Как купить недвижимость в Египте

Общая информация о рынке недвижимости

Интерес к Египту, как к месту для постоянного проживания и, соответственно, как к месту покупки недвижимости созревал несколько лет. Толчком для развития этого направления послужил ряд законов, принятых правительством Египта для стимулирования притока иностранных инвестиций и гарантий прав собственности недвижимости для иностранцев. Эти законы относительно «свежие» - от 1997 года.

Как это часто бывает (Россия в данном случае не исключение), прошло несколько лет, пока, помимо закона, были приняты необходимые подзаконные акты и разработаны процедуры для практического применения этих законов. На текущий момент проблем с покупкой, регистрацией, ведением бизнеса не возникает, кроме, конечно, сроков рассмотрения дел и принятия решений. 

Что купить

Предлагаются все виды недвижимости: земельные участки под застройку, виллы, квартиры, дома, гостиницы и т.д. Иностранцы любят студии и квартиры в районе 35-80 кв. м., недалеко от моря. Местные покупают только квартиры от 75 до 90 кв. м. У них семьи большие и студии им не подходят. Иностранцы часто покупают для себя и последующей сдачи в аренду, но есть и те, кто живет постоянно. Одно из преимуществ Египта – здесь можно жить круглый год. В Европе – нет, так как Шенгенскую визу дают максимум на 6 месяцев проживания. 

Особенностью рынка недвижимости является продажа квартир и вилл без отделки, то есть в квартирах нет ничего кроме входной двери - ни окон, ни пола - ничего. Иностранцев это удивляет, а местные покупают именно в таком состоянии, далее они нанимают бригады по отделке сами. Этим часто объясняется дешевая цена в объявлениях риэлторов. Просто еще надо вложиться в эту квартиру, чтобы там жить. (Отделка стоит  $100-150  за кв. м.). Таким образом, квартира площадью 100 кв.м. потребует еще $10-15 тыс. на отделку. 

Второй особенностью рынка может служить метраж квартир. Он всегда общий, то есть клиент платит за 100 кв. м. квартиры общей площади. Жилая площадь будет на 7-10% меньше. 

Очень важный момент – на какой земле стоит дом. Например, в Хургаде масса недорогих квартир находятся в муниципальных комплексах типа «Мубарак 1,2,…,8». Такие квартиры обойдутся недорого, но земля, на которой стоит дом, нечастная, поэтому клиент покупает не собственность, а право проживания в этой квартире. Конечно, шансов, что государство решит когда-то этот дом снести очень мало, но оформить право собственности на эту квартиру через суд будет невозможно. Поэтому рекомендуется покупать квартиры только там, где земля частная, и оформлена, как положено. Причем важно также назначение этой земли. Сейчас отели в Египте начали строить на своей территории дома и виллы и продавать иностранцам. Проблема – та же. Земля под отелем – не для жилищного строительства.  

Процедура покупки

Согласно действующему законодательству иностранный гражданин может купить и оформить в собственность не более 2 объектов недвижимости площадью не более 4 тыс. кв. м. каждый. То есть это могут быть участок и квартира, вилла и дом, что угодно. Но только 2 объекта на одно физическое лицо. Если нужно оформить больше – необходимо зарегистрировать компанию. Участки больше 10 тыс. кв. м. оформляются на компанию. Как следует из закона, есть ограничения, но большинство клиентов это устраивает.  

Процедура покупки такова: 

Шаг № 1. Клиент выбирает объект недвижимости, подписывает предварительный контракт купли-продажи на русском языке и платит минимум 10% невозвратного депозита от стоимости квартиры (аналог нашего задатка). В этом предварительном документе оговариваются сроки оплаты остальной части контракта. Если клиент передумал или просрочил с оплатой – он эти 10% теряет. После оплаты депозита, объект снимается с продажи. Если клиент так и не выкупил объект – он снова выставляется на продажу.

Если клиент платит 100% стоимости недвижимости единовременно – значит сразу подписывается окончательный контракт купли-продажи на русском и арабском языке, который и будет заверяться у нотариуса [араб. шари-а-кари] и далее в суде города Хургады. 

Шаг № 2. Чтобы что-либо купить, продать, подарить или сделать что-то законное в Египте, нужно быть дееспособным гражданином, с точки зрения местного законодательства. Виза, полученная иностранцем в аэропорту, – туристическая и не дает никаких прав на совершение сделок. Выход простой – надо получить резидентную визу. 

