Кризис расставил новые акценты на карте Европы

В свете финансового кризиса, как под увеличительным стеклом, на рынках недвижимости стали видны и ранее незаметные проблемы, и скрытые достоинства. 

Несмотря на то что недвижимость традиционно считается консервативным активом, последние два года показали, что риски здесь также достаточно велики. Особенно если играть на повышение цены и вкладывать в заведомо спекулятивные рынки. Мировой финансовый кризис показал, что происходит, когда рост цен выходит за экономически оправданные пределы. «Если рост цен на недвижимость превышает 10% в год, рынок становится неустойчивым и считается высокорискованным», - комментирует руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

И в самом деле - рынки, которые на протяжении многих лет росли умеренно, столь же умеренно сейчас снижаются или остаются стабильными. Франция, Греция, Португалия, Финляндия, Хорватия - в этих странах кризис не вызвал ни паники, ни обвала - потому что рынок не был раздут ранее. Великобритания, Испания, Черногория, Болгария, ранее быстро растущие, пострадали гораздо существеннее, а рекордсмен роста Дубай поставил новые рекорды - на сей раз с приставкой «анти». Есть и исключение, подтверждающее правило, - Кипр, но и его нынешняя стабильность - отнюдь не чудо.

Пузырь, который лопнул

В Дубае несколько лет цены ежегодно увеличивались на 20-30%, а по отдельным объектам и больше. Рынок разбухал исключительно на спекулятивном спросе: недвижимость покупалась инвесторами и перепродавалась инвесторам. Как только рост цен прекратился, цепочка оборвалась: желающих покупать баснословно дорогие виллы и апартаменты не оказалось. Трезвомыслящие инвесторы поспешно покинули рынок. По данным портала Global Property Guide, падение цен на конец II квартала 2009 г. составило около 50%.

Кризис подтвердил и еще одну инвестиционную истину: чем больше объект, тем труднее его продать. В том же Дубае главный удар пришелся на большие дома. Обычные апартаменты пострадали меньше. «Их все-таки легче и продать, и сдать в аренду - в отличие от тех же вилл», - поясняет Игорь Индриксонс.

Аналогичные спекулятивные пузыри, хотя и меньшего размера, за предкризисные годы раздувались и на других рынках - например, в прибалтийских странах и в Черногории. «В Черногории в какой-то момент местному населению стало очевидно, что недвижимость - это золотое дно. Многие бросали прежний бизнес и переключались на строительство. То есть рынок в погоне за легкими деньгами заполонили непрофессионалы. Строили все - кто во что горазд», - рассказывает Руслан Гаврилов, президент группы компаний Runiga.

Благодаря высокому спросу цены на жилье в приморских районах Черногории очень быстро и очень высоко взлетели - к началу кризиса они были сопоставимы с испанскими и итальянскими. Проблем и рисков было несопоставимо больше: многие новые комплексы начинали рекламировать и продавать, еще не имея разрешения на строительство, да и качество большинства новостроек все еще оставляло желать лучшего.

«Рынок был очевидно перегрет. Причем понятно, что по качеству эта недвижимость не стоила тех денег, которые за нее просили», - рассказывает директор департамента зарубежной недвижимости корпорации «Адвекс - Недвижимость» Марина Васильева. Кризис срезал цены почти в два раза и, по мнению профессионалов, привел их в соответствие качеству.

Неконтролируемые объемы

Из главного плюса растущих рынков недвижимости вытекают и основные их проблемы. Чем выше спрос на жилье, тем больше его строят и тем быстрее растут цены. Чем больше рост цен - тем выше спрос и, соответственно, объемы строительства. А неограниченные объемы строительства - это бомба замедленного действия.

Она взорвалась сразу в нескольких регионах, переживавших инвестиционный бум, и в основном в курортных странах, которые активно осваивали иностранные инвесторы, - Испании, Болгарии, Черногории, Таиланде.

На этих рынках власти, как правило, не сдерживали строительство, а иногда, наоборот, активно поощряли. В результате, когда спрос упал, осталась масса невостребованного жилья.

Наиболее показательна трагедия курортного рынка Испании, который, по мнению Игоря Индриксонса, был затоварен еще пять лет назад.

«Первым тревожным сигналом для инвесторов еще задолго до кризиса должна была послужить информация об огромном объеме строящегося жилья, которое и возводилось, и приобреталось на банковские деньги. Сейчас система дала сбой, поэтому цены местами упали почти в три раза, а ликвидность недвижимости резко снизилась», - рассказывает руководитель отдела зарубежной недвижимости компании «БЕСТ-Недвижимость» Юлия Титова.

Подобная ситуация сложилась и в Болгарии, где не существовало ограничений на застройку. Когда инвестиционный поток схлынул, многочисленное предложение болгарского жилья осталось мало востребованным.

По мнению Игоря Индриксонса, проблема Испании, Болгарии и Черногории в том, что государство не контролировало выдачу разрешений на строительство, не вело эконометрических прогнозов туристических потоков и т. п. «Например, во Франции просто не дадут разрешение на строительства объекта в курортной зоне, пока не просчитаны будущие потоки туристов, доходов, налогов», - поясняет он.

В целом ряде регионов девелоперы вели проекты на кредитные деньги, рассчитывая погасить долги, продав объекты. Продажи прекратились, банки забрали недостроенные дома - и главными пострадавшими оказались покупатели жилья на «замороженных» стройках. «Самое главное, что с юридической точки зрения все абсолютно правомерно. Даже если бы покупатель перед совершением сделки дал документы на проверку юристу - тот не нашел бы ничего противозаконного. Но сейчас у этих людей есть реальные проблемы: они лишись и квартир, и денег», - рассказывает Игорь Индриксонс.

Такие ситуации, по его словам, сложились на многих объектах в Болгарии, Тунисе, Таиланде.

Доступность как проблема

Казалось бы, доступность жилья - цель, к которой нужно стремиться, и одна из главных государственных задач. Однако кризис показал, что одно из главных зол для рынка - как раз искусственно создаваемая доступность недвижимости. В частности - путем активной стимуляции рынка ипотеки.

Ипотечные рынки большинства стран можно разделить на две категории: те, где банки при выдаче кредитов используют секьюритизацию (выпуск и продажу ипотечных ценных бумаг) и те, где они выдают кредиты, используя только собственные средства. Схема «секьюритизированной» ипотеки, позволяющей удешевить кредиты, и оказалась наиболее хрупкой: банки столкнулись с финансовыми проблемами и были вынуждены сворачивать финансирование клиентов. Так случилось в США, Испании, Англии.

«Рынок Испании держался на ипотеке. Благодаря низкой ставке по кредитам очень многие - как сами испанцы, так и иностранцы - смогли покупать жилье. Сейчас банки свернули эту возможность, и спрос сошел на нет», - рассказывает Марина Васильева.

В Великобритании, как рассказывает Игорь Индриксонс, спрос с начала кризиса вырос на 50%. При этом цены упали. Потребность людей в жилье никуда не исчезла, просто из-за невозможности взять кредит они не могут совершить покупки.

Доступные кредиты стали причиной бума в Латвии и Эстонии: до 50% ВВП этих стран приходилось на строительный сектор. Готовясь к переходу на евро и пытаясь обуздать инфляцию, власти попытались взять под контроль выдачу ипотечных займов. А Латвии к тому же был введен большой налог на быструю перепродажу недвижимости. В результате жилье стремительно подешевело.

На Кипре ипотека осуществлялась в основном по другой схеме - на собственные средства банков. Поэтому, как и скандинавские страны, Австрия и Швейцария, Кипр продемонстрировал относительную устойчивость.

В Турции ипотечная система и вовсе не успела набрать обороты - и, несмотря на всеобщий спад экономики, местный рынок недвижимости устоял. 

Бегство к стабильности

Наибольшую устойчивость среди кризисных перипетий продемонстрировали те рынки, где купить недвижимость не так просто. Характерны примеры Германии, Австрии и Швейцарии.

В списке европейских стран Швейцария занимает последнее место по числу населения, проживающего в собственном жилье. Германия - предпоследнее. По словам Игоря Индриксонса, здесь всего 43% населения владеют жильем. Большинство - арендуют. Такая ситуация сложилась за два последних десятилетия, в результате большого падения рынка в начале 90-х. К тому же в Германии налог на недвижимость - один из самых высоких в Европе, в результате немцы оказались в ситуации, когда жилье выгоднее снимать, чем покупать.

«На германском рынке недвижимости в последние годы не происходило масштабных спекуляций, и цены на недвижимость лишь несущественно колебались. Консервативная законодательная база Германии сводит к минимуму число прямых спекулятивных сделок: они попросту невыгодны», - рассказывает директор по развитию компании «+7 Realty» Наталья Боброва.

Из-за низкого спроса и строительство было ограничено - в результате образовался дефицит доступных домов. «В целом по Германии с 2000 г. объемы строительства жилья сократились практически вдвое, а спрос на квадратные метры увеличивается», - замечает эксперт.

На фоне упавшего доверия к банковским продуктам и инструментам фондового рынка стабильность рынка недвижимости Германии, Швейцарии и Австрии, никогда не приносившей больших доходов, оказалась весьма привлекательной.

Помимо хорошо известных немецкого и швейцарского рынков внимание покупателей притянули новые регионы, не оцененные по достоинству ранее. Так, итальянская Калабрия долгое время находилась в тени знаменитых Тосканы и Лигурии. «Калабрия - для покупателей это пример «дешевой» Италии. При этом природные характеристики области ничуть не хуже, чем у Тосканы. А цены - существенно ниже. Поэтому сейчас люди готовы здесь покупать, даже несмотря на отсутствие хорошо развитой инфраструктуры, как на более раскрученных итальянских курортах», - поясняет Руслан Гаврилов.

Однако, несмотря на то что кризис расставил новые акценты на карте Европы, никаких принципиальных вещей он не открыл. На руках у инвесторов остается прежний набор карт: сумма или размер инвестиции, срок вложений и оценка рисков. «Если покупатель обладает суммой в пределах 100 000 евро, то ему по-прежнему не войти на рынок дорогой стабильности», - рассуждает Юлия Титова и вновь приводит в пример Германию, и Скандинавию, где налоговые и законодательные нюансы сейчас сдерживают спрос так же, как и раньше.

Критерии, влияющие на устойчивость рынков недвижимости  


Статья предоставлена журналом Homes Overseas №30 (декабрь 2009)