Кризис сделал рынок офисов в Москве рынком арендаторов

Кризис затронул и офисный рынок Москвы. Ставки аренды уже серьезно просели, и эксперты говорят, что сейчас - рынок арендаторов, которые могут приходить к собственникам со своими условиями.

 
Фото: Fotoimedia 

Экономические трудности России давят на ставки аренды офисов в Москве, отмечают в своем последнем отчете European Office Forecast 2015-2017 аналитики консалтинговой компании Cushman&Wakefield. По прогнозам компании, в 2015 году средние ставки аренды премиальных офисов упадут на четверть, до $600. Такие уровни в последний раз наблюдались в конце 2005 года.
 

За 2014 год и первую половину 2015 года, по оценкам директора департамента аналитики Colliers International Олеси Дзюба, падение ставок аренды офисов класса А в Москве составило примерно 30%. "То есть в конце 2013 года такие офисы сдавались по $785 за метр, а сейчас уже по $560", - говорит эксперт.

В 2014 году ставки аренды на офисном рынке Москвы в среднем снизились на 22% и продолжат оставаться под давлением до конца нынешнего года, но все же сильной просадки ждать не стоит, считает руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков.  

То снижение ставок, которое мы наблюдаем, происходит в том числе и из-за девальвации рубля, то есть идет переоценка из-за выросшего курса доллара. Кроме того,  наблюдается общее снижение деловой активности, что заставляет собственников идти на уступки, ведь держать пустое здание им не выгодно.

Спрос проседает вместе с ценами

При этом наблюдается и заметное проседание спроса. По оценкам экспертов, сейчас в Москве пустует примерно 28% офисов класса А. При этом примерно 30-40% сделок – это пересмотр условий аренды, в том числе переход на рублевые ставки на короткий период (традиционно офисы класса А сдаются за доллары), рассказывает Олеся Дзюба. Кроме того, некоторые компании просто продлевают сроки аренды с небольшими скидками – зачастую собственник не даст скидку, сопоставимую текущим рыночным ставкам. При этом, при нормальной ситуации на рынке сделки в отношении пересмотра коммерческих условий являются скорее исключением, отмечает в свою очередь руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. Однако эксперты отмечают, что и сами собственники офисов оказались в непростой ситуации: они-то кредитуются в долларах, и переход на рубли не всегда дается легко.

Рынок офисов стал рынком не собственника, а арендатора

Однако последний год все без исключения признают годом арендатора на рынке, говорит Чистова. То есть компании могут приходить к собственнику со своими условиями. "Сила в руках арендаторов", - соглашается Дзюба. В условиях "падающего" рынка арендаторы сегодня, если есть возможность (например, истекает текущий договор аренды), могут получить максимально привлекательные коммерческие условия и найти идеальный офис с точки зрения местоположения, повышения качества офисного здания, улучшения и повышения эффективности планировки.

В свою очередь Дзюба отмечает, что переезды компаний из офисов класса А случаются крайне редко – для таких арендаторов это вопрос статуса, которым они не готовы жертвовать. При этом и из офисов класса В+ и В- тоже никто не едет в классы А – потому что там, как правило, долларовые ставки и качество помещений, которое им не нужно.

Эксперт Colliers International также указывает на важный факт: собственники научились работать с арендаторами в условиях кризиса. "Теперь они понимают реальность и осознают, что лучше сейчас договориться и дать ту ставку, которую хочет арендатор, чем потерять его", - говорит Дзюба.

Прогнозы

Несмотря на то, что из всего объема транзакций на рынке по итогам первого полугодия подавляющее большинство сделок оказалось сделками продления и перезаключения договоров аренды, наблюдается значительный отложенный спрос на новые офисные площади, который может быть реализован во второй половине года, считает Чуриков. В частности, по его словам, наблюдается повышенный интерес арендаторов к району "Москва-Сити", где в прошлом квартале было заключено несколько сделок, однако по-прежнему остаются свободными около 42% качественных офисных помещений класса А.

Во втором полугодии снижающий под давлением цен на нефть рубль может оказать давление на долларовые ставки. Также фактором снижения может стать всплеск предложения новых офисов (порядка 800 тыс. кв. м). Соответственно, арендные ставки  могут показать некоторое снижение, однако оно снова будет избирательным, отмечает эксперт CBRE.

Нынешний кризис отличается от предыдущего, считает Дзюба. "Если в прошлый раз все быстро упало и так же быстро восстановилось, то в этот раз структура восстановления более плоская: ставки медленно падали и медленно же будут восстанавливаться. Правда, уже сейчас мы отмечаем, что они более или менее стабилизировались. И если дальше будет наблюдаться какое-то снижение, то оно будет обусловлено ухудшением экономической ситуации в стране - по нашим оценкам, снижение может составить 5-10% до конца года", - говорит эксперт. При этом максимальные ставки аренды (это ставки на офисы с видом на Кремль) могут еще немного снизиться – в пределах 15% с текущих $840 за кв. м в год. При условии макроэкономической стабильности, уже в четвертом квартале ставки аренды могут пойти вверх, хотя и незначительно. А уже в 2016 году при сохранении текущего экономического фона можно ожидать плавного восстановления ставок – на 5-8%, заключает Дзюба.