Как купить недвижимость в Испании

Традиционно юг Испании более жаркий с небольшим количеством осадков и жаркие деньки тут бывают не только летом, кому-то больше подходит более умеренный климат на севере. Существует несколько основных возможностей, которые помогут вам определиться более четко:

1) совершить самостоятельное путешествие по Испании и составить себе полное представление в целом о стране и об отдельных областях и регионах;

2) обратиться к консультанту, который поможет понять основные отличия и особенности и подобрать наиболее подходящий вариант и посетить именно это место.

Рынок недвижимости в Испании достаточно разнообразен и в принципе может удовлетворить практически любого покупателя. В любом случае, покупатель должен отчетливо представлять себе цель, с которой приобретается недвижимость: для кого-то это семейные обстоятельства, у кого это исключительно личностные предпочтения, полученные во время посещения страны.

Большинство покупателей стремится приобрести недвижимость в непосредственной близости у моря. Но в последнее время предпочтения стали более разнородными, и ряд потенциальных инвесторов интересуется недвижимостью в крупных городах и мегаполисах, где бы они могли развивать свой собственный бизнес. Некоторые предпочитают недвижимость на удалении 3-5 км от моря, где жизнь поспокойнее и нет большого количества туристов, а цены отличаются в меньшую сторону. Все большую популярность приобретают гольф-курорты, предлагающие вместе с приобретением недвижимости еще и особый стиль жизни в атмосфере спокойствия и наслаждения жизнью.

Следующим шагом при покупке будет выбор подходящего типа недвижимости. На первом месте - виллы, то есть отдельно стоящие дома с собственными садами и бассейнами. Присматривая виллу, человек должен понимать, что это тип недвижимости требует постоянного ухода и обходится значительно дороже всех прочих типов в содержании. В зависимости от размера дома и участка земли, наличия бассейна и т.п. ежегодный уход может обходиться владельцу от 1000 до 5000 евро в год.

Не меньший интерес существует к апартаментам и таунхаусам в закрытых урбанизациях. Содержание такой недвижимости значительно дешевле, т.к. общие зоны и вся внутренняя инфраструктура содержится большим количеством собственников жилья. Например, содержание 2-х спальной квартиры в закрытом комплексе обходится владельцу 600-800 евро в год. К тому же покупатель получает дополнительные возможности, удобства и безопасность за счет развития внутренних территорий комплекса и организации общих служб по охране, уборке и обслуживанию. Эти же службы будут поддерживать собственность в хорошем состоянии в отсутствие владельца.

Как оформить сделку

Поиск объекта можно вести самостоятельно, однако все процедуры значительно облегчаются при подключении к процессу риэлторов. После определения местоположения и типа недвижимости, риэлторы обычно предлагают клиентам на выбор несколько вариантов, чтобы они могли сориентироваться, что можно приобрести на имеющийся бюджет, помогают выехать в страну для непосредственного осмотра объектов.

Процедура покупки недвижимости в Испании, в общем виде, выглядит следующим образом:

1.    Предварительный выбор объекта.

2.    Резервирование объекта.

3.    Проверка юридической чистоты сделки.

4.    Открытие счета в испанском банке.

5.    Заключение предварительного договора.

6.    Получение NIE (идентификационный номер иностранца).

7.    Заключение официального договора купли-продажи (Escritura Publica).

8.    Уплата налогов связанных с покупкой недвижимости.

9.    Регистрация сделки в регистре собственности.

10.  Регистрация объекта в кадастре.

11.  Переоформление или изменение коммунальных договоров (вода, электричество, газ и телефон).

При покупке недвижимости за рубежом многие покупатели, выбрав для себя подходящий вариант, интересуются только ценой продавца и стоимостью дальнейшего владения недвижимостью. Но на этапе приобретения покупателя ждут еще так называемые расходы при совершении сделки, зачастую это тоже существенная статья расходов. В Испании, в общем случае, следует ожидать следующих расходов по приобретению:

1. Расходы на услуги независимого юриста 500-700 евро (по желанию клиента).

2. Налоги при покупке:

а) при покупке вторичной недвижимости - налог ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) 7% от цены, указанной в документах купли-продажи;

б) при покупке новостройки - 7%  IVA (НДС) + 1% - за юридическое оформление документов.

3. Расходы на оплату услуг нотариуса - 0,2-2% от стоимости объекта.

4. В случае привлечения ипотечного кредита, будет необходимо дополнительно затратить 2-3% от суммы кредита.

5. Средняя комиссия испанского риэлторского агентства составляет от 3% до 10%, комиссия российских агентств, в среднем, обычно ближе к нижней границе этого диапазона.

Ипотечное кредитование

Традиционно испанские банки при выдаче ипотечных кредитов лояльны к нерезидентам. Несмотря на мировой финансовый кризис, в Испании ипотечные кредиты по-прежнему выдаются, причем по вполне приемлемым ставкам. Сегодня можно получить кредит на 50% от оценочной стоимости недвижимости под 5,5% - 6,5% годовых. У некоторых застройщиков существуют особые договоренности с банками, и под их объекты можно получить до 70% от стоимости объекта. В качестве залогового обеспечения выступает приобретаемый объект, оценка которого будет производиться банком, но за счет покупателя.

Для получения ипотечного кредита в Испании хватит официального подтверждения  платежеспособности, достаточной для погашения ежемесячного платежа с учетом существующих ежемесячных расходов при нормальном образе жизни. При этом испанские власти достаточно безразличны к вопросу о происхождении денежных средств покупателя, и при получении ипотечного кредита не требуется никаких документов, объясняющих происхождение первого взноса.

Дополнительные плюсы

Приобретение недвижимости в Испании дает например, возможность отдыхать в собственном доме или апартаментах в любое время года, наслаждаясь теплым климатом и красотой местной природы. Кроме того, покупатели имеют возможность жить в полноценном европейском государстве, которое заботится о высоком уровне жизни населения, активно развивает внутреннюю, в том числе транспортную (железнодорожную и автомобильную) инфраструктуру. Владелец недвижимости в Испании и его ближайшие родственники  имеют право на получение годовой Шенгенской визы с правом проживания в Испании и многократного посещения стран участниц Шенгенского соглашения в течение 180 дней в году.

Таким образом, в Испании открываются большие возможности для путешествий как внутри страны, так и практически по всему миру. А при долгосрочном пребывании на территории Испании есть шанс на смягчение условий получения вида на жительство и получение гражданства Евросоюза.

Автор - руководитель направления DPM  холдинга «МИЭЛЬ»