Архив rb.ru

Как не попасться на уловки риелторов при покупке недвижимости за рубежом

Архив rb.ru

Мошенники часто используют нежелание российских покупателей афишировать вывоз капитала

Как не попасться на уловки риелторов при покупке недвижимости за рубежом
"400 относительно честных способов отъема денег у населения", которые используют недобросовестные риелторы, - это разнообразные манипуляции с комиссионными, ценами на объекты, а иногда - прямой обман клиента. Как обойти эти ловушки при покупке дома за рубежом, рассказывают профессионалы, дорожащие своей репутацией.

Рядом с серьезными и успешными профессионалами в сфере продаж зарубежной недвижимости работают компании, которые в лучшем случае некомпетентны, а в худшем - сознательно идут на обман клиента. Универсального противоядия от непрофессионального поведения риелторов, конечно, не существует, однако, соблюдая простые правила и зная некоторые тонкости, можно сберечь время, деньги и нервные клетки.

"Во-первых, сделки юридически проходят на территории зарубежных государств от Чили до Таиланда, - говорит Олег Гаврилов, руководитель инвестиционного форума RREF. - В каждой из стран есть свои тонкости законодательства и особенности при регистрации собственности. Различаются как правила ведения сделок, так и этические нормы".

Например, очень жесткое законодательство в Германии, Австрии, Швейцарии и в ряде других стран с устоявшимися рынками недвижимости практически исключает возможность мошенничества. Совсем иначе обстоят дела на развивающихся рынках Египта, Турции, Болгарии и некоторых других стран.

Во-вторых, покупатели зачастую проводят свои сделки в режиме конфиденциальности, стремясь не афишировать вывоз капитала и размещение его за рубежом, и мошенники с удовольствием этим пользуются.

"Третья причина безнаказанности мошенников кроется в структуре агентского рынка, - объясняет Олег Гаврилов. - Риелторы выступают лишь в роли распространителей информации об объектах (именно это и указано в договорах с зарубежными девелоперами), за что и получают комиссионные. Клиенту же для анализа качества объекта в другой стране, его ликвидности, строительных характеристик, деталей и особенностей месторасположения элементарно не хватает времени и знаний. Даже ознакомительные туры обычно занимают всего несколько дней и состоят из коротких показов объектов и легкого знакомства с регионом. Кроме того, на этот рынок легко попасть. Достаточно лишь сделать сайт, поставить телефон, обзвонить знакомых... и одним риелтором стало больше".

Какие распространенные методы мелкого и крупного мошенничества существуют на рынке? Зная опасные места, можно их легко обойти.

Арсенал афериста

Известный трюк - двойные комиссии, которые берутся с продавца и покупателя (по 3-5% от стоимости недвижимости). Чтобы не попасться на эту удочку, важно помнить: при продаже новостройки комиссию агенту всегда платит компания-застройщик. На вторичном рынке, как правило, комиссию также платит только продавец, однако в некоторых странах, например в Италии, комиссию платят обе стороны.

Более тяжелая артиллерия - продажа заведомо неликвидных объектов. Во время кризиса ряд объектов в зарубежных странах потерял до 50% стоимости из-за плохого качества строительства, слабой инфраструктуры, неудачного месторасположения. Продавцы предлагают их по очень низкой цене, обещая, что, мол, скоро начнется рост и стоимость взлетит многократно. Тут важно умерить жажду обогащения и понять, почему цена такая низкая. Простой и верный способ узнать всю правду об объекте - прийти на выставку в качестве агента и поговорить с застройщиком о том, какую комиссию он предлагает за реализацию этого жилья. Следует насторожиться, если комиссия существенно выше обычной.

"Нужно понимать, что если продавцом названа цена гораздо ниже средней по региону, то у этой недвижимости есть проблемы. И не стоит гнаться за дешевизной, ведь бесплатный сыр бывает только в мышеловке", - говорит Сергей Козлов, глава представительства компании Lemestia group.

Создать финансовые проблемы клиентам риелторы могут и без злого умысла, просто из-за некомпетентности. "Непрофессиональные маклеры могут не заметить некоторых важных пунктов в договоре и оформить сделку на квартиру с обременениями или, например, без права делать там ремонт, - говорит Наталья Полякова, директор компании Kennen GmbH. - К нам обратились пострадавшие покупатели из Екатеринбурга. Они купили квартиру в Берлине у непрофессионального маклера, заставившего переплатить большие суммы за обслуживание и даже подавшего иск в суд. Ситуация была настолько запущена, что решать проблемы пришлось в течение года. А можно было избежать сложностей, попросив у маклера лицензию и составив с ним договор".

Доверяй и проверяй

От выбора агентства напрямую зависит результат поисков, а главное, самой сделки. Серьезные игроки уберегут клиентов от проблем, а непрофессиональные, наоборот, создадут массу неприятностей. "Нас до сих пор поражает выбор некоторых покупателей, когда мы сообщаем ему реальное положение дел на рынке либо правдивые сведения о конкретном объекте, - удивляется генеральный директор компании "Место под солнцем" Иван Птушкин, - особенно если ситуация негативная. Часто люди, услышав не то, что им нравится, обращаются к другим агентам, обещающим золотые горы. Такое впечатление, что часть российских покупателей по-прежнему верят в небылицы".

Как проверить, надежно ли агентство? Генеральный директор компании GreenField Property International Валентина Нагиева выделяет три принципиальных критерия: репутация на рынке, проведенные ранее сделки с российскими партнерами, документальное оформление договоренностей. "Если вы видите красивый сайт, звучное название и фотографии объектов, не поленитесь, посмотрите документы, - говорит Наталья Полякова. - В Германии можно создать предприятие с уставным капиталом в один евро. Видя документы, вы понимаете, чем отвечает перед клиентами агентство: тысячами евро или одним". Крупные международные агентства слишком дорожат своей репутацией, чтобы допускать мошенничество.

Иван Птушкин считает, что может быть рискованно обращаться напрямую к зарубежным агентствам, не имеющим представительства в России и проверенной  репутации: "В этом случае покупатель практически не защищен, и локальная компания может манипулировать сделкой, как ей захочется. Зарубежный агент в данном случае не боится потерять репутацию, так как клиент далеко, а в другой стране его никто не знает. Тем более на чужой территории могут возникнуть сложности и с судебной защитой".

"Не поддавайтесь на возгласы о том, что "это последняя квартира, последняя вилла в регионе", - говорит Наталья Полякова. - Конечно, это может быть правдой, тогда лучше зарезервировать объект. Однако обязательно обеспечьте возвратность депозита, если вы вносите его перед просмотром. Очень важно при совершении покупки пользоваться услугами квалифицированного юриста, работающего в той стране, где находится недвижимость".

"По-прежнему работает древняя система рекомендаций. Очень часто покупатель рекомендует компанию родственникам и друзьям. Если он прошел все этапы оформления и вступил в право собственности, это хорошая гарантия профессионализма и честности, - советует Сергей Козлов. - Если же среди знакомых и друзей нет обладателей зарубежной недвижимости, то существует интернет, где многие вопросы обсуждаются в блогах и на форумах. Если положительные комментарии счастливые обладатели оставляют нечасто, то уж негативный отзыв о компании всплывет всегда".

Поздно пить боржоми?

Превентивные меры полезны, когда договор еще не подписан и не заплачено ни евро. Но что делать, когда факт мошенничества налицо? Иван Птушкин советует прибегнуть к помощи независимого юриста в стране покупки. Валентина Нагиева рекомендует обратиться в ассоциации по защите прав приобретателей-нерезидентов, существующие в некоторых странах. Постоянно идут разговоры о создании "черного списка"  застройщиков и агентств. Однако до сих пор имена мошенников известны лишь по слухам. "Белые" же списки всегда на виду: в СМИ, на выставках, форумах в сфере строительства и недвижимости.

Материал предоставлен журналом Homes Overseas

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Актуальные материалы —
в Telegram-канале @Rusbase

ВОЗМОЖНОСТИ

25 октября 2020

30 октября 2020