Процедура получения этой визы следующая: получателю необходимо иметь при себе загранпаспорт, ксерокопию 2-х страниц загранпаспорта (страницы с фото и с визой, поставленной при въезде в Египет), 2 фото 3х4 или 4х5. С этими документами покупателю необходимо к 10:00 приехать в местный паспортный стол при МВД, где он заполняет анкету на английском языке и платит $2  - пошлину за визу. К 14:00 того же дня двухмесячная резидентная виза будет готова. 

Шаг № 3. На этом этапе клиент должен решить, кто будет заниматься регистрацией договора в суде, если он захочет это сделать. Варианты – он сам, местный юрист (почти всегда бывает именно так), его представитель (друг, родственник, живущий в Египте). Далее, покупатель, продавец (или его представитель при наличии доверенности), юрист идут в местный нотариат (шари-а-кари) где проводят 2 операции: 

• Нотариус регистрируем договор купли продажи. Регистрация стоит около $10-20.
• Продавец оставляет генеральную доверенность (араб. туакиль) на имя покупателя.

Эта доверенность позволяет клиенту делать с квартирой или объектом любые операции - продать, подарить или зарегистрировать собственность. 

Теперь, потратив 2 дня и $20, покупатель  является владельцем недвижимости. Важно понять, что по законам Египта этой простой регистрации достаточно, чтобы жить, продать и вообще делать все что угодно с этой собственностью. 

Однако иностранцы часто просят зарегистрировать контракт купли-продажи дополнительно еще в суде города. Эта добровольная процедура стоит недешево, с ней связаны такие расходы, как госпошлина:

• на объекты, общей площадью от 100 кв. м – 1000 египетских фунтов (около $180);
• от 100 кв. м до 200 кв. м – 2000 египетских фунтов (около $360) и далее – в соответствующей пропорции.

Однако если клиент все-таки решил зарегистрировать контракт в суде, он должен оставить доверенность на оформление договора местному юристу, своему представителю или самому этим заниматься, но при этом жить надо в Египте. Далее происходит следующее: при поступлении заявления в суд на регистрацию, заводится дело и судья назначает дату рассмотрения дела. Поскольку таких дел довольно много, его ставят в очередь и назначают дату рассмотрения. Как правило, эта дата отстает на 3-4 месяца от даты заявления. Также информация о клиенте уходит в Каир в специальный департамент по регистрации сделок с недвижимым имуществом для иностранцев. Там местная служба безопасности проверяет данные клиента на принадлежность к Аль-Каиде или прочим террористическим и нелегальным организациям. В назначенный день происходит рассмотрение дела в суде. На заседании должны присутствовать представитель продавца и представитель покупателя. Если кто-то не явился, дело переносится на другой срок, месяц и т.д. Если все явились в полном составе, то судья проверяет документы продавца (законный ли это владелец) и проверяет покупателя, в том числе, смотрит на ответ из Каира. Если все документы отвечают требованиям, то контракт регистрируется в суде и на этом все заканчивается. 

Некоторые клиенты выбирают другой путь - ставят объект на учет в регистрационную палату, где объекту присваивается регистрационный номер. Делать это можно, но после возникает проблема – недвижимость нельзя продавать в течение 5 лет. 

Ипотека и кредиты

Что касается ипотеки и кредитования, здесь ситуация похожа на Россию. Ипотека работает только для местного населения и иностранцев – резидентов, при наличии залога, дохода и необходимых документов. 

Однако это не значит, что иностранный клиент не может столкнуться с банками и кредитами при покупке недвижимости. Масса квартир и прочих объектов продается на рынке будучи в залоге у банка или строительной компании, и клиент покупает квартиру вместе с долгами и процентами по кредитам. Бояться этого не нужно. Надо смотреть в каждом конкретном случае, что получается. Есть очень выгодные предложения по цене и процентам по кредиту. Бояться надо, если квартиры в залоге под арестом или у неё несколько «мутных» собственников. Таких вариантов тоже много. Лучше покупать у застройщика напрямую, без всяких посредников и кредитов.

Автор - руководитель направления DPM холдинга «МИЭЛЬ»