MAYFAIR. Обзор рынка жилой элитной недвижимости за 1 полугодие 2010

Первое полугодие было отмечено небольшим, но стабильным ростом спроса и цен, как на первичном, так и на вторичном рынке, а также снижением количества ликвидных площадей. За первые шесть месяцев 2010 года спрос на недвижимость в секторе элитной городской недвижимости увеличился на 15%,  а стоимость объектов увеличилась в среднем на 10%. Увеличение количества сделок в первом полугодии свидетельствует о реализации отложенного спроса. 

Важно отметить, что конец 2009  года был отмечен «предновогодней» активностью, стандартной для стабильного рынка: большинство клиентов были заинтересованы в заключение сделки до конца года. Такое традиционное «поведение» рынка наравне со стабилизацией цен и повышения спроса подтвердил тезис, что «дно пройдено». Но с другой стороны, быстрого восстановления рынка до докризисного уровня ждать не приходится, в связи с тем, что общая экономическая ситуация не до конца стабилизировалась.

Первое полугодие было отмечено несколькими тенденциями: наибольшим спросом пользовались квартиры и жилые комплексы высокой степени готовности, первостепенное значение при выборе объекта для покупателя имело соотношение «цена-качество», небольшое, но стабильное повышение ценового уровня объектов. 

По данным Росстата, в России в I полугодии 2010 г. было введено в эксплуатацию 21,6 млн. кв. м жилья. Это на 0,1% меньше, чем аналогичный период 2009 г. В Москве, по данным Росстата, за январь-май 2010 г. было введено 492,9 тыс. кв. м жилья. Снижение по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. составило почти 38%. При этом в I полугодии 2010 г. была отмечена тенденция возвращения на рынок большинства приостановленных строек.

Начало года было отмечено активностью застройщиков с точки зрения акций и специальных предложений. Например,  с 1-го февраля по 8-е марта 2010 года при покупке недвижимости в ЖК «Зодиак», коттеджном поселке «Vita Verde» и в ЖК на ул. Вавилова, компания ФСК «Лидер» дарила каждому клиенту 1 килограмм золота! 
 

1. Продажа жилой недвижимости.

1.1 Спрос

По итогам первого полугодия спрос увеличился в среднем на 10-15% по сравнению с концом 2009 года. Вернулась докризисная тенденция вкладывать деньги в недвижимость вместо вложений в валюты, что, в первую очередь, обусловлено нестабильностью валютного рынка. Рынок недвижимости стабилен уже почти год. Соответственно, произошел приток покупателей, приобретающих жилье в инвестиционных целях. Но, стоит отметить, что к докризисному уровню спроса рынок пока не вернулся.

В феврале-марте закрепилась тенденция ежемесячного увеличения количества сделок - каждый месяц он по-прежнему увеличивается в среднем на 10%.  Было отмечено повышение спроса в среднем бюджете (2-3 млн. долларов) - за последний месяц он вырос на 7 %. При этом увеличился спрос на новостройки на стадии строительства. Наибольшей популярностью в начале второго квартала пользовались квартиры в новостройках площадью 120-150 метров, с отделкой, средняя стоимость которых составляет 1,5 млн. долларов. Помимо этого среди покупателей наблюдается всплеск интереса к квартирам в реконструированных домах, имеющих историческую ценность (например, Романов переулок, улица Знаменка, Поварская и т.д.). Стоимость за квадратный метр в подобных квартирах составляла в среднем 15000 долларов.

В апреле-начале мая укрепилась тенденция, которой был отмечен первый квартал 2010: высокий спрос сохранялся, но ажитация начала года во втором квартале пошла на убыль. При этом сделки активно заключались, и эта тенденция охарактеризовала весь весенний период и начало лета 2010 года. Большинство клиентов, которые в период кризисной нестабильности откладывали принятие решения о покупке, стали заключать сделки во 2 квартале 2010. Таким образом, можно прогнозировать, что к концу 2010 практически весь отложенный спрос будет удовлетворен, что в условиях ограниченного выхода новых предложений может привести к важному росту цен в следующем году. 

В этом году май не стал традиционно одним из самых активных месяцев на рынке недвижимости.   Важно отметить, что спрос по сравнению с началом весны сократился, что связано с приближением сезона отпусков и традиционным спадом активности покупателей. Однако количество заключенных сделок по итогам начала второго квартала 2010 года превышает показатель 1 квартала на 20%.

При этом отмечается рост числа сделок на первичном рынке, что свидетельствует, что наметившаяся в начале весны тенденция повышения спроса покупателей на новостройки к маю окончательно закрепилась. Объем предложения на рынке элитных новостроек в мае составил порядка 150 тыс. кв. метров в более, чем 30 комплексах.

В конце первого полугодия начали появляться опасения клиентов по поводу второй волны кризиса осенью. Как следствие, некоторые клиенты предпочли отложить покупку до осени. Пока их количество крайне мало, но тенденция прослеживается налицо. Таким образом, в целом мы не прогнозируем роста спроса в традиционно низкий сезон июль-август, а скорее ждем всплеска активности в сентябре. На вторичном рынке из-за увеличивающегося спроса на элитное жилье количество предложений уменьшилось. По мнению экспертов, эти тенденции приведут к тому, что к концу года будет наблюдаться нехватка качественного элитного жилья. 
 
1.2 Предложение

В первом полугодии 2010 года в сегменте элитных новостроек не появилось новых проектов. Однако активизировались продажи в таких объектах, как ЖК «Итальянский квартал», ЖК «Гранд Палас» и ЖК «Скай Хаус». Важно отметить, что высоким спросом в первые месяцы 2010 года пользовался возводимый корпорацией «Созидание» 18-ти этажный монолитно-кирпичный дом на Звенигородской улице. К апрелю в нем осталось всего несколько не проданных квартир. Также в апреле стабильным спросом пользовались квартиры с метражом 250-400 кв.м. в жилых комплексах «Баркли Плаза», «Остоженка Парк Палас», «Резиденция  Знаменка». 

Из существующих предложений элитных квартир по совокупному объему лидируют районы Остоженка, (20%), Арбат (19%), Красная Пресня (19%), Замоскворечье (17%). Меньше всего элитных квартир предлагается в районе Чистых Прудов.

Как характерную особенность многих сделок последнего периода нужно отметить, что подавляющее большинство предложений на вторичном рынке выставляется с обременениями: ипотека, залог и т.д. Поэтому покупателям и риэлторам приходиться более детально подходить к формированию пакета документов для сделок, уделяя особое внимание документам, относящимся к правам требований финансовых организаций или иных залогодержателей. 

1.3 Цены 

Подводя итоги первого полугодия 2010 года, можно отметить, что цены на рынке элитного жилья не только стабилизировались, но и уверенно, хотя и незначительно растут. На первичном рынке прирост составил в среднем 2-5% ежемесячно, на вторичном рынке рост оказался менее значительным - за полгода в среднем 5-10%.

Таким образом, на недвижимость класса «de luxe» (малоквартирные дома в районе «Золотой мили», Патриарших прудов, Арбата) средняя цена составила 19300 долларов за кв.м. на первичном рынке и 22800 долларов за кв.м. на вторичном. В «бизнес классе» (жилые комплексы среднего размера в престижных районах в центре Москвы - Замоскворечье, Хамовники) цены зафиксировались на уровне 9500 долларов за кв.м. на первичном рынке и 12400 долларов за кв.м. на вторичном.

При этом важно отметить, что многие застройщики приняли решение о повышении цен в конце января - начале февраля. Например, в феврале в ЖК Зодиак (Сосновая аллея, 5) произошло увеличение цен в диапазоне от 2 до 10% в зависимости от видовых характеристик и планировок квартир. Подобное решение было  обусловлено в первую очередь возрастающим покупательским спросом, а также высокой степенью готовности объекта.

Ценовые изменения мая в сегменте жилой элитной недвижимости в основном были связаны с падением евро и ростом доллара. В рублевом эквиваленте прирост цен оказался совсем незначительным. Если в начале весны многие застройщики подняли цены на 2-10%, то май ценовых изменений не принес. 

Однако следует отметить, что по результатам июня средние цены как в сегменте элитных новостроек, так на вторичном рынке остались без существенных изменений, ценовые колебания наблюдались в пределах 1%.

2. Рынок аренды элитной недвижимости.

Финансовый кризис 2008 года привел к сокращению штатов сотрудников многих международных компаний и, как следствие, оттоку иностранных арендаторов в 2009 году, поэтому основной спрос в начале первого полугодия 2010 года происходил от российских арендодателей. Но к концу первого полугодия ситуация изменилась: в мае-июне наблюдался приток иностранных менеджеров в российские представительства компаний. 

В начале года традиционно  происходил пересмотр договоров аренды: в связи с тем, что предложение по-прежнему превышало спрос, то значительного повышения арендных ставок не произошло, но важно отметить, что на дополнительные скидки или бонусы арендодатели в отличие от начала 2009 года уже не шли. Помимо этого пересмотр договоров аренды определил рост предложения на рынке.

В конце 2009 года наибольшим спросом на рынке аренды элитной недвижимости пользовались квартиры в ЦАО в бюджете 3500 - 7000 долларов, а также дома в коттеджных комплексах в пределах Москвы. Эта тенденция сохранилась и в начале первого полугодия 2010. В первом полугодии наибольшим спросом пользовались квартиры со ставкой 3000-5000долларов (80% клиентов), доля клиентов с бюджетом выше 5000 долларов составила 13%, выше 10000 долларов - 7%. 

Важно заметить, что в феврале наблюдалось значительное повышение количества клиентов с высокими, порядка 20000 долларов, бюджетами. И, если раньше такие бюджеты были только в загородной аренде, то в феврале-марте спрос стал фокусироваться на квартирах в центре.

В I полугодии 2010 года спрос увеличился примерно на 30% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Стоит отметить, что за первое полугодие ощутимо выросло количество клиентов - в среднем на 20%. Если раньше клиентами в высоких бюджетах были, как правило, семьи, то на сегодняшний день достаточно часто - это семейная пара или даже один человек. 

К концу первого полугодия 2010 по-прежнему традиционно наибольшим спросом пользуются квартиры в ЦАО: самые дорогие предложения - в районе Золотой мили и Патриарших прудов (до 45000 долларов в месяц). На втором месте по популярности ЗАО (наиболее популярны квартиры на Кутузовском проспекте). Традиционно востребованы качественно отделанные квартиры в элитных ЖК в СЗАО и ЮЗАО.

Весной и летом наблюдается традиционный перенос интересов части клиентов-арендаторов к загородному жилью или к районам максимально приближенным по качеству жизни к загородному: например, поселок «Екатериновка», «Покровский берег», «Серебряный бор» и т.д.

В июне в сегменте аренды элитной жилой недвижимости в Москве количество сделок значительно увеличилось. Это было обусловлено повышением спроса со стороны корпоративных клиентов и не только персонала иностранных компаний. Наибольшим спросом среди данных клиентов  пользуются квартиры с арендной ставкой в диапазоне 5000 до 9000 долларов США в месяц. 

Рынок загородной недвижимости  заметно активизировался к концу первого полугодия, хотя предложение по-прежнему превышает спрос, что напрямую свидетельствует о незавершенности экономического кризиса. Одной из важных причин роста предложений по аренде  является увеличение количества выставленных на продажу, но непроданных на сегодняшний день, коттеджей.

По-прежнему очень популярны коттеджные поселки западного (европейского) типа. На сегодняшний день они почти полностью заселены. Самыми востребованными направлениями являются: Рублево-Успенское шоссе, Новорижское шоссе, Ильинское шоссе.

Важно отметить, что к концу первого полугодия ситуация на рынке стабилизировалась, и можно говорить не только об активизации рынка, но и о возможном повышении цен во втором полугодии 2010.