Архив rb.ru

Кредит под залог имеющейся недвижимости (ломбардная ипотека)

Архив rb.ru

Проценты по программам, где не нужно подтверждать доход, прямо скажем, жлобские

Кредит под залог имеющейся недвижимости (ломбардная ипотека)

Один знакомый рассказал, как он купил квартиру в ипотеку довольно необычным путем. Он получил деньги, используя уже имевшуюся квартиру. Дело в том, что у него были существенные трудности подтверждения доходов (в докризисные времена он очень удачно работал на фондовом рынке), да и купить хотел жилье, которое банки как предмет залога рассматривать не хотели. Есть такое понятие - ломбардное кредитование, для рынка недвижимости это жаргонное сочетание, хотя и понятное. А в точности это называется кредитование под залог находящейся в собственности недвижимости.

Итогом того, что поведал наш знакомый, стал интерес к подобного рода операциям на рынке жилья - а то дети взрослые почти и им со временем отдельное жилье понадобиться. Пусть и самое дешевое. Студенту и однушка в хрущевке, но собственная - счастье, по своей юности знаем. А у нас есть вполне интересная для потенциальных кредиторов квартира, плюс дополнительное обеспечение в виде дачи. И доходы, конечно, иначе не стоило бы и задумываться. Итак, предлагаем некоторые итоги нашего изучения вопроса.

Краткосрочные ростовщики

Действительно, существуют кредитные программы, по которым деньги можно получить просто под залог имеющейся недвижимости и источник дохода заемщика интересовать никого не будет. Условия выдачи денег бывают, честно говоря, жлобскими. Именно поэтому банки, хотя подобную кредитную практику ведут, предпочитают ее не афишировать, пользуясь услугами компаний, выступающих в качестве кредитных брокеров.

Мы позвонили в несколько попавшихся компаний подобного рода. В одной из них, которая называется «Евро-Кредит» нам сообщили, что деньги получить можно. Но в отличие от традиционных ипотечных займов, рассчитанных на десятилетия, здесь максимальный срок кредитования в большинстве случаев составляет два года. Стоимость денег составит 24-26% годовых в долларах - в рублях банк, с которым работает компания (представитель брокерской структуры назвал в качестве примера некий «Аскольд» - в общем-то кредитную организацию, широкой общественности не известную), не кредитует. В качестве залога принимаются только квартиры в Москве, возможно, в ближнем Подмосковье. Денег могут выдать порядка 60% от рыночной стоимости квартиры, установленной назначенным кредиторами оценщиком. Система погашения обычная - аннуитетная. С одной оговоркой - при досрочном погашении надо платить 3% в месяц от суммы такового. (На днях в Госдуме в первом чтении был принят законопроект, запрещающий банкам штрафовать заемщиков за досрочное погашение кредитов). 

В принципе кредиты такого рода берут обычно для коротких нужд, связанных с ведением или развитием бизнеса, например, для нужд пополнения оборотных средств - это объяснил нам знакомый финансист. Если бизнес приносит хороший доход, долговыми издержками, которые хоть и выглядят, мягко говоря, некрасиво, можно пренебречь. Недвижимость по подобным кредитам покупают редко. И, по сути, получается, что для такой цели кредит является все тем же источником расширения оборотных средств. Дело в том, что в качестве заемщика в данной ситуации может выступать предприниматель, которому нужна не ипотека, а скорее рассрочка - сразу все деньги на квартиру вынуть из бизнеса нельзя, можно только частями, да и то на протяжении года-другого. Поэтому заемные средства фактически идут на пополнение вынимаемых из дела денег.

Понятно, что есть в данной ситуации и комиссии, и расходы на оценщика, и какие-то иные дополнительные затраты. Но этот вариант вообще не для нас, поэтому даже выяснять ответы на данные вопросы не стали.

Аннуитет размером с хороший доход

Зато через некоторое время мы обнаружили, что существуют брокерские компании, способные работать с гораздо более длительными сроками кредитования, якобы до 15 лет. Это нам рассказали в компании под названием «Кредитная консультация». Условия здесь тоже так себе. Кредит можно получить под 22% годовых в рублях, выдадут денег максимально, как и в предыдущем случае, может чуть больше - максимум 50-70% от рыночной оценки квартиры, которую произведет оценщик, нанятый банком. Досрочное погашение - без ограничений.

Дополнительные затраты - 5 тыс. рублей за оценку недвижимости, комиссия банка в размере 1,5% от суммы кредита и еще 1,5% - за страхование риска утраты жизни и трудоспособности заемщика. По врачам при сумме кредита в 4 миллиона рублей, как выяснилось, ходить не надо, зато комиссия собственно финансового посредника составит 8% от суммы кредита. Иначе говоря, при рассматриваемой нами сумме кредита в 4 миллиона рублей, сопутствующие затраты при получении денег составят 445 тыс. рублей. Плюс к тому, по 1,5% каждый последующий год от остатка по долгу - на возобновление страховок. За десять лет набежит порядка 50 с лишним тысяч рублей.

Переплачивать полмиллиона за скромную однушку в Москве не хочется, однако все-таки данный вариант выглядит ну хоть как-то приемлемым для потенциального заемщика. Но только на первый взгляд. Мы попросили посчитать сумму аннуитета. Представитель компании понажимал кнопки на калькуляторе, после чего огорошил: отдавать придется 82 тысячи рублей в месяц. А вот этот размер, извините, нас уже не устраивает ни в каком случае. Пробуем поискать счастья далее.

Мы посмотрели еще несколько компаний. Выскажем сделанное в итоге важное наблюдение. Без подтверждения доходов стоимость денег - 24% (валюта при таких процентах перестает быть существенным показателем), а срок кредитования - до двух лет. Если дольше, проценты незначительно ниже, но срок выше, однако требуется подтверждение, желательно в виде 2-НДФЛ или какого-то иного документа, который устроит кредитора. Итак, становимся на путь подтверждения и идем к традиционным кредитным брокерам за деньгами под залог имеющейся квартиры.

Ипотека навыворот

Обращались мы в несколько кредитных компаний, наиболее внятно с нами смогли поддержать разговор представители «Фосборн хоум». Основным проблемным местом в ходе общения для нас стало именно подтверждение платежеспособности заемщика. Надо сказать, что у представителей брокерской среды бывают на удивление либеральные взгляды на  данный вопрос. Дело дошло до вопроса со стороны менеджера: «Ну вы может вообще хоть как-то подтвердить свои доходы?» Насколько можно понять, подразумевается, что, к примеру, держатель точки по изготовлению и продаже шаурмы должен явиться, допустим, с кассовыми чеками своей точки за месяц (бред, конечно, но чем не форма), а частнопрактикующий риэлтор - с договорами и подписками о получении денег. Объяснение в данном случае является глубоко условным, однако стоит дополнить его одним существенным обстоятельством - надо зачем-то иметь хоть какую-то зарплату, с которой платятся все налоги. Иначе ни для одного банка вы потенциальным заемщиком не являетесь принципиально.

Теперь по условиям. Деньги, оказывается, на кредитном рынке есть и дешевые. Нам посулили фиксированную ставку в 10% или плавающую от 8% годовых в долларах. Подумав, мы решили от плавающих ставок отказаться изначально - неизвестно еще, что и когда с курсом американской валюты случится, а дополнять это рисками по стоимости кредитных ресурсов как-то совсем нелепо. Выбрали 10%, но твердых. Рубли по ставке 15% (нам сказали, что это минимум того, что можно отыскать на рынке розничного кредитования) решили не рассматривать.

Срок кредитования - 15 лет. Можно взять деньги взаймы и на 20, но сильного уменьшения аннуитета это не дает.  В нашем случае с кредитом на 4 млн руб. (около 136 тыс. долл.) 1541 доллар в месяц при сроке 15 лет, а при сроке в 20 - 1400 долларов. При этом итоговая переплата по кредиту может набраться в существенные тысячи долларов, то есть, выбирая более длительный срок, надо быть уверенным в собственных возможностях досрочного погашения кредита (собственно другой необходимости в уменьшении аннуитета и не имеется).

Теперь о том, что касается графы «прочие расходы». Комиссия у названной выше компании 2% от суммы кредита, но не менее 75 тыс. рублей. Понятно, что люди бесплатно не работают, но все-таки не полмиллиона. 1% придется заплатить по условиям договора банку за выдачу денег. Сумма ежегодной страховки составит, к примеру, для заемщика в возрасте 40 лет  1,2% от кредита. Досрочно гасить можно, как это часто и бывает в ипотечной практике, через 3 месяца по получении займа.

В порядке заключения

Итак, подведем итоги. По сути, последняя схема оказалась единственно приемлемой. У нее есть минус - надо подтверждать доходы, а то денег не дадут. Но есть и плюс, причем очень существенный, перекрывающий большую часть минусов - воспользовавшись недвижимостью, которую банк согласится принять в залог (к примеру, имеющейся двушкой в заурядной панельной девятиэтажке), можно купить недвижимость, которую ни один банк в залог не примет. В нашем случае это однушка в пятиэтажке или малоквартирном советском доме. По ипотеке купить такое жилье и до кризиса-то было нельзя, а нынче и подавно - боятся банки падения такой недвижимости в цене, причем на всякий случай и дальше будут бояться. А на искомые в кредит 4 миллиона в Москве можно купить как раз квартиру в хрущевке, в лучшем случае кирпичной, в худшем малогабаритку, ну или действительно некое жилье в малоэтажном доме середины прошлого столетия где-нибудь в Измайлово, например (только надо убедиться, что дом под снос в обозримой перспективе не планируется). А это уже вариант приобрести действительно отдельное, удобное и теплое жилье, за которое можно платить постепенно.

 

 

Нашли опечатку? Выделите текст и нажмите Ctrl + Enter

Актуальные материалы —
в Telegram-канале @Rusbase

ВОЗМОЖНОСТИ

01 декабря 2020

01 декабря 2020

03 декабря 2020