Квартира на первом этаже

У знакомых появилась «лишняя» квартира. То есть понятно, что лишней недвижимости не бывает. Но дело в том, что они не знали, что с ней делать: свое жилье есть, вполне просторное, есть и хороший загородный дом, две средних иномарки. В общем, всем бы такое счастье. Они спросили у нас, как лучше поступить с новой собственностью: оставить как есть в надежде на рост цен, сдать в аренду, продать? Мы задумались, в результате чего появилась одна идея - а можно ли превратить это жилище в приносящий доход коммерческий актив? То есть использовать имеющиеся метры для приобретения нежилого помещения.

Известно, что стоимость аренды коммерческой недвижимости существенно выше, чем жилой. Квартира, сдаваемая в аренду, окупится за десятилетия. Метры, сданные под офис, парикмахерскую или что-то в этом роде, окупаются меньше, чем за десяток лет. Мы решили поинтересоваться нежилыми помещениями, причем присмотреться именно к первым этажам новостроек, которые, насколько мы слышали, стоят не намного дороже, чем квартиры в тех же самых домах.

Чем, кроме этого, в данном случае интересны новостройки? Дело в том, что помещения в бизнес-центрах обычно сдаются в аренду. Иногда строятся и здания на продажу, но реализуются они кусками в сотни, если не тысячи метров, которые скорее подойдут преуспевающей компании из мира среднего бизнеса. В новостройке же можно попробовать найти что-то, как говорится, под свой размер. А, кроме того, близость к людям, причем в буквальном смысле, расширяет круг ваших потенциальных арендаторов. Однако по порядку.

Какие они бывают

Найти подходящее нежилое помещение довольно непросто. Прежде всего: среди предложений есть довольно много помещений с площадью от 350 кв. м и выше. Так, например, в настоящее время на улице Островитянова, д. 4, продаются нежилые метры первого этажа, офисного назначения, причем нарезка их такова, что минимальный вариант покупки составляет 580 кв. м. Цена метра - 105 тыс. руб., то есть бюджет покупки измеряется суммой почти в 61 млн рублей. Это уже не случай для умеренного рантье, а самостоятельный серьезный проект, связанный со всеми специфическими коммерческими рисками - начиная от поиска потенциальных арендаторов под такую площадь. Поэтому подобные предложения мы не рассматриваем.

Однако, как говорил Козьма Прутков, не всякий генерал от природы полный. Так и среди нежилых помещений первых этажей встречаются варианты относительно умеренных размеров, сопоставимые по бюджету покупки с московской трешкой - только последние обычно все-таки меньше по площади.



Так, в одном из новостроечных районов эконом-класса на дальней окраине Москвы, а именно в Кожухово, предлагается к приобретению помещение площадью 195,3 кв. м, причем с ценой метра 66 тыс. рублей. Общая стоимость помещения составляет чуть более 12,5 млн рублей, что в принципе сопоставимо с не самой большой и не претендующей на престижность московской квартирой.

Вот пример еще менее крупного по размеру предложения. В том же Кожухово продается нежилое помещение площадью около 74 кв. м (дом И-155, построен, заселяется). Собственно цена метра чуть выше, чем в предыдущем варианте - 75 тысяч рублей. Получается чуть больше 5,5 млн рублей - цена практически как у двушки в построенном доме в том же районе.

Встречаются и совсем небольшие помещения, правда, такие надо еще поискать. Однако примечательно, что, чем меньше площадь, тем больше вероятность, что она будет востребована арендаторами. Офисы риэлторских контор, туристических агентств, небольшие магазины шаговой доступности - вещь необходимая для бизнеса как в Москве, так и в городах Подмосковья. В этом отношении можно сказать, что с уменьшением площади расширяется география коммерчески приемлемого приобретения.

Вот классический пример. В эксплуатируемом доме на улице Колпакова в подмосковных Мытищах продается в настоящее время помещение размером всего 34,7 кв. м, с ценой метра несколько более 81 тыс. руб. То есть бюджет покупки здесь оказывается меньшим, чем в случае с однокомнатной квартирой в старенькой московской пятиэтажке.

Что это приносит

Разброс арендных ставок на нежилые помещения в столичном регионе весьма велик. К сожалению, в интернете сколько-либо серьезного ассортимента предложений по «нежилью» именно в новостройках мы не нашли. Если брать вариант с последующей сдачей площади под офис, то, насколько можно понять, ценообразование здесь в значительной мере опирается вообще на реалии рынка офисных площадей.

Мы обратились к давно знакомому специалисту по коммерческой недвижимости, который поведал нам примерно следующее. В настоящее время ставки аренды упали до уровня, на котором они были несколько лет назад. Однако для современного пригодного для работы помещения своего рода «пол» (если хотите, уровень плинтуса) арендной ставки измеряется суммой в 300 долларов за метр в год. Отличие нашего непростого времени только в том, что если несколько лет назад данная сумма не включала НДС, то ныне включает. (Конечно, при условии, что собственник - юридическое лицо. Однако, берясь за такой опыт извлечения денег из недвижимости, лучше все-таки обзавестись собственной маленькой компанией, благо это не очень накладно.) Есть и дополнительный нюанс - ставки аренды маленьких площадей обычно бывают выше, чем у более крупных.

Впрочем, в предварительных расчетах исходить мы будем именно из названного «пола» - чтобы результаты оказались скорее чуть заниженными, так надежнее. Получается, что, например, приведенный выше вариант с 74 метрами в год будет приносить порядка 650 с чем-то тысяч рублей, то есть месячный доход составит где-то 54-55 тыс. руб. Для сравнения: при всем обилии более дорогих вариантов, в настоящее время (мы смотрели по базе аренды квартир на Realto.ru) можно найти двушку в панельном доме за 25 тысяч рублей в месяц. Иначе говоря, минимальная выгода получается двойной - потому что маленькое (а 74 это уже маленькое) помещение в Кожухово можно сдать и  дороже. То есть можно, даже снимая аналогичную двушку, иметь еще и доходы (это если речь идет не о превращении в коммерческие метры лишней квартиры, как было сказано в самом начале).

* * *

Куда направить образующиеся доходы, на текущие ли траты, откладывать ли на отличный отпуск или же начать копить на новую недвижимость - это уже личное дело каждого.

Разумеется, описанный нами вариант обращения с недвижимостью достаточно непростой и требует определенного уровня понимания, на наш собственный взгляд, не столько даже каких-то глобальных тенденций рынка, сколько повседневной жизни недвижимости. А ее мы видим, на каждом шагу - пройдитесь по любому недавно обжитому району новостроек, будь то Кожухово, Окская улица или улица Главмосстроя в Солнцево. Есть на что поглядеть и, как говорилось в фильме про Штирлица, - информация к размышлению.