Медведев узаконил искусственные острова. ФОТО

Сегодня Дмитрий Медведев подписал закон, вводящий в российское правовое поле понятие "искусственные земельные участки", а также регулирующий создание искусственных островов. До сих пор эта сфера в России не регулировалась законодательно, однако проекты по строительству искусственных островов существуют, причем один из них находится в активной стадии реализации.

Президент Дмитрий Медведев подписал Федеральный закон "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", принятый Госдумой 6 июля и одобренный Советом Федерации 13 июля 2011 года. Как говорится в пояснении к закону, документ регулирует отношения, связанные с созданием искусственных земель "для целей строительства на них зданий, сооружений либо их комплексного освоения в целях строительства".

Кроме того, в законе дается определение понятие "искусственные земельные участки". Так, им следует считать сооружение, создаваемое на водном объекте "путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий". 

По новому закону разрешение на создание искусственных земельных участков с коммерческой целью выдается региональными властями той территории, на которой он будет строиться. Причем инициировать создание такого участка могут как федеральные и региональные власти, так и юридические и физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели. Право на создание искусственных земель можно будет получить в результате открытого аукциона.

Российские реалии

До сих пор в России понятие "искусственные земельные участки" не существовало юридически. Однако проекты по строительству намывных территорий существуют, один из них уже активно реализуется. Это "Морской фасад" в Санкт-Петербурге, который представляет собой 400 Га намывных территорий в акватории Финского залива. При этом, для того, чтобы реализация проекта стала возможной, на самом высоком уровне - в Правительстве страны, было принято решение о переводе земель будущей застройки из водного фонда в земли поселений.

Образование территории в "Морском фасаде" ведется с помощью технологии гидронамыва с использованием песка, добытого из морских месторождений. На данный момент намыто 180 Га. Уже сейчас на нем функционирует пассажирский порт, а ряд участков на его территории проданы девелоперам под коммерческую застройку. На них планируется построить и жилье, и офисы, и гостиницы.

"Кризис отложил реализацию коммерческих проектов, на данный момент реализован только инфраструктурный. Но уже официально объявлено о начале реализации первого жилого проекта девелопером "Лидер Групп", - рассказывает Андрей Косарев, руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Между тем, другой девелопер, "Стройкорпорация Элис", на прошлой неделе сообщил о планах отказаться от работы на 0,8 Га земли, купленной еще 2008 г. "Первоначальный энтузиазм относительно намывной территории несколько спал: отчасти, из-за переноса сроков сдачи Западного Скоростного Диаметра, проходящего через это место, возможно также из-за планов "Новатэка" по намыву территорий на Северном побережье Финского залива", - заключает Павел Пикалев, директор Penny Lane Realty Saint Petersburg.

Речь идет о проекте ООО "Северо-Запад Инвест", которым владеют акционеры газового холдинга "Новатэк". Компания приобрела 144 га прибрежной зоны и два участка Финского залива напротив Сестрорецка общей площадью 400 га. По словам Павла Пикалева, намыв территорий планируется закончить за 4 года, а затем за 18 лет застроить участки. Инвестор намерен возвести около 3,5 млн кв. м площадей, в том числе 2 млн кв. м жилья, 1,2 млн кв. м объектов культурно-бытового и делового и 0,3 млн кв. м коммунального назначения.

По мнению источника RB.ru, знакомого с ситуацией, в принятии закона "Об искусственных земельных участках", подписанного Медведевым, не обошлось без лоббирования инвестора именно этого проекта - Геннадия Тимченко, совладельца "Новатэк" и знакомого российского премьера Владимира Путина. "Намерения у инвестора очень серьезные", - отмечает источник.

По словам Андрея Косарева, эта территория подходит для строительства элитного жилья как городского формата, так и загородного. ""Газпром" будет строить свой офисный комплекс на Лахте, а это достаточно близко от Сестрорецка, так что, благодаря этому, жилье здесь будет очень востребовано", - считает он.

Что касается многочисленных проектов по созданию искусственных островов в районе Сочи, о которых было заявлено в 2008 году, то большинство из них сейчас заморожены, сообщили RB.ru опрошенные эксперты. "Намывать острова в Черном море намного сложнее, чем в Финском заливе, соответственно, и дороже. Не уверен, что в этом есть смысл", - сомневается Андрей Косарев.

Сложные объекты

Создание искусственных земельных участков имеет смысл, когда существующих естественных территорий либо не хватает, либо они непригодны по каким-либо причинам, отмечает Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК "Финам Менеджмент". "Они могут быть созданы в любом из российских регионов при наличии там федеральных водоемов и потребности в таких искусственных земельных участках. Разница лишь в том, что в южных регионах они, скорее всего, будут создаваться для отдыха, а в северных регионах - для промышленного использования".

Но, по мнению Андрей Косарева, смысл создавать искусственную землю есть лишь в Москве и Санкт-Петербурге - дорогих местах с точки зрения цен на недвижимость, поскольку такие проекты, как правило, очень дорогостоящие. "В большинстве других регионов России стоимость земли настолько невысока по сравнению со стоимостью намыва и создания всей необходимой инфраструктуры на новых землях, что это просто неоправданно. Не удастся продать или сдать в аренду недвижимость за такие деньги, чтобы окупить сделанные вложения", - считает он.  

Владимир Яхонтов, управляющий партнер "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" не согласен: "Намывание берега или островов может быть совсем недорогим, это зависит от грунта акватории, рельефа дна, глубины, возможности подхода барж, с которых ведется строительство. Тогда срок окупаемости будет невелик". Он добавляет, что такое строительство актуально и для Подмосковья, точнее, для подмосковных  яхт-клубов, которые целиком находятся на воде. "Им некуда развиваться из-за ограниченности места, поэтому такой новый остров может быть весьма кстати", - поясняет он.

Какие проблемы

Остров - это очень сложный объект недвижимость, говорит Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. "По ряду объективных причин: удаленность от развитых территорий, отсутствие коммуникаций и мощностей плюс дорогостоящие мероприятия по их прокладке, отсутствие потока посетителей, что затрудняет эксплуатацию рекреационных или торговых объектов", - подчеркивает он.

По словам Дмитрия Баранова, при создании искусственных земельных участков могут возникнуть геологические и гидрогеологические сложности, связанные с особенностями конкретных водоемов и строением их дна, и финансовые сложности, потому что для строительства подобных объектов потребуется больше средств, чем при строительстве на суше. "И, возможно главные сложности, связанные с экологией, - считает он. - Ведь при строительстве и последующей эксплуатации такого земельного участка потребуется соблюсти множество норм природоохранного законодательства, получить все необходимые разрешения, и убедить местное население в безопасности данного проекта".

"В развитых странах на пути встанут стеной экологи, в неразвитые страны нечего и соваться", - считает Георгий Дзагуров. Потенциальное использование острова с коммерческой выгодой возможно лишь при условии участия опытного девелопера, обладающего навыком подобных работ, пониманием будущего развития объекта, определенно надежным партнером на местном рынке и механизмом согласования всяческих разрешительных документов, считает он.

Поэтому, если говорить о перспективах, то вряд ли стоит ожидать распространения искусственных земельных участков в нашей стране уже, что называется, "завтра", заключают эксперты.