сделано ни одной ставки;
-Победитель аукциона не выкупил имущество.

Если аукцион признан не состоявшимся, банк в течение 10 дней может выкупить у должника недвижимость по начальной продажной цене. Если банк не реализовал это право, то по прошествии месяца с момента проведения первого аукциона проводятся повторные торги, на которых цена предмета аукциона снижается на 15%. Если повторный аукцион также признается не состоявшимся, залогодержатель, то есть банк, вправе оставить предмет торгов у себя по цене на 25% дешевле, чем начальная цена.

Тем же, кто решил стать участником открытого аукциона, хотелось бы дать пару рекомендаций. В первую очередь важно тщательно изучить документы, в том числе отчет об оценке предмета аукциона. Кроме того, учитывайте, насколько адекватна начальная цена, по которой предлагается объект недвижимости, и как она соотносится со среднерыночной ценой. Возможно, подобную квартиру можно без труда подобрать на рынке, смысл прибегать к помощи аукциона в данном случае отпадает. 

Помимо этого, необходимо убедиться в своих финансовых возможностях, чтобы не оказаться в роли Остапа Бендера, выигравшего аукцион, но не сумевшего оплатить назначенную им же цену. Но если Великому комбинатору пришлось просто уйти с позором с аукциона, то в реальности это чревато потерей денег - как мы уже говорили выше, задаток в такой ситуации не возвращается.  

Продажа с публичных торгов

Для банка является самым неудобным вариантом, так как в этом случае банку приходится обращаться в суд с иском об обращении взыскания на предмет залога, что, во-первых, чревато судебными издержками: уплатой госпошлины и оплатой труда юристов. Во-вторых, существует риск предоставления должнику - физическому лицу отсрочки исполнения решения суда. Причем, если ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" предусматривает в качестве максимального срока предоставления отсрочки 1 год, то ст. 203 ГПК РФ количество и сроки предоставления таких отсрочек вообще не регламентирует, что при определенных обстоятельствах может сделать невозможным исполнение решения суда.

Важно отметить, что продажная цена имущества указывается в решении суда и определяется либо на основании соглашения сторон, либо самим судом, которому безразлична динамика цен на рынке недвижимости. В результате может сложиться ситуация, когда по решению суда придется продавать имущество по цене выше среднерыночной, что невыгодно для банка и, тем более, для покупателей.

В целом, сама процедура реализации имущества с публичных торгов во многом идентична продаже имущества с открытого аукциона, так как регламентируются почти одними и теми же статьями ФЗ "Об ипотеке" (ст. 57 и ст. 58). Правда есть и свои особенности. Организацией и проведением торгов будет заниматься уже не банк, а служба судебных приставов (ССП). Кроме объявления в газете, информация о торгах обязательно должна размещаться на сайте того территориального подразделения ССП, которое организовывает торги. Уведомление должника не производится.

Рекомендации покупателям по приобретению имущества с публичных торгов аналогичны  предыдущему варианту.