Как "узаконить" самовольную постройку

По-прежнему не так-то просто зарегистрировать право собственности на самовольную постройку, особенно, если речь идет о жилом доме, а необходимость получения массы документов способна убавить энтузиазм любого. Несмотря на это, возможность решить проблему относительно "малой кровью" все-таки есть.

Вариантов оказаться с самовольной постройкой "на руках" масса: это может быть и дом, доставшийся в наследство от родителей, это и "покупка" участка с домом в те времена, когда покупателю достаточно было показать техпаспорт и оформить сделку у нотариуса, это и самостоятельное строительство дома без получения всяких "бумажек". Однако в один прекрасный момент перед собственником такого дома встает вопрос о необходимости либо оформить это строение в собственность, либо снести его.

Встречаются и вовсе уникальные случаи, когда ни земля, ни расположенные на ней строения не были оформлены документами, которые давали хотя бы минимальную возможность "зацепиться" за землю. Остается лишь радоваться тому факту, что чиновникам, в чьи обязанности входит контроль за землей, в большинстве случаев до таких горе-хозяев нет дела, только если земля не приглянулась кому-нибудь из сильных мира сего.

Административная легализация

Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" - в народе "дачная амнистия" -  на какое-то время дал возможность зарегистрировать "самоволку" в упрощенном порядке, для этого достаточно было принести на регистрацию:

• декларацию на объект недвижимости, если регистрировался объект, не требующий разрешения на строительство;
• технический паспорт, если регистрировался объект индивидуального жилищного строительства;
• правоустанавливающие документы на землю, если права на нее были зарегистрированы в установленном порядке;
• кадастровый паспорт, если права на землю не зарегистрированы или не представлено заключение правления садоводческого общества о том, что дом поострен в пределах границ земельного участка.

С 1 января 2010 года для регистрации жилого дома как самовольной постройки необходимо дополнительно к техническому и кадастровому паспорту представлять разрешение органа местного самоуправления на ввод объекта в эксплуатацию. Это значит, что владельцу дома необходимо получить разрешение на строительство (выдача разрешения на ввод в эксплуатацию является подтверждением того, что все было сделано в соответствии с разрешением на строительство).

Для получения разрешения на строительство в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ необходимо предоставить:

-заявление;

-правоустанавливающие документы на земельный участок;

-градостроительный план земельного участка;

-схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ потребуются следующие документы:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство;
• акт приемки объекта капитального строительства;
• документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
• документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
• схему, отображающую расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.

С учетом сложившейся практики взаимоотношений с российскими чиновниками нетрудно предположить, что ваши затраты на получение всей необходимой документации будут сопоставимы с затратами на строительство. Плюс ко всему надо быть готовым к огромным тратам своего времени. Также не забывайте, что строительство подобных объектов вправе вести только организации-члены саморегулируемых организаций (СРО), а до 2009 года - обладатели лицензий на строительство. В общем, за небольшим предложением в тексте закона скрывается практически непреодолимый барьер для простого смертного.

Судебная легализация

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе ее продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки, а сама постройка подлежит сносу. Однако, благодаря п. 3 этой же статьи собственник земельного участка, либо лицо, владеющее им на праве пожизненного наследуемого владения, вправе признать в судебном порядке свое право собственности на такое строение. Для этого заинтересованное лицо обращается в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Перед тем как обращаться в суд, необходимо подготовить доказательную базу. Так к исковому заявлению необходимо будет приложить следующее:

• правоустанавливающие документы на землю;
• документы, подтверждающие факт возведения самовольной постройки и расходов, понесенных застройщиком. В качестве доказательств могут быть представлены договоры подряда, кассовые и товарные чеки на приобретение материалов и др.;
• техпаспорт БТИ - в качестве подтверждения наличия самовольной постройки;
• выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в ней должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют. Это послужит подтверждением того, что права на спорный объект не принадлежат третьим лицам, а сам объект не принадлежит кому-либо на праве собственности;
• техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям.

Целесообразно также провести строительно-техническую экспертизу, которая бы подтвердила бы наличие/отсутствие существенных нарушений строительных норм и правил.

Следует помнить, что данная категория дел относится к имущественным спорам. Государственная пошлина в этом случае будет уплачиваться исходя из стоимости самовольной постройки, а точнее стоимости материалов, затраченных на ее возведение.

Положительное решение, вступившее в законную силу, дает вам право на основании ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" зарегистрировать право собственности на самовольную постройку.

Что необходимо помнить

1. Обратиться в суд может только собственник или лицо, у которого земля находится в пожизненном наследуемом владении. Поэтому, прежде чем обращаться в суд уточните свой статус обладателя земельного участка. Если вы являетесь арендатором, либо земельный участок просто захвачен, правоустанавливающие документы утеряны или записи в архиве не сохранились, то настоятельно рекомендуем сначала решить вопрос с земельным участком. Арендатору необходимо выкупить земельный участок, захватчикам и не имеющим документов обратиться в местную администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность для индивидуального жилищного строительства и ведения подсобного хозяйства.
2. Еще одна причина, по которой "качать права" при "выселении" стоит только уже будучи собственником земельного участка, - это возможность настоящего собственника обратиться в суд с вышеуказанным иском и претендовать на выплату затрат на осуществление строительства. Поэтому если вы очень сильно разозлите местную администрацию своими действиями, вы рискуете оказаться в суде в роли ответчика, и будете выброшены из своего дома на улицу, получив копеечную компенсацию за строительство.

Также при общении с чиновниками местной администрации и судьями следует помнить, что в соответствии с п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ при осуществлении индивидуального жилищного строительства с количеством этажей не более трех подготовка проектной документации не требуется.