Кредит под залог имеющейся недвижимости (ломбардная ипотека)

Один знакомый рассказал, как он купил квартиру в ипотеку довольно необычным путем. Он получил деньги, используя уже имевшуюся квартиру. Дело в том, что у него были существенные трудности подтверждения доходов (в докризисные времена он очень удачно работал на фондовом рынке), да и купить хотел жилье, которое банки как предмет залога рассматривать не хотели. Есть такое понятие - ломбардное кредитование, для рынка недвижимости это жаргонное сочетание, хотя и понятное. А в точности это называется кредитование под залог находящейся в собственности недвижимости.

Итогом того, что поведал наш знакомый, стал интерес к подобного рода операциям на рынке жилья - а то дети взрослые почти и им со временем отдельное жилье понадобиться. Пусть и самое дешевое. Студенту и однушка в хрущевке, но собственная - счастье, по своей юности знаем. А у нас есть вполне интересная для потенциальных кредиторов квартира, плюс дополнительное обеспечение в виде дачи. И доходы, конечно, иначе не стоило бы и задумываться. Итак, предлагаем некоторые итоги нашего изучения вопроса.

Краткосрочные ростовщики

Действительно, существуют кредитные программы, по которым деньги можно получить просто под залог имеющейся недвижимости и источник дохода заемщика интересовать никого не будет. Условия выдачи денег бывают, честно говоря, жлобскими. Именно поэтому банки, хотя подобную кредитную практику ведут, предпочитают ее не афишировать, пользуясь услугами компаний, выступающих в качестве кредитных брокеров.

Мы позвонили в несколько попавшихся компаний подобного рода. В одной из них, которая называется «Евро-Кредит» нам сообщили, что деньги получить можно. Но в отличие от традиционных ипотечных займов, рассчитанных на десятилетия, здесь максимальный срок кредитования в большинстве случаев составляет два года. Стоимость денег составит 24-26% годовых в долларах - в рублях банк, с которым работает компания (представитель брокерской структуры назвал в качестве примера некий «Аскольд» - в общем-то кредитную организацию, широкой общественности не известную), не кредитует. В качестве залога принимаются только квартиры в Москве, возможно, в ближнем Подмосковье. Денег могут выдать порядка 60% от рыночной стоимости квартиры, установленной назначенным кредиторами оценщиком. Система погашения обычная - аннуитетная. С одной оговоркой - при досрочном погашении надо платить 3% в месяц от суммы такового. (На днях в Госдуме в первом чтении был принят законопроект, запрещающий банкам штрафовать заемщиков за досрочное погашение кредитов). 

В принципе кредиты такого рода берут обычно для коротких нужд, связанных с ведением или развитием бизнеса, например, для нужд пополнения оборотных средств - это объяснил нам знакомый финансист. Если бизнес приносит хороший доход, долговыми издержками, которые хоть и выглядят, мягко говоря, некрасиво, можно пренебречь. Недвижимость по подобным кредитам покупают редко. И, по сути, получается, что для такой цели кредит является все тем же источником расширения оборотных средств. Дело в том, что в качестве заемщика в данной ситуации может выступать предприниматель, которому нужна не ипотека, а скорее рассрочка - сразу все деньги на квартиру вынуть из бизнеса нельзя, можно только частями, да и то на протяжении года-другого. Поэтому заемные средства фактически идут на пополнение вынимаемых из дела денег.

Понятно, что есть в данной ситуации и комиссии, и расходы на оценщика, и какие-то иные дополнительные затраты. Но этот вариант вообще не для нас, поэтому даже выяснять ответы на данные вопросы не стали.

Аннуитет размером с хороший доход

Зато через некоторое время мы обнаружили, что существуют брокерские компании, способные работать с гораздо более длительными сроками кредитования, якобы до 15 лет. Это нам рассказали в компании под названием «Кредитная консультация». Условия здесь тоже так себе. Кредит можно получить под 22% годовых в рублях, выдадут денег максимально, как и в предыдущем случае, может чуть больше - максимум 50-70% от рыночной оценки квартиры, которую произведет оценщик, нанятый банком. Досрочное погашение - без ограничений.

Дополнительные затраты - 5 тыс. рублей за оценку недвижимости, комиссия банка в размере 1,5% от суммы кредита и еще 1,5% - за страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика. По врачам при сумме кредита в 4 миллиона рублей, как выяснилось, ходить не надо, зато комиссия собственно финансового посредника составит 8% от суммы кредита. Иначе говоря, при рассматриваемой нами сумме кредита в 4 миллиона рублей, сопутствующие затраты при получении денег составят 445 тыс. рублей. Плюс к тому, по 1,5% каждый последующий год от остатка по долгу - на возобновление страховок. За десять лет набежит порядка 50 с лишним тысяч рублей.

Переплачивать полмиллиона за скромную однушку в Москве не хочется, однако все-таки данный вариант выглядит ну хоть как-то приемлемым для потенциального заемщика. Но только на первый взгляд. Мы попросили посчитать сумму аннуитета. Представитель компании понажимал кнопки на калькуляторе, после чего огорошил: отдавать придется 82 тысячи рублей в месяц. А вот этот размер, извините, нас уже не устраивает ни в каком случае. Пробуем поискать счастья далее.

Мы посмотрели еще несколько компаний. Выскажем сделанное в итоге важное наблюдение. Без подтверждения доходов стоимость денег - 24% (валюта при таких процентах перестает быть существенным показателем), а срок кредитования - до двух лет. Если дольше, проценты незначительно ниже, но срок выше, однако требуется подтверждение, желательно в виде 2-НДФЛ или какого-то иного документа, который устроит кредитора. Итак, становимся на путь подтверждения и идем к традиционным кредитным брокерам за деньгами под залог имеющейся квартиры.

Ипотека навыворот

Обращались мы в несколько кредитных компаний, наиболее внятно с нами смогли поддержать разговор представители «Фосборн хоум». Основным проблемным местом в ходе общения для нас стало именно подтверждение платежеспособности заемщика. Надо сказать, что у представителей брокерской среды бывают на удивление либеральные взгляды на  данный вопрос. Дело дошло до вопроса со стороны менеджера: «Ну вы может вообще хоть как-то подтвердить свои доходы?» Насколько можно понять, подразумевается, что, к примеру, держатель точки по изготовлению и продаже шаурмы должен явиться, допустим, с кассовыми чеками своей точки за месяц (бред, конечно, но чем не форма), а частнопрактикующий риэлтор - с договорами и подписками о получении денег. Объяснение в данном случае является глубоко условным, однако стоит дополнить его одним существенным обстоятельством - надо зачем-то иметь хоть какую-то зарплату, с которой платятся все налоги. Иначе ни для одного банка вы потенциальным заемщиком не являетесь принципиально.

Теперь по условиям. Деньги, оказывается, на кредитном рынке есть и дешевые. Нам посулили фиксированную ставку в 10% или плавающую от 8% годовых в долларах. Подумав, мы решили от плавающих ставок отказаться изначально - неизвестно еще, что и когда с курсом американской валюты случится, а дополнять это рисками по стоимости кредитных ресурсов как-то совсем нелепо. Выбрали 10%, но твердых. Рубли по ставке 15% (нам сказали, что это минимум того, что можно отыскать на рынке розничного кредитования) решили не рассматривать.

Срок кредитования - 15 лет. Можно взять деньги взаймы и на 20, но сильного уменьшения аннуитета это не дает.  В нашем случае с кредитом на 4 млн руб. (около 136 тыс. долл.) 1541 доллар в месяц при сроке 15 лет, а при сроке в 20 - 1400 долларов. При этом итоговая переплата по кредиту может набраться в существенные тысячи долларов, то есть, выбирая более длительный срок, надо быть уверенным в собственных возможностях досрочного погашения кредита (собственно другой необходимости в уменьшении аннуитета и не имеется).

Теперь о том, что касается графы «прочие расходы». Комиссия у названной выше компании 2% от суммы кредита, но не менее 75 тыс. рублей. Понятно, что люди бесплатно не работают, но все-таки не полмиллиона. 1% придется заплатить по условиям договора банку за выдачу денег. Сумма ежегодной страховки составит, к примеру, для заемщика в возрасте 40 лет  1,2% от кредита. Досрочно гасить можно, как это часто и бывает в ипотечной практике, через 3 месяца по получении займа.

В порядке заключения

Итак, подведем итоги. По сути, последняя схема оказалась единственно приемлемой. У нее есть минус - надо подтверждать доходы, а то денег не дадут. Но есть и плюс, причем очень существенный, перекрывающий большую часть минусов - воспользовавшись недвижимостью, которую банк согласится принять в залог (к примеру, имеющейся двушкой в заурядной панельной девятиэтажке), можно купить недвижимость, которую ни один банк в залог не примет. В нашем случае это однушка в пятиэтажке или малоквартирном советском доме. По ипотеке купить такое жилье и до кризиса-то было нельзя, а нынче и подавно - боятся банки падения такой недвижимости в цене, причем на всякий случай и дальше будут бояться. А на искомые в кредит 4 миллиона в Москве можно купить как раз квартиру в хрущевке, в лучшем случае кирпичной, в худшем малогабаритку, ну или действительно некое жилье в малоэтажном доме середины прошлого столетия где-нибудь в Измайлово, например (только надо убедиться, что дом под снос в обозримой перспективе не планируется). А это уже вариант приобрести действительно отдельное, удобное и теплое жилье, за которое можно платить постепенно